三年封神：阿那亚，把文旅商业玩成了年轻人的生活信仰！|三年封神|城市商业体系|小红书|文旅|知名企业|阿那亚|马寅

阿那亚白敬亭快闪店

来源：小红书博主shishiyeahh

当多数文旅项目还在靠 “季节流量” 苟活，困在 “一季热闹、三季沉寂” 的死循环里内耗，秦皇岛阿那亚已经跳出原有棋局，用三年时间，完成了一场从“社区配套”到“顶流商业目的地”的破壁逆袭。

它不止是北戴河海岸的一个文旅IP，更是行业内独一份的商业生态样本——它不跟风、不堆砌，用审美定调、用内容留客、用运营破圈，把钢筋水泥的商业空间，酿成了年轻人愿意奔赴、愿意停留、愿意反复回购的生活场。

因此，读懂阿那亚的三年迭代，就读懂了新时代文旅商业的破局密码。

截至2025年底，阿那亚秦皇岛园区三年累计落地商业招商面积约11.4万平方米，累计开业店铺突破286家，近三年他们分三批精准布局，每一步都踩着创始人马寅“运营优先、循序渐进”的节奏。

在近期商业复盘里，马寅的一句话戳中核心：“运营的本质，是把审美、内容、服务揉进日常，让商业不只是买卖，更是生活本身，让资产活起来、有温度。”

从2023年友谊湾的高端启幕，到2024年六期文创街区的流量炸场，再到 2025 年全品类生态的精细化深耕，这片因 “孤独图书馆” 出圈的海岸，已经超越了 “文旅打卡地” 的标签，用持续的品牌迭代，把马寅的运营理念，刻进了每一家店铺、每一处场景里，成为年轻人心中 “诗与远方” 的具象化表达。

2023 年：破局开篇

用 “高端 + 烟火”，打破社区商业的刻板印象

2023年，秦皇岛阿那亚的商业迭代正式按下快进键。但他们没有盲目扩张，而是精准锚定“空间扩容+定位升级”，打响三年分批招商的第一枪。

这一年，北区盛大启幕，商业版图直接翻倍，首批3.9万平方米招商体量，一半押注北岸友谊湾的高端调性，一半补齐南区的社区烟火，“高端+社区” 的双轨布局，从一开始就站稳了差异化赛道。

友谊湾，作为阿那亚高端商业的“门面担当”，一出场就自带高光。

它以极简文艺 +国际轻奢为底色，一次性集结丹麦HAY国内核心商圈级店、英国Caramel 国内首店、瑞典 Peak Performance华北首店等一批重磅首店，18家入驻店铺里，生活方式类占比45%、文化类28%、餐饮类27%，没有冗余的商业堆砌，每一家店都是审美与体验的双重落地。

另一边，南区的优化则藏着满满的烟火气。杏花堂、桃仙饭店等地方菜精准补位，直击业主与游客 “想吃硬菜、吃家常菜” 的痛点，这一阶段南区业态里，餐饮占比飙升至52%，社区配套35%，零售仅13%，把 “下楼即生活” 的松弛感，拉满到极致。

这一年，阿那亚新开42家店，年末累计达108家，同时立下严苛的 “品牌筛选铁律”——店铺年迭代率12%、淘汰率 8%，不符合审美、营收不达标的零散底商，果断淘汰，既守住了调性，也为后续的爆发留足了空间。

更关键的是，阿那亚从招商初期就跳出传统 “收租模式”，确立了 “价值观同频、风险共担” 的合作内核，核心采用 “无固定租金 + 营收分成” 模式，放弃短期租金收益，让品牌无需承担固定成本压力，即便淡季闭店也无需担忧生存问题，真正实现与商户共进退。

正如马寅所说：“好的商业，是让居住与生活无缝衔接，让社区里的每一处空间，都有烟火气、有人情味。”2023 年的布局，正是这份初心的第一次落地，为阿那亚的封神之路，筑牢了根基。

2024 年：流量炸场

首店+潮玩，构建 Z 世代的 “奔赴密码”底气

如果说2023年是 “奠基”，2024年的阿那亚，就是彻底 “破圈”。

这一年，第二批招商重磅启动，7.2 万平方米的体量创下三年峰值，而真正撬动年轻市场的，却是仅0.09万平方米的六期文创街区——曾经的文艺小巷，摇身一变，成为Z世代的网红朝圣地。

这里的业态配比，精准踩中年轻人的喜好：潮流零售38%、餐饮 42%、特色旅宿 20%。

更狠的是，这里首店品牌占比高达 65%，远超园区均值。白敬亭主理的 GOODBAI 华北首店落地当天，排队队伍绵延数百米，单日客流破万，成为当年最火的 “海岸打卡点”；POP MART 华北首家海边主题店、SharkGirl 全国首店相继入驻，把潮玩基因，深深植入阿那亚的商业血脉里。

图：秦皇岛阿那亚Hirono小野《重塑之沙》策展，来源：IllIlIlIlIlIllII

餐饮赛道同样迎来爆发。

广西茶饮顶流阿嬷手作华北首店、北京米其林必比登胖妹面庄华北首店、高端西餐沃夫冈牛排馆，从网红茶饮到硬核硬菜，从日常小酌到商务宴请，一套 “全国必吃” 矩阵，让年轻人心甘情愿 “为一口吃的，奔赴一座城”。

同时，犬舍酒店、风仓游艇酒店等特色旅宿，更是精准拿捏小众度假需求，让 “住下来” 成为新的消费选择。

这一年，阿那亚新开116家店，年末累计达206家，首店占比65%，店铺年迭代率飙升至 18%，淘汰率 10%—— 那些流量褪去的潮玩周边、不合调性的小众餐饮，果断被替换，形成 “优胜劣汰” 的良性循环。

针对首店、潮玩等核心流量品牌，阿那亚升级了合作扶持体系，除了 “无固定租金 + 营收分成” 的基础模式，还提供装补支持、线上运营赋能，甚至联动园区千余场文化活动为品牌引流，同时签订 “价格公约”，确保品牌在阿那亚的定价与北京、上海核心门店一致，既保障品牌调性，也提升消费体验。

值得一提的是，马寅从不刻意追流量，他提到：“我们要的不是短期热度，是用年轻人喜欢的内容，让社区保持鲜活，守住审美底线，不做千篇一律的商业复制。”

正是这份清醒，让阿那亚彻底打破“文旅流量魔咒”，“海边潮流目的地”的标签，深深扎根在 Z 世代心中，客流与营收双爆发，成为当年文旅行业的最大黑马。

图：阿那亚北岸特色店来源：小红书博主石家庄王安宇

2025年：生态成型

从“流量”到“留量”，完成身份终极蝶变

2025年，秦皇岛阿那亚的商业迭代，从“流量狂欢”走向“精细化深耕”，曾经的社区附属商业，正式跃升为“核心吸引力”。第三批0.3万平方米补充招商，不追求体量扩张，只做“补位与升级”，聚焦南区与友谊湾，补齐餐饮、文创空白，让商业生态更完整、更有质感。

这一年，园区业态配比彻底告别 “餐饮独大”的局面，走向均衡：餐饮40%、零售及生活方式35%、文化及体验15%、旅宿及配套10%。

这样就构成了全品类、全场景覆盖，从早间咖啡到深夜小酌，从亲子出行到高端商务，从日常购物到文化体验，每一种需求都能被精准满足。

同时，南区持续升级，北27号・面和馅er、米和鱼・渔家菜等地方菜入驻，地方菜占比达48%，贴合业主日常；葡萄Napa、Rien等设计师品牌，让南区零售里的设计师品类占比升至25%，烟火气里藏着高阶审美。

友谊湾则持续拉高上限，MM6 Maison Margiela 全球首家海边度假限时店重磅落地，高端生活方式品牌占比达53%，把国际大牌的调性与滨海风光完美融合，成为年度最具话题度的商业事件。

潮玩与IP运营也更有深度，黑玩「哦崽」童话邮局、GOODEES WORLD 等快闪活动，不再是简单的打卡，而是融入社区的文化体验，当年园区快闪及IP业态占比达8%，持续为商业注入新鲜感。

图：阿那亚九期董洁开的D`dd店小红书博主布布

这一年，阿那亚交出了一份封神成绩单：

460万人次客流、30亿元商业运营产值（含酒店、民宿、餐饮、零售等经营性收入），首次超越地产销售收入，彻底完成从 “开发商” 到 “生活方式运营商” 的终极蝶变。全年新开80家店，年末累计达286家，店铺年迭代率稳定在15%，淘汰率降至6%，迭代重点转向现有品牌升级，每一步都透着 “精细化运营” 的清醒。

此时的阿那亚合作模式更趋多元，形成“弹性营收分成+全链路扶持+长期共生共创” 的完整体系：对自营品牌（如 aranya shop）实行全托管自主运营，强控品牌调性与服务标准，对业主孵化品牌给予优先入驻、低门槛合作与资源倾斜，对国际高端品牌（如 MM6 Maison Margiela）采用 “限时快闪试水 + 长期内容联动” 的合作方式，对具备内容能力的生活方式品牌，通过联合策展、活动共创、内容采购等方式深度绑定，真正践行“美好事业合伙人”的共生理念。

马寅用行动印证了自己的理念：

“我只用 10% 的精力盖房子，90% 的精力做运营、做服务、听反馈。房地产的未来，不在钢筋水泥，而在运营出有温度、有价值的生活空间。”

迭代内核

不是商业堆砌，是年轻人的生活信仰构建

复盘秦皇岛阿那亚走过的这三年，并不是“多开几家店、多招几个首店” 那么简单，而是一套以“空间分层、首店为核、内容共生、精细运营”为核心的系统工程，更是一场 “与年轻人共生” 的实践。

近三年的招商，11.4万平方米体量，呈现 “3.9万奠基、7.2万爆发、0.3万优化” 的清晰节奏；三年迭代，店铺年迭代率从12%升至18%再稳至15%，淘汰率从8%升至10%再降至 6%，每一个数据背后，都是阿那亚“不盲目、不妥协”的运营坚守。

它拒绝大众连锁的粗放，坚守“调性至上”；不追短期流量的浮躁，深耕 “内容为王”；不做孤立的商业，追求 “业主、品牌、游客” 的共生共长。社区内约 90% 商户为业主主理（阿那亚商业管理部 2026 年 3 月披露），从入驻到运营，始终与社区同频共生。

三年间，首店品牌累计占比从22%升至47%，全国首店占比达18%，其核心合作逻辑从未改变 —— 以“高审美、有匠心、赚‘慢钱’”为筛选标准，以“无固定租金+营收分成” 为基础，以全周期赋能为核心，兼顾不同类型品牌的需求，形成自营、联营、托管、快闪等多元合作形态。

阿那亚放弃短期租金收益，用低租金、装补支持、流量赋能、风险共担等方式，与品牌深度绑定，甚至孵化业主品牌、扶持 “美好生活主理人”，让品牌从 “入驻者” 变成 “共建者”，这也是其能吸引大量优质品牌、实现长期共赢的关键所在。

如今的阿那亚，已经超越了“文旅项目” 的定义，它是年轻人的生活信仰，是文旅商业的行业标杆，是 “运营创造价值” 的生动范本。它用三年证明：好的商业，不是冰冷的买卖，而是有温度、有审美、有内容的生活集合，这才是新时代文旅商业的破局之道。

2026 年，阿那亚秦皇岛园区计划新开 70 家店，聚焦高端首店、文化体验、社区配套，联动北京、上海布局全域商业，年末累计店铺预计突破 350 家。

对应的合作模式也将进一步升级，持续深化 “美好事业合伙人” 理念，扩大“无固定租金+营收分成” 的覆盖范围，针对全国首店、高端生活方式品牌，新增定制化空间设计、跨城市资源联动等扶持权益，同时加大业主品牌孵化力度，完善 “筛选-扶持-迭代” 的全链条合作体系，让每一个同频的品牌，都能在阿那亚实现长期成长。

这场关于“生活与商业”的实践，还在继续，而阿那亚的商业进阶之路，才刚刚拉开序幕。