作者 | 陈振
来源 | 财经八卦（ID：caijingbagua）
引言：老牌酒店，还有另一种活法。
这几年，香港老字号接连倒下，很多不乏有几十年历史的，有餐饮的、有酒店的、有零售的......各行各业都遇到了寒冬。
但是有一些结业，却是迎来了新生的机会。
在香港九龙城的沙浦道30号，有一栋棕色的17层建筑静静矗立了44年。
它曾是启德机场旅客的第一站，也见证了东亚运动会的荣光。
对于香港人来说，“富豪东方酒店”这几个字承载了一代记忆。
然而，时代变了。
如今这座九龙城重要地标，即将被“学生宿舍”的标识所取代。
中原集团砸下15.18亿港元，买下这座老牌酒店，计划将其改造成提供约1500个床位的学生宿舍。
这不是孤例，香港的老牌酒店，正在集体变成学生宿舍。
虽然这些酒店失去了商务和旅游的功能，但至少也是另一种活法。
这几年，香港旅游业整体趋冷，旅客消费模式亦在变化，传统酒店业持续承压。从酒店变身宿舍，与其说是退场，不如说是在时代浪潮下，一种务实而积极的转身。
豪掷15亿收购
香港44年老字号落幕！
说到富豪东方酒店，绕不开它的历史。
这家1982年落成的酒店，是当时距离启德机场最近的酒店，因此一开始被命名为“富豪机场酒店”。
为了方便旅客，酒店还专门修建了天桥直通机场客运大楼。
而后，随着机场搬迁，它更名为“富豪启德酒店”。
2002年的最更名，也就确定了今天广为人知的“富豪东方酒店”。
它不仅曾被指定为2009年东亚运动会的运动员酒店，还在疫情期间承担过检疫任务。
可以说，这家酒店静静见证了香港自上世纪80年代以来的社会变迁。它不仅是一家酒店，更是一个承载集体记忆的城市符号。
然而，象征意义无法抵消现实的经营压力。
近年来，富豪东方酒店持续处于亏损状态。2025年，其总收入仅为3700万港元，而除税后亏损却高达5668.1万港元，亏损额甚至远超其收入，经营困境显而易见。
将其出售并转型，对业主富豪产业信托而言，是止损；对中原而言，则是捕捉到了一个绝佳的投资机会。
中原集团主席施永青看得明白，他认为学生公寓为商业楼宇提供了一条生路。
“香港的商业楼宇市场目前处境不妙：供应过多、租金回落，回报减少令资产贬值，社会信贷收缩，经济亦受累。做学生公寓，令到商业楼宇在这么低迷的情况下，多了一条生路……”其在“一步居．117”的开幕上致辞时说道。
学生宿舍租期通常以学年计算，租金由家长承担，能为投资者带来稳定的现金流。
中原投资董事总经理江若雯更是指出，学生公寓已不再是小众市场，正逐步成为香港国际教育枢纽不可或缺的基础设施，并发展为机构级别的资产类别。
从数据来看，确实如此。
随着港府全力打造“留学香港”品牌，大批学生从世界各地来到香港，非本地生人数已达到7.9万，今年更是有机会突破8万大关！
学生来了，床在哪？
到2027年，香港的学生宿舍床位预计将增加到5.5万张，但实际需求高达17.2万张。这意味着，将有近12万名学生面临“一床难求”的窘境。
另一方面，香港各高校的宿舍分配早已“卷”上天：一年制的授课型研究生基本不提供床位，少量名额全靠抢；本科生则采用计分制，根据家庭与学校距离、居住环境等指标分配。
因此，大部分非本地学生要么租住普通住宅，要么选择入住学生公寓。
巨大的供需落差，催生了一个庞大而紧迫的市场。因此，这块蛋糕，谁都想分。
地产巨头的野心
据悉，这次的买家为中原集团旗下的中原策略投资有限公司，这笔交易总代价约为15.18亿港元，酒店拥有494间客房，平均每间价值约307万港元。
中原计划总投资约20亿港元进行翻新改造，最快2026年9月就能部分开业。改造升级后提供逾1500个床位，精准承接香港高校留学刚需，引领香港学生公寓投资新标杆！
实际上，这不是中原第一次涉足学生宿舍领域了。
中原很早就敏锐地看到了赴港升学热潮背后，学生宿位长期供不应求所蕴含的机遇。
中原投资行政总裁叶明慧表示，学生住宿需求持续上升，资产价格正处于完成调整之际，现正是扩大香港学生公寓版图的理想时机。
早在2024年，他们就以1.8亿港元收购了尖沙咀珀荟酒店，投入2000万翻新成121个床位的学生公寓，出租率接近99%，回报率在4%到5%之间。
这一次成功的探索，不仅验证了商业模式跑得通，也为后续更大规模的布局积累了经验与信心。
2025年，又斥资3.35亿港元收购西半山般咸轩，计划改造成约200个床位。加上富豪东方酒店，中原旗下三个学生公寓项目全部投入运营后，将提供1700至1800个床位。
但中原的野心远不止于此。他们将未来2-3年的学生公寓床位供应目标，从最初的3000个大幅上调至约6000个。目前，集团正在同步研究超过10个酒店或写字楼改建学生宿舍的项目。
而除了中原集团，也有不少地产大佬盯上了“宿舍生意”这块肥肉。
就在2026年3月初，位于新界葵涌的悦品酒店·荃湾被华润集团以9.53亿港元收购。这座30层高的四星级酒店，之后也将被改造为学生宿舍，预计提供超过900个床位。
同月，香港恒生大学与宏安地产合作，预租牛头角一个在建住宅项目作为学生宿舍，可提供约300个宿位。甚至有学生宿舍营运商以每月近100万港元租下旺角M1酒店全幢，93间客房平均月租约1万港元。
毫无疑问，将酒店改造成学生宿舍已经成为香港地产界的新趋势，不少地标建筑将迎来新一轮的角色转换。
盘活老资产
焕发城市生机
对于香港这个高密度城市来说，土地资源一直是非常稀缺的，因此，在面对城市发展时，其也难免会面临一个长期的拷问，地从哪里来？
大规模新建宿舍周期长、成本高、选址难。相比之下，将市区内存量酒店改造为学生宿舍，显然是一种高效、灵活的城市更新智慧。
首先，它盘活了老旧或经营不善的资产。像富豪东方酒店这样的老牌酒店，在旅游市场格局变化后面临挑战，改造为学生宿舍赋予了其新的生命力和经济价值。
其次，它精准匹配了需求区位。学生宿舍最好靠近高校，而许多老酒店恰恰位于交通便利的市区核心地段。富豪东方酒店步行5分钟可达港铁宋皇台站，25分钟内能到达香港都会大学、浸会大学、理工大学等多所高校，地理优势无可替代。
再者，它快速增加了供应。酒店改造周期远短于新建项目。富豪东方酒店最快2026年9月就能局部开业，这对于缓解迫在眉睫的住宿危机至关重要。
此次中原集团大手笔改建酒店为学生宿舍，不仅为市场新增超千个优质宿位，更让市区核心地段的住宿选择更多元，对于计划来港读本科、硕士的内地学生来说，无疑是重大利好。
对于这笔收购，中原方面表示“对香港学生公寓市场有长远信心”。中原集团甚至为了管理这些学生公寓的项目，专门成立了一个学生公寓平台CampusOne Communities（壹社）专门运营。
酒店房间的布局、公共空间的设计是否完全符合学生长期居住的需求？如何平衡投资回报与学生可负担的租金？这些都是运营者需要仔细考量的问题。
不管怎么说，虽然富豪东方酒店这个名字不在了，但是至少这栋建筑的使命并没有终结，而是迎来了新生，换了另外一种活法。
而对于在校学生来说，床位增加无疑是减轻了找房压力。对于城市规划而言，这也是一个高密度国际都市，在有限空间内进行创造性自我更新的生动实践。
酒店的门厅曾见证过无数离别与重逢，未来则将目睹年轻学子们抱着书本匆匆进出。即便功能在改变，但是这座空间所承载的容纳和安心的本质并未变化。
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