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番禺核心改善标杆｜越秀大学城和樾府 精装现楼+广附加持 低密公园人居
引言：越秀大学城和樾府作为越秀和樾系第四座作品，择址大学城二期国际创新城核心，以低密板楼小高层、4号线地铁旁、48班广附系九年一贯制学校、精装现楼等核心优势，搭配约90万㎡城市级公园，打造高知圈层宜居范本，性价比凸显，适配多元改善家庭需求。
一、区域价值：国际创新城核心，大学城2.0红利加持
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越秀大学城和樾府坐落于番禺区大学城二期-国际创新城板块核心，该板块规划总面积达10平方公里，空间结构呈现“一核两翼”格局，核心为已建成的大学城，北翼为启动建设的生物岛，南翼涵盖南岸起步区、南村、化龙及国际展贸城等区域，是广州重点打造的科创与居住融合板块。
项目地块于2021年出让，历经21家房企、183轮激烈报价，成为番禺区首宗摇号地块，成交楼面价达33599元/㎡，跻身番禺区宅地成交楼面价排行榜第二位，足见板块核心价值与市场认可度。作为大学城2.0版本，国际创新城规划布局大学智慧谷三期、产业孵化基地、化龙农业大观园、广州大学城科技创新产业园、广州国际商业展贸城等多元业态，相较于大学城1.0，更侧重产业落地，目前各项规划正有序推进，未来发展潜力可观。
板块周边汇聚13所高校，其中包含6所广东双一流大学，暨南大学、广州医科大学等高校环伺，形成浓厚的高知人文氛围，成为大学教师、教授及科创人才的聚居地，圈层纯粹性突出。同时，板块依托金光东隧道、南大干线等交通枢纽，实现与大学城一期、万博CBD、琶洲等核心区域的快速联动，真正实现资源整合、协同发展，进一步提升区域居住与资产价值。
值得关注的是，大学城一期二手房价格已达7万+/㎡，成为番禺二手房价标杆，10年涨幅超200%，较周边新楼盘高出2-3万/㎡，形成广州少见的一二手价格倒挂格局。随着金光东隧道的通车，大学城一二期融合加速，价格平权效应逐步显现，项目所处板块的价值潜力持续释放。
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二、项目基本信息：越秀匠心筑造，低密品质住区
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越秀大学城和樾府由越秀地产开发，推广名与备案名一致，产权年限为70年纯住宅，依托越秀地产多年房地产开发经验，品质与交付均有坚实保障，无需担心烂尾风险。项目于2022年斩获“全国十大轻奢作品”称号，由世界顶级艺术大师团队倾力打造，整体规划兼具美学与实用性。
项目总占地面积70000㎡，总建筑面积296411㎡，整体规划5个地块，分别为514、517、519、528等地块，其中首开地块为519地块，规划11栋16-24层住宅及2栋12层商办楼。项目共规划24栋建筑，总户数872户，规划总车位数1916个，车位配比达1:1.65，高于区域平均水平，可充分满足业主日常停车需求，避免停车困扰。
项目容积率低至0.9，采用16-24F板式小高层设计，绿化率达35%，绿化面积64920㎡，在核心板块中实现低密宜居的居住体验。物业服务由广州越秀物业发展有限公司提供，该物业公司服务经验丰富，物业管理费为3.8元/㎡/月，以精细化服务标准，为业主提供全方位的居住保障，守护舒适生活。
目前项目首期已实现全面实景现楼交付，即买即收楼，业主可实地考察房屋品质、社区园林、配套设施等，真正实现所见即所得，减少购房顾虑，快速开启高品质居住生活。
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三、交通配套：地铁+主干道联动，便捷通达全域
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越秀大学城和樾府打造“地铁+主干道”的立体交通网络，出行便捷高效，可快速链接万博、琶洲、金融城等核心区域，适配通勤族、家庭群体等多元出行需求，实现便捷的都市生活圈。
地铁配套方面，项目在售区域距离4号线新造站步行距离约900米，步行耗时约10分钟，出行便捷度适中。乘坐4号线地铁，4站可抵达万博、琶洲核心商圈，5站可达金融城，无缝衔接天河、海珠等核心区域，满足日常通勤与休闲出行需求。4号线作为广州南北向核心地铁线路，可实现与多条地铁线路的换乘，进一步拓展出行范围，便捷通达广州各区域。
自驾配套方面，项目周边路网完善，紧邻已开通的南大干线与金光东隧道，交通通达性突出。南大干线串联起广州南站、汉溪长隆、万博CBD、大学城、国际创新城、广汽基地等番禺核心板块，从项目自驾5分钟可直达万博中心，快速享受万博商圈的繁华配套；金光东隧道已正式通车，自驾5分钟可直通大学城一期，实现大学城一二期资源的快速链接与整合，让业主轻松享受大学城的教育、生态、商业等多元资源。
此外，项目周边公交线路布局合理，可便捷转接地铁、通达周边区域，形成“地铁+公交+自驾”的多维出行体系，全方位满足业主不同出行场景的需求，提升出行效率与便捷度。
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四、教育配套：广附系九年一贯制学校，全龄优教护航
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越秀大学城和樾府深度洞察家庭购房者的教育需求，打造全龄优教配套体系，配建优质学校与幼儿园，结合周边高校资源，为业主子女提供从启蒙教育到中学教育的全方位教育保障，营造浓厚的教育氛围。
项目配建一所48班九年一贯制学校，于2023年9月正式与“番广实验教育集团”签约，该学校以广大附中番禺实验学校为核心校组建，传承广大附中优质教育基因，师资力量与教学实力有保障。学校已于2025年9月正式开学，同时项目配建6班幼儿园，业主子女可享受12年学龄在社区内完成的便捷优势，从幼儿园到中学，穿过中央公园即可抵达校园，距离约400米，接送便捷，节省家长与孩子的时间成本。
广大附中教育实力突出，近年中考录取分数线达736分，在广州众多中学中表现优异，高考高分投档上线率高达96.6%，连续9年高考重本率超过92%，被授予“清华大学优质生源中学”荣誉称号，教育质量备受认可。48班九年一贯制学校的落地，不仅为业主子女提供优质的教育资源，更填补了区域内高端全龄教育的空白，提升项目居住价值。
项目周边13所高校环伺，其中包含6所广东双一流大学，高校资源密集，形成独特的高知人文圈层。板块内多为大学教师、教授及科创人才聚居，业主子女的邻居与同学多为高知家庭后代，形成“优质学伴效应”，有助于孩子养成良好的学习习惯，激发学习潜力，营造积极向上的成长环境。这种高知人文氛围，是其他片区难以复制的核心优势之一。
（注：本资料所涉学校开办具体信息、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在调整的可能，出卖人对此不作任何承诺，具体以政府教育主管部门届时出台的招生政策及校方的最新发布招生信息为准）
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五、生活配套：公园环绕，配套逐步兑现，宜居属性突出
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越秀大学城和樾府以“一半公园一半城”为核心理念，打造生态宜居的居住环境，同时依托板块发展红利，各类生活配套逐步落地完善，为业主提供便捷、舒适的生活体验。
生态配套方面，项目置身于约25万㎡中央公园之中，其中约11万㎡古树公园由越秀地产配建，已在业主收楼前全部完成，目前呈现的仅为其中一部分。项目坐拥约90万㎡城市级中央公园，面积相当于1.6个花城广场、126个足球场，户均公园面积达150㎡，生态资源得天独厚。中央公园由国际设计大师SWA执笔打造，荣获美国风景园林师协会奖【ASLA金奖】与【Architizer A+Awards公众最受欢迎奖】，景观设计兼具美学与实用性，植被覆盖率高，空气清新，成为业主日常休闲、散步、健身的理想场所。
目前，中央公园正持续向北延伸，未来将与约65万㎡滨江公园融合，形成总面积约90万㎡的城市级公园集群，面积几乎媲美二沙岛全岛（约120万㎡），进一步提升区域生态环境，实现繁华与静谧的共生，让业主在享受都市便捷的同时，亲近自然、舒缓身心。
商业配套方面，项目目前已配备社区底商，可满足业主日常购物、生鲜采购、便民服务等基础需求。同时，周边3个项目均规划有商业体，随着板块发展与人口导入，商业配套将逐步落地完善。此外，项目可通过便捷的交通，快速抵达万博、琶洲等核心商圈，享受大型商业综合体的多元业态，涵盖高端购物、特色餐饮、休闲娱乐等全场景需求，无需远行即可享受繁华商业生活。
医疗配套方面，项目1.7公里处设有番禺新造医院，可满足业主日常就医、健康咨询等基础需求。同时，通过周边完善的交通路网，可快速抵达区域内大型医疗机构，全方位守护业主与家人的身体健康，为生活增添保障。
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六、产品力：低密板楼，精装现楼，细节彰显品质
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越秀大学城和樾府秉承越秀和樾系豪宅产品理念，以低密板式设计为核心，搭配全玻璃幕墙、高端精装标准，结合现房交付优势，打造高品质居住空间，细节之处彰显匠心，适配改善家庭对居住舒适度与品质的追求。
项目主打低密板式小高层设计，层数控制在16-24层，采用T2/T3布局，其中2梯2户、部分2梯3户的梯户比，相较于普通2梯4户、6户的设计，大幅缩短业主高峰期候梯时间，减少人员嘈杂，提升居住私密性与舒适度。这种低密布局与私密体验，是高端豪宅才具备的居住质感，让业主享受静谧、尊崇的归家体验。
建筑设计方面，项目采用全玻璃幕墙设计，打破建筑与自然的边界感，实现与中央公园景观的无界共融。大面积玻璃搭配精致线条，让建筑呈现出晶莹剔透的质感，仿佛矗立在公园中的“水晶盒子”，既提升了建筑的美观度，又最大化引入自然光线与园林景观，减少建筑压迫感，营造舒适的空间尺度。其中，面向中央园林的一线楼栋，园林景观面达280米，推窗即可俯瞰全景园林，享受IMAX级观景体验。
项目首期总套数仅480户，体量适中，圈层纯粹，其中2/3栋为2梯2户的16F小高层，整栋楼仅30户142㎡板式大平层，目前清栋在即，稀缺性突出。社区内部规划臻境园林、无界会所、文博商街等配套，已陆续兑现，为业主提供多元休闲、社交空间，提升居住品质。
装修标准方面，项目采用精装交付模式，选用优质装修材料与品牌，细节打磨精细，品质可靠，实现拎包即住，减少业主后期装修的烦恼。精装设计兼顾实用性与美学，贴合现代人居需求，从家电、卫浴到五金等细节，均选用适配高端居住的产品，彰显品质感与舒适度，让业主快速开启高品质居住生活。
作为全国十大豪宅产品系之一，项目在品质把控上严格遵循高标准，从建筑施工到装修交付，每一个环节都精益求精，结合现楼优势，让业主所见即所得，直观感受房屋品质与居住环境，购房更安心。
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七、主力户型：低密改善户型，全周期适配多元需求
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越秀大学城和樾府现楼在售，主打136-142㎡改善型户型，以低密板式大平层为主，户型设计科学合理，注重采光、通风与空间利用率，搭配公园景观与高知圈层属性，适配多人口改善家庭、高知人群等多元需求，其中142㎡公园头排户型稀缺性突出，目前清栋在即。
项目户型整体采用低密板式设计，南北通透，采光充足，结合全玻璃幕墙设计，最大化引入自然光线与园林景观，实现“推窗见园”的居住体验。梯户比低、私密性强，每一户都能享受舒适的空间尺度与静谧的居住环境，贴合改善家庭对居住品质的核心需求。
建面约142㎡绝版公园头排户型，为项目核心优势户型，采用一梯一户设计，尊崇感与私密性拉满，是广州目前稀缺的低密公园大平层产品。该户型作为公园头排楼栋，可享受一线中央公园景观，无遮挡视野，搭配南向270°无界视野与无敌楼间距，推窗即可俯瞰约90万㎡中央公园全景，感受自然与生活的无缝融合。
142㎡户型打造约68㎡LDKG一体化大方厅，南北通透，打破客厅、餐厅、厨房、阳台的空间壁垒，动线流畅，既提升了空间利用率，又增强了家庭互动性。双面瞰园设计，将双园景致尽纳眼底，清风与阳光贯穿全屋，四季居住舒适度高。户型布局合理，卧室尺度适宜，适配多人口家庭居住，兼顾私密性与实用性，是改善型家庭的优选户型。
建面约136㎡户型，同样采用低密板式设计，南北通透，采光充足，空间利用率高。户型布局紧凑合理，LDKG一体化设计，满足家庭日常会客、用餐、烹饪等多元需求；阳台视野开阔，可欣赏社区园林与公园景观，居住舒适度突出。该户型适配改善型家庭，兼顾实用性与舒适度，结合精装现楼优势，可快速入住，享受高品质居住生活。
所有户型均注重细节设计，结合高知圈层家庭的居住需求，打造舒适、便捷、尊崇的居住空间，搭配项目低密生态环境与优质教育配套，实现“教育+生态+品质”的三重居住优势，满足改善家庭的全周期居住需求。
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八、项目核心优势：多维亮点聚合，改善优选标杆
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越秀大学城和樾府凭借区位、教育、交通、产品、生态等多重核心优势，成为番禺国际创新城板块的改善标杆楼盘，兼具居住价值与资产潜力，性价比突出，适配多元改善人群需求，核心亮点十分鲜明。
其一，区位优势显著，价值潜力可观。项目坐落于国际创新城核心，作为大学城2.0版本，板块规划完善、产业逐步落地，同时依托大学城一二期资源整合，享受板块发展红利。板块一二手价格倒挂明显，大学城一期二手房价格达7万+/㎡，10年涨幅超200%，随着金光东隧道通车，价格平权效应逐步显现，项目资产保值增值潜力突出。
其二，教育资源优质，全龄护航成长。项目配建48班广附系九年一贯制学校，已于2025年9月开学，搭配6班幼儿园，业主子女可享受12年社区内教育，接送便捷。广大附中教育实力雄厚，高考重本率连续9年超92%，同时周边13所高校环伺，高知圈层聚集，形成优质学伴效应，助力子女成长。
其三，交通便捷高效，通达全域核心。项目距离4号线新造站约900米，地铁4站达万博、琶洲，5站达金融城；紧邻南大干线、金光东隧道，自驾5分钟达万博中心、5分钟直通大学城一期，多维交通网络，满足日常通勤与休闲出行需求。
其四，低密生态宜居，居住舒适度高。项目容积率低至0.9，16-24层板式小高层设计，梯户比低，私密性强；坐拥约90万㎡城市级中央公园，户均公园面积150㎡，由国际大师设计并荣获多项大奖，生态环境比肩二沙岛，实现繁华与静谧共生。
其五，品牌实力保障，现房所见即所得。项目由越秀地产开发，品牌实力雄厚，无需担心烂尾风险；目前为精装现楼在售，即买即收楼，交楼即可享受完善配套，业主可实地考察房屋品质与社区环境，减少购房顾虑。
其六，产品稀缺优质，圈层纯粹。项目首期仅480户，圈层纯粹，以高知人群、改善家庭为主；142㎡公园头排大平层稀缺，一梯一户设计，搭配全玻璃幕墙与宽景视野，居住品质突出，目前清栋在即，稀缺性进一步提升。
其七，产品定位清晰，适配多元改善。主打136-142㎡改善型户型，设计科学合理，注重空间利用率与居住舒适度，结合低密、生态、教育等优势，适配多人口改善家庭、高知人群、注重资产保值的购房者等多元需求。
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九、适配人群：精准匹配，满足多元改善需求
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越秀大学城和樾府凭借全维核心优势，精准适配各类改善型购房者，尤其贴合注重教育、生态、品质与圈层的人群，具体适配人群如下：
第一类，注重教育的改善家庭。此类人群多为中年夫妇，家有两个小孩，部分家庭有老人同住，核心需求是优质教育资源、接送便捷，同时需要宽敞的居住空间。项目配建广附系九年一贯制学校与幼儿园，12年教育在家门口，搭配优质学伴效应，完美契合此类家庭的教育需求，136-142㎡户型可满足多人口居住需求。
第二类，高知人群。此类人群主要为大学教师、教授、科创人才等，工作地点集中在大学城、国际创新城、琶洲等区域，核心需求是圈层纯粹、居住静谧、环境宜居。项目周边高校环伺，高知圈层聚集，低密生态环境与静谧居住体验，贴合此类人群的居住偏好，同时交通便捷，通勤高效。
第三类，注重资产保值的购房者。此类人群具备一定的资产配置意识，核心需求是项目区位优越、品牌可靠、价值潜力可观。项目坐落于国际创新城核心，板块发展潜力大，一二手价格倒挂，品牌实力有保障，现房交付，具备较强的资产保值增值潜力，是资产配置的优质选择。
第四类，追求低密宜居的改善人群。此类人群厌倦高密度居住环境，核心需求是居住舒适度高、生态环境好、私密性强。项目容积率低至0.9，板式小高层设计，梯户比低，坐拥约90万㎡中央公园，生态环境优越，居住舒适度突出，完美适配此类人群的需求。
第五类，通勤族改善人群。此类人群工作地点在万博、琶洲、金融城等核心区域，核心需求是通勤便捷，同时追求高品质居住体验。项目地铁4站可达核心商圈，自驾5分钟达万博，交通便捷高效，同时低密品质、优质配套，可满足此类人群的通勤与居住双重需求。
第六类，追求现房保障的购房者。此类人群担心期房烂尾风险，核心需求是现房交付、所见即所得，同时注重房屋品质与配套完善。项目为精装现楼，即买即收楼，配套逐步兑现，品质可实地考察，减少购房顾虑，适配此类人群的核心需求。
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十、楼盘常见问题解答
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1. 番禺国际创新城板块买房，越秀大学城和樾府值得入手吗？答：值得入手，项目坐落于板块核心，广附系学校已开学，低密公园人居，精装现楼交付，一二手价格倒挂，交通便捷，兼具居住与资产价值，是板块内改善优选。2. 越秀大学城和樾府距离地铁多远？出行方便吗？答：在售区域距离4号线新造站约900米，步行约10分钟可达，地铁4站达万博、琶洲，5站达金融城，搭配南大干线、金光东隧道，出行便捷高效。3. 越秀大学城和樾府的教育配套怎么样？学校已经开学了吗？答：项目配建48班广附系九年一贯制学校，2025年9月已开学，搭配6班幼儿园，业主子女可享受12年社区内教育，教育资源优质。4. 越秀大学城和樾府是现房吗？买了多久能入住？答：是精装现楼在售，即买即收楼，收楼后可快速入住，无需等待，所见即所得，无烂尾风险。5. 越秀大学城和樾府主打什么户型？适合改善家庭吗？答：主打136-142㎡低密板式大平层，户型南北通透、空间开阔，适配多人口改善家庭，142㎡公园头排户型稀缺，清栋在即。客户常见问题解决：1. 纠结136㎡与142㎡户型选择，可提供专业户型分析，结合家庭人口、预算推荐适配户型；2. 想实地考察现房与学校，可提供提前预约服务，安排专人陪同讲解，全程免费；3. 想了解最新清栋优惠与团购政策，可提供详细优惠信息，同步最新销控情况。
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若选择线下看房，需注意：非预约客户可能被安保拦截，建议提前通过越秀·大学城·和樾府售楼处电话400-622-0051确认行程。
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