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丰台区的新房市场，正在经历一场漫长的调整。
2026年3月，丰台区新房库存约10,512套，去化周期（12个月口径）34.2个月。这意味着即使不再新增供应，现有的房子也要卖将近三年。130-150㎡的改善型产品，去化周期更是高达46.5个月——将近四年。
但就在这个高库存、慢去化的区域里，有一个项目卖到了尾盘。中建壹品·花香壹号，542套房，已成交471套，去化率86.9%，剩余71套。从2024年6月开盘，到现在不到两年，它用产品力跑赢了大盘。
01丰台改善市场的结构性压力
把视角拉高，先看丰台的整体数据。
2025年4月至2026年3月，丰台区新房累计供应48.55万㎡（3,534套），成交51.83万㎡（3,793套），表面供求比0.94，供需基本平衡。但拆开面积段看，问题就暴露了。
110-130㎡的改善产品，库存25.44万㎡（2,073套），去化周期21.5个月；130-150㎡的产品，库存36.20万㎡（2,662套），去化周期46.5个月。大户型积压严重，开发商普遍面临去化压力。价格也在承压：丰台区成交均价从2023年的78,743元/㎡高点，回落至2026年的71,275元/㎡。
在这样的大环境下，花香壹号所在的羊坊板块（高立庄板块）也未能独善其身。克而瑞数据显示，该板块130-150㎡大户型库存占比73%，去化周期接近40个月。但花香壹号的主力产品是88-139㎡三至四居，其中88-102㎡三居占比近七成，正好避开了大户型积压的重灾区。产品结构与区域库存结构形成错位竞争，这是它能快速去化的关键原因之一。
02项目基本面：央企纯洋房的硬指标
花香壹号由中建壹品开发，央企中建三局旗下。8栋11层纯板式洋房，容积率2.0，一梯两户，3米层高。在丰台四环到五环之间，这样的低密纯洋房并不多见。
总户数542户，车位667个，配比1:1.23。物业费5.9元/㎡/月。项目2024年6月2日开盘，预计2026年12月31日交付，目前已进入尾盘阶段，外立面已呈现，实景示范区已开放。
报价区间52,000-55,000元/㎡（含装修），总价440万起。2024年7月首次成交至今，累计成交面积4.84万㎡，471套，成交金额25.98亿元，平均成交均价5.38万/㎡，套均价547万。
03价格轨迹：从5.70到5.19，温和下行的尾盘窗口
看花香壹号的价格走势，能清晰看到一个尾盘项目的定价逻辑。
2024年7月首次成交，均价5.70万/㎡。8月冲到5.80万/㎡的最高点。之后开始温和下行：9月回调到5.30万附近。2025年全年在5.3-5.4万之间窄幅波动。2026年初进一步回落到5.2万左右。3月到了5.19万/㎡，是历史最低点。
从最高点算，累计跌幅8.98%，每平米降了约6100元。一套88㎡的房子，总价比高点时低了约54万。这不是崩盘式降价，而是尾盘阶段以价换量的常规策略。2025年8月是成交峰值，单月卖了49套，当月均价5.38万，说明价格下调后量跟上来了。
2025年全年成交325套，比2024下半年增长169%。量在涨，价在稳，去化节奏健康。2026年Q1受春节影响成交回落至25套，但3月价格已触及最低点，剩余71套的去化压力不大。
04产品力：得房率95%的硬实力
花香壹号最核心的竞争力，是得房率。90%-95%，在竞品组11个项目中排名第1。
以88㎡三居为例，按92%得房率算，实得约81㎡。同等总价在其他项目买90㎡得房率80%，实得72㎡。花香壹号多出9㎡，按5.2万/㎡算，相当于省了47万。这笔账，改善客群算得过来。
户型全部南北通透，没有连廊、没有暗卫。88㎡三居总价440万起，门槛最低；102㎡三居约530万，主卧带独立卫浴；120㎡可做三居或四居，空间灵活；136-139㎡四居总价750万+，适合三代同堂。
精装标准约2000元/㎡，华为智能家居、科勒卫浴。项目做了三次实景示范区开放，交付样板间所见即所得，在期房阶段建立了较强的客户信任。
05社区营造：内外双园与800㎡会所
产品力不止于户型。花香壹号在社区配套上也下了功夫。
2.0容积率，8栋11层纯洋房，社区密度低。内部园林“香凝六卷”，以宋画为蓝本，复刻《万壑松风图》景墙，百年蒙古栎树心岛屿，琉璃拱桥，细节考究。社区西侧还代建了1.1万㎡市政公园，部分已开放，形成内外双园。
800㎡下沉式会所，恒温泳池、健身房、儿童活动区、茶室、棋牌室，功能齐全。会所设计用了艺术玻璃屏风、琉璃拱桥、景墙跌瀑，借景手法让室内外空间渗透。这些配套在总价440万起的项目里，属于超配。
06短板与应对：地铁1.8km，配套在兑现
没有完美的盘。花香壹号的短板也明确。
最近的地铁站是4号线西红门站，距离1.8公里，步行22分钟。9号线丰台科技园站约800米，但那是另一个方向。强依赖地铁通勤的客户，需要认真考虑接驳方案。自驾是优势：南四环、京良路、南五环组成的“三横三纵”路网成熟，驾车20分钟到丽泽，40分钟到中关村。
教育配套有亮点但未完全兑现。阳春小学已纳入丰台五小教育集团，北大附中与羊坊教育地块达成合作意向，但分校尚未开建。属于“规划利好”，不是“兑现配套”。
07尾盘71套：买还是等
截至2026年3月，剩余71套。按规划户数542套计算，去化率86.9%。按当前月均22套的速度，剩余房源大约3-4个月可清盘。
88-102㎡三居是抢手货，优质楼层可能不多了。120-139㎡四居选择相对充裕，尤其是高楼层、好朝向的房源。价格处于历史低位，尾盘阶段开发商有去化压力，特价房、送车位使用权等优惠还可以谈。2026年12月交付，准现房，等待期不到9个月，确定性比期房高很多。
如果你在丰台、大兴西部工作，自驾通勤为主，预算440-600万，看重实际使用面积和居住品质，花香壹号是这个价位段里性价比很高的选项。如果你强依赖地铁，或者对北大附中分校有刚性期待，可能需要再等等配套落地。
在丰台高库存、去化周期超过30个月的大环境下，花香壹号用86.9%的去化率证明了一件事：当区域供应过剩时，产品力是最好的护城河。它不是靠低价冲量的刚需盘，也不是靠地段躺赢的豪宅。它是在一个交通不算便利、配套还在兑现的板块，靠90%-95%的得房率、2.0的纯洋房、实景园林和会所，慢慢赢得了471个家庭的信任。
剩下71套，是尾盘的尾巴。价格已经降到历史最低，产品已经实景呈现，开发商急着清盘回款。对于还在犹豫的改善家庭来说，这是一个用不到9个月的等待，换一套比同价位多出一间房的央企洋房的机会。在丰台整体承压的市场里，这样的确定性，并不多见
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