北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我儿子前年就有北京购房资格了，之所以没买房是因为资金不足。现在是他女友家提议合伙买房，预算是首付200万，双方各半（我们可以多出一点），贷款预计在400万左右，两人收入目前能够支撑，万一有情况的话我们补贴一点。
之前我们看好的是清河燕清源的两居室，能改三居，但总价在700万了。我想让对方再多出一点首付，但没谈拢。然后这些天他们又看了几套房，都觉得没有燕清源的合适，于是就僵在这里了。
我老公是认为没必要买这么贵的，看看老小区其实有的是便宜的。但孩子们认为婚房再努努力是应该的，可凭他们的人脉是借不到钱的，那就只能是高贷款。可说实话，400万无论怎么算都已经是极限了，因为他女友的收入不高，无论增加多少其实都是我儿子还。
所以现在我们非常的为难，一边是实力实在不允许，一边是两个孩子又实在想要，而他女友家又不愿意再出力，愁的我都好几天睡不好觉了。
Ps：我找您的意思是看看有没有其他合适的小区，比如就像燕清源这种120平能改三居的，或者是小三居也行，他们想留出生孩子后我们或亲家来帮助带孩子的房间。另外看网上很多人说实际成交价其实并不高，是可以挂牌价打七八折的，但现实中我们感觉砍价非常的困难，也不知是我们不会砍价还是没遇到好说话的中介。
A：
1、我能理解您家的无奈，但您找我是要咨询哪方面啊？看样子主要就是资金的问题吧，那这只能是自家解决了，其他还有什么问题吗？
2、燕清源的120平700万，我怎么感觉这价格有点儿不太对似的？700/120=5.8万，明显偏低了，这套房大概率是有硬伤的，不是顶楼一楼就是临街或有遮挡的，要不然怎么也得6万多一平。
而且提醒一下，大多数情况下的户型都是不好改的，否则我们开发商就自己设计了，还能多卖钱呢。自己改的就算效果好，将来出手的时候也未必能得到认可，哪个买房的都会以不喜欢的借口来砍价。所以常规建议是尽量不改，还是直接买三居室为好。
还有，120平的两居室户型偏大，或者说在豪宅小区合适，但在普宅小区就有些错配了。一般来说价格上都至少不占优，出手时也不太好卖。考虑好再买。
3、既然您家的要求挺明确，那就找单价6万之内的，小区品质对标燕清源就行。砍价到七八折是不可能的，常规是最多5%，再多就非常难了。说能多砍价的都是不懂行的，甚至还有添乱搅局的嫌疑呢。
4、资金的问题只能是自行筹措或协商，我建议是尽量买紧凑户型吧，比如7/80平的两居，或者是100平之内的三居，这种房好租好卖，价格走势也不吃亏，比大户型的强。
仅供参考。
二
Q:
北京人家庭，结婚时买的**（近郊）的，当时没考虑学区，现在俩娃，大的要上学了，感觉对口学校不行。据说大部分都是本地拆迁户的孩子，还有不少是**孩子，老师也是当年的村小转的，排名连在大兴都排不上号。
我们现在两个选择，一是转户口到我父母在垂杨柳的房子里，对口小学就是垂杨柳，中学北工大附中。二是卖掉现在的房子，能到手200多万吧，然后贷款买500万的东城的。
两个选择都各有优劣，垂杨柳的优势是省钱，但感觉学校也没提升什么。而且老房住不下，我们租房的话每个月至少6000多，再添点都够月供的了，感觉不值。换房的优势是东城学区，但劣势就是钱少就只能买老破小了，压力还大，据说补课都得不少钱。
A：
1、您已经考虑的很全面了，那就只能是自己来选择了。或者说您讲的都是事实，能理解您的无奈，但谁也帮不上忙啊。
2、不过多说一句，**没您说的那么差。学校的排名确实不高，但当地拆迁户并不多，曾经村小的老师也没多少。
因为曾经的村民顶多2000人，也就是组成800个家庭吧。而周边至少上万套房，住了几万人，拆迁户占比才多少啊？另外北京常住人口的出生率才0.6%，2000人的话一年才生10多个孩子，半个班都不到，其中不重视教育的家庭更少。而现在一个年级七八个班都正常，那这么点儿孩子能有多大影响啊？
学校在当年确实是村小改过来的，但这是20多年前的事儿了，当年的老师大部分都退休了，或者是不再教课。补充来的都是新入职的年轻人，至少学历早就提升了，能力和经验也未必弱。当然具体情况我不知道，只是按数量说的。
3、另外垂杨柳+北工大附属于在朝阳区中上的学区了，放到东城也至少中等。这参考一下北工大的中考成绩吧，挺不错的。
或者这么说吧，如果只比较高分段，那朝阳和东城是一个档次。之所以朝阳感觉不如东城，是因为人口多+头部校少，所以人均资源不多+分布不均衡。所以别太小看垂杨柳，这算是相对来说各项兼顾的板块了，也就是学校还不错+房价不高+没溢价。
4、其他的我没什么说的了，是否租房vs换房只能是自己定，外人不好建议。
仅供参考。
三
Q:
我不是北京人但有北京购房资格，前几年是买在了燕郊跟唐山，都跌了，唐山的租金还可以，燕郊的精装房连中介都不建议出租，我想索性卖掉，然后在北京通州买公寓了。土桥的金隅自由筑68平的90万能租3000多一个月，54平的60万能租2300元。
新光大中心地段更好，但44平的要110万以上，租4000，感觉是不是还不如金隅自由筑呢？您有什么建议？
A：
1、房子是用来住的，您这是完全不考虑自住的纯投资是吗？而且想买的还是公寓，那就算具体+准确的租金回报率呗，哪个高买哪个，不用听别人的建议。
2、不过多说一句，其实现在全北京商住公寓的租金回报率都差不多。租售比都是300左右，减去物业+取暖+空置期之后，纯回报率在3%多点儿。这不光是通州的，朝阳甚至核心区也都差不多，基本是现在银行存款利息的两倍左右。
所以如果确定买公寓，那要是我就不买土桥的了，而是尽量选择离市区近的，或者是地段儿更繁华的，这对租金才有保证，至少是好租。刚才我看了一眼自由筑的，有80多套出租房源呢，空置期有可能会更长点儿。
3、其他我没什么建议。我对公寓的态度是尽量别买，毕竟有潜在的风险，而且是在现有的法律层面上无法解决的。之所以收益这么高就是因为风险，收益永远跟风险呈正比。
再多说一句，公寓的租金收益高是明摆着的，谁都看的见。但为什么没有基金等机构投资者收购或定向投资啊？就是因为担心万一风险爆发被套牢呗。虽然每年的收益高了1.5%，但万一一笔损失15%呢，那十年的超值收益就归零了。所以考虑好再买吧。
仅供参考。
四
Q:
我家孩子在德胜上学，今年该中考上高中了，所以我们想根据高中地点换一下房子。因为我们当时买的是回迁房的顶层，每天爬楼很辛苦，而且升值也不好，勉强没赔而已。
我们的想法是首选西城之内，买没有学位溢价的房子，预算800万的至少两居室。当然这要看孩子能考上哪所高中，如果在边缘的话也考虑朝阳，海淀和丰台，您有什么建议吗？
A：
1、这会儿有什么建议都太早啊，等中考完了再说吧。要不然考虑的再多也未必用的上，还不如省下时间帮孩子备战中考呢。
2、但多说两句吧。首先是目前的西城没有不带学位的普宅，也就是所有普宅都有学区溢价，只是溢价的多少有所不同而已。
我估计您家买房是2014年之前，所以当时的西城是确实存在非学区房的。连德胜都有，在裕中小学改名之前就是个渣小，对口房源都没有溢价，是2015年改名三帆之后才开始暴涨的。
但2015年之后就没有这种情况了，随着广外荣丰2008的补涨，西城所有普宅就都涨出溢价了。所以我建议您没必要再考虑西城了，几乎买不到不带溢价的，除非捡漏儿。而您家又用不上学位了，那溢价部分就等于闲置，既降低居住的性价比，而且还有保值的风险。
3、另外海淀也是差不多情况，只能说有可能买到溢价低vs没溢价的，但理论上所有普宅都是有溢价的。我建议是如果到时候孩子在北边上学，那就看北太平庄到学院路的房子吧，学区不算热门，溢价也就不高。
4、其他的没什么建议了，等中考出分之后再考虑具体的吧。
仅供参考。
关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
热门跟贴