北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我们夫妻俩是京籍，北京郊区，北京名下无房，在河北省廊坊市广阳区万庄有一套88平两居室，之前一直空置，父母偶尔住一小段。目前市场价跌的很厉害，现在卖的话也就45到50万了，比买入时亏损30万左右。我们是普通工薪阶层，赚钱不易，现在孩子两岁，想为孩子上学考虑买房子。
对比了通州城区，次渠，台湖，马驹桥，以及亦庄地区，初步锁定能够得上的，满足孩子上学，居住，交通稍微还能平衡点的亦庄南海雅苑这个小区。这小区是两限房，户型不太好，不是朝东就是朝西，楼下就是北京小学大兴分校亦庄学校，对口初中目前是三个学校派位，人大附，二中等等派位。
这个小区目前一居室130万左右，两居室150多万左右，以我们目前的家庭情况，我也想卖掉万庄房子凑钱买房子，章哥有什么建议吗？
1、目前是否建议卖掉万庄房子？保留有价值吗？是14年的新房。
2、从家庭财产配置优化角度来说，买南海雅苑一居室还是两居室合适？
3、以我们的情况综合来看，孩子上学，交通，资产保值等等来说买哪里比较合适呢？有推荐小区吗？我目前筛选的初步是通州城区，台湖，次渠，亦庄这边？有什么方向吗？
A：
1、房子是用来住的，自己住不上的话就出租呗，为什么不租呢？是租金收益低，还是说装修太好了出租不划算？如果确定不自住，出租从数值上也不合适，那就卖掉吧，否则留着的话优势在哪儿？
14年的新房也十年了，在北京市区可以算相对稀缺，在中小城市一般就普通了，因为存量+供应量都大。
另外房产的价值由什么决定？地段、地段还是地段儿。而房子是随着老化会贬值的，长期保值的只有地段配套。所以自己判断地段儿的价值则吧，反正现在各城市的房价都跌的没什么泡沫了，那觉得地段价值能超过北京就留着，觉得不如的话再说换到北京。
2、如果是南海雅苑，那从价格走势角度自然是首选两居了。因为这里的两居面积不大，75平小两居，适应的家庭范围更广。而商品价格由供需关系决定，大一居虽然居住舒服，但适应的家庭范围窄，价格走势不占优。
但常规建议是对价格走势的期望值别太高，毕竟这里是保障房+市区安置房的性质，是典型的自住为主，投资性不太强。
3、哪里比较合适，这怎么说呢？直说吧，您的要求有点儿高，学区+通勤+户型+保值都想兼顾，100多万的选择几乎没有，南海雅苑只能说是算勉强。
这里不算学区房，也就是到目前为止还不属于亦庄学区，而是大兴的。所以房价才相对低，因为没涨出单独的溢价。这从居住角度算优势，意味着性价比高，但从学区角度有不确定性，将来到底是归亦庄还是大兴南海子说不好。只能说如果归大兴不算输，反正就是现状。归亦庄那就算赢了，有可能赚到溢价的升值。
而您如果去买通州vs亦庄的明确的学区房，那可是都有学区溢价的，这预算一是不好买到，二是溢价大概率相对更高，因为总价越低溢价越高。学区房优势是学校明确，劣势是居住的性价比降低，溢价部分的保值也有风险。常规建议是先选亦庄，因为独立学区+经费集中，家长们对未来成绩的预期更高。
4、简单就这情况吧，我能理解您的无奈，但帮不上什么忙。另外多说一句，您说南海雅苑的两居室150万，那单价才2万，明显偏低了。看房时一定考察好，因为有可能是带瑕疵甚至硬伤的。而房子是用来住的，在同一小区中居住体验更好的才更受追捧呢，价格走势和流动性才更强。
仅供参考。
二
Q:
预算500左右，面积七八十左右，自住为主，当然也得考虑一下保值和后期流动性的问题。初步看了两个地方，西北旺的芳怡园和玉泉山南面北坞嘉园北里。
北坞嘉园感觉到环境很好，适合养老，可能交通、生活稍微弱点，芳怡园交通便利，生活条件除了有个万象汇，其他感觉也一般，地铁是优势。两个地方的学校好像都一般吧。有点难选择了，章哥给个建议吧，或者指出没考虑到的因素。
A：
1、两个都是回迁房，典型的自住为主，所以这主要就看自己的喜好吧。尤其是为了养老，那自己的感受才是最重要的，其他保值什么的都是副产品，没必要太纠结。
2、学区都中等吧，但您既然主要考虑的是自住和养老，那这对您来说是有利的。意味着学区溢价在海淀不算太高，居住的性价比就至少不低，而且溢价占比低也等于保值风险小，这对用不上学位的家庭来说合适，能买到溢价再低的更合适。
尤其是今年已经是明确的入学趋势拐点了，如果用不上学位还去买好学区的房子，图什么啊？炒房的年代过去了，炒学区房的三年前就都出货干净了。
3、俩小区相比，居住的性价比来说应该是芳怡园。典型的产住结合区，再加上两居的户型紧凑，这在回迁房里也算性价比高的，溢价至少不高。
北坞嘉园确实是环境好，网红回迁房小区。但既然是热度高，那商品价格是由供需关系决定的，价格就被推高了呗。这里也有紧凑小两居，不过好像都是窄条儿的，看自己的喜好吧。
这其实可以用租金比较一下，都是500万的房，哪边的租金高就意味着性价比更高，都是租客们用真金白银的替买房人试探出来的。
4、总之如果是注重居住的性价比，那应该是芳怡园。但如果注重环境那就是北坞嘉园了，而且流动性也更强。这都是各有优劣，看自己重视哪方面吧。
仅供参考。
三
Q:
我家孩子2025年出生，落户在西城区集体户。我俩因现在工作地点都不在北京，在北京均没有通勤需求。想这两年开始看房买房，想主要满足孩子上学，以及基本的医疗配套，较强的产业支撑，使得房子未来有一定的流通性。预算300到500。
请问我家情况该怎么在东西海朝区挑选板块学区，或者有什么比较好的建议。
A：
1、孩子刚一岁，这会儿就买学区房早点儿了吧？而且还是3-500的预算，那这无论在哪个学区都是占坑儿房为主，溢价比例都是本学区内较高的，居住的性价比也就更低了。
而今年是入学大趋势的明确拐点开始，明年指不定什么情况呢。低谷期一直延续到至少2031年，也就是您家孩子上学的那年。之后是否会逆转也说不好，至少得看去年和今年的出生人口是否回升？
所以您考虑好再买吧。一是大趋势是明摆着的，二是溢价率是能计算的，三是您家的预算买不到太低的，四是您的各项要求还挺高。我建议您再多考虑一下吧，磨刀不误砍柴工。
2、如果买的话，那常规建议是买顶级学区的。比如西城的金德月+海淀中关村上地，买在最牛小学的片区内。因为只有好资源才永远稀缺，就算大趋势不太好，好资源也是支撑。
这可以参考日韩和台湾省等地的先例，都人口下跌很多年了，学区房的溢价率都整体下降，但最好的学校都能保持一部分溢价。最典型的就是首尔的江南三区，还有台北市的信义等三区的六所明星小学，溢价相对坚挺。
但也考虑好，越是好学区的溢价率就越高，风险也就相对大，居住的性价比更低。而政策是说不好怎么调整的，只能说现在的逻辑如此。
3、另外也可以赌一把老破小的原拆原建，反正也不自住，那就买最破的楼栋，尤其是原产权单位比较强势的央产房（能配资的）。如果真的原拆原建+全体通过了，那就是赢，不成功也不算输。
4、总之我建议是再多考虑一下，您的要求有点儿高，另外四个区到目前为止的教育模式都不一样，包括入学模式的区别很大，得考虑好哪里更适合自家情况再买。
另外既然是500万之内，那在市区的流动性都不会弱，毕竟是学区房。医疗也好办，东西海都不用考虑，有的是。但还要较强产业那就不多了，全北京也没几个牛叉的产业区，带学区的更少。西城也就是金融街，东城我都说不出来，海淀中关村+上地，朝阳望京，就这几个算学区+产业区，望京还只有1.5所（陈分+清朝望京）。
还多说一句，针对您家这种情况，常规建议是别着急买学区房，没必要跟大趋势对赌。如果买的话就多看房，尽量选择溢价相对低的，不是太容易。
仅供参考。
四
Q:
我家孩子2026年上小学，预算400万买个不需要住的房子。我在国贸附近工作，潘家园居住。主要考虑了几个片区，文汇小学（不确定26年上学现在买会不会看房本时间摇号，不知道学位占用有没有影响。
而且这边房子难以选择，金桥，东环，金世纪，忠实里，都不怎么样，临二环临铁路，怕砸到手里，也怕被调剂到回民试验或者前门小学，不知道这个概率多高。即使调剂到不错的汇文一小，接送很麻烦。
所以想请问从房子保值性和学校入学概率大的角度看，文汇您推荐吗？另外就是花市小学，或者龙体的板厂，不知道您怎么看。想听下您的建议。谢谢。
比如文汇片区的房子，比如25年入学的孩子，文汇片区的，2019.1.1到25年之前买房落户的人调剂的概率、和2025年当年买房落户的人调剂的概率是相似的吗。
A：
1、2026年不就是今年吗？这都三四月了，马上就该开始信息采集了，这会儿考虑学区房来的及吗？全款的还行，贷款的够呛了，做好规划再买。
2、东城既然是“多校划片”，那就不看房本和落户时间了，都是派位拼运气。东城之所以说算是相对最公平的，派位是其中重要因素，包括小升初。
3、调剂的概率不知道，只能说今年从整体入学人数来说下降了，理论上应该调剂的减少。
4、保值方面建议两点吧，一是尽量避开公寓，这种产品从来都不算价格走势强的，否则也不会落到跟忠实里比价。二是尽量每套房都算账，计算溢价率，尽量选择低的就行，溢价低了就风险小，也好出手，出租也不算吃亏。
5、我不敢推荐任何学校，万一被调剂呢？我担不起这责任，所以只能说学区挺好的，很多家长的选择。如果和板厂相比，那自然是首选龙体了，也就是先看学区排名，然后再是学校。
6、理论上调剂的概率是一样的，还是因为“多校划片”，学位不够的时候随机调剂。但政策是人家定的，每年怎么调整谁也不知道，无法预测。
仅供参考。
五
Q:
请问：家有小孩四年级，学籍在丰台云岗，户口在房山长阳，学习中等。现在有点纠结要不要去西城买个占坑房，到时小升初转区，预算房价400-500，听说后续没有ZB了，去西城是不是也只能是末端派位了。
A：
1、是否转学只能家长决定，外人不好建议。或者说看家长的预期吧，希望在中考时增加上普高的概率就去，但前提是也得承担较高的房子溢价。
列个数字吧，去年西城的普高率是84%，其中公立普高率79%。房山的普高率是71%，其中公办普高率51%。另外西城去年高考一本率的估值是70%以上，其中牛高95%，炸糕（渣高）40%左右。房山则是北师大良乡约70%，四中房山约60%，整体一本率估值为20%左右。
2、但也考虑好，现在西城区的学区溢价没降多少，平均仍然在25%左右。以500万来说，至少包含100多万的溢价，也就是只能得到不到400万的居住体验。而且这溢价部分在入学低谷期也有一定的保值风险，毕竟孩子的数量是整体减少的，至少延续到2031年。
还有一点，西城跨区转学都是派位，好学校一般是没有学位的，即便有也优先考虑政保。另外因为没有六年学籍，即便转入直升校也没有直升资格。所以一切看运气，考虑好再去。
3、当然这也不能排除孩子到后期开窍儿。典型的就是前几年的高考状元俞笑，就是从房山北潞园转到西城广外的，小升初好像是派位宣外，学校和成绩都不算突出，是以校额到校（当时叫名额推荐）才去的四中，之后却小宇宙爆发成为状元了。
4、如果您家没有政保，那去西城肯定是派位。但北京没有政保是不可能的，至少在可见的未来还会存在，顶多是换个形式。
5、简单就这情况，看您家自己的情况决定吧，我只是列出现状而已。
仅供参考。
借这话题说两句政保，细分的话好几种呢，最多的是单位政保，很多学校当年就是这些大单位的子弟校，经费都是人家出的，凭什么不给孩子名额？尤其是部队政保，家长都是军人，孩子进入自己的子弟校怎么了？
再有功勋政保，家长为了国家出生入死，能不照顾孩子吗？医疗政保，口罩期间上一线的医护工作者，拿命给孩子拼个资格，不应该吗？教育政保，老师都必须是获得骨干称号才能照顾一个孩子，都是拼出来的。
其他的蹦聊了，拼爹拼妈也不容易的，谁家都不容易。所有人都希望让别人的优势归零，而一旦自己有了某种优势，没有不用到极致的。
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