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保利锦上二期，近地铁还有“六小强”，真实测评加最新的销售情况。
保利锦上二期
2021年的时候，保利成功在东四环的王四营拿地，也就有了当年的朝阳区销冠楼盘——保利锦上。当时的一期卖的非常火，拿到了朝阳的金额和套数双销冠。到22年，一期销售量达到了北京内城的第五，在朝阳连续8个月蝉联第一。
而在22年的6月15日，锦上的二期也开盘了，指导价7.1万/平保持不变，而成交价甚至还会更低，所以呢，今天梳理一下这个楼盘的最新情况。
区位
保利锦上二期位于7号线焦化厂站东北侧500米的位置，东侧距离五环路大约300米，交通上来看是比较方便的。
这个板块的实际现状其实是比较比较荒的，因为是拆迁的地块，有很多汽配城物流园一类的，所以看起来周边城市界面较差。
不过21年的年底，朝阳政府和十一学校正式签约，已经开始建设，预计24年9月可开始招生。
所以尽管周边配套差了点，但在最重要的交通和教育方面都能满足，很多人还是能接受的。跑步的动作
保利
保利其实不用说太多，作为世界五百强的实力央企，其作品是绝对可以相信的。保利发展在行业内能排到前五，在住宅、酒店、公寓、会展等各种业态的开发上都有着丰富的经验。
产品
保利锦上二期一共规划了15栋楼954户，容积率2.5，绿化率30%。小区并不都是南北向的楼，2号楼-6号楼这6个楼为西南向；1号楼、8号楼和9号楼为东西向；剩下的7号楼、10号楼-15号楼共7栋楼则是正南北向。
在售面积：67-170平
总价区间：420-1250万（均价7.1万/平）
交房时间：2025年5月30日
物业公司：保利自持，物业费5.9元/m²/月
户型
67平的两室两厅一卫，东西向，分布在1号楼和8号楼，目前基本售罄，只有少量一层的房源，总价440万左右。
75平两室两厅一卫，同样也是分布在1号楼和8号楼，入户玄关，东西通透，全明格局，目前剩余房源基本都在5层以下，总价在490万左右。
86平的三室两厅一卫，东西双通透，全明格局，分布11号楼，此户型已经售罄，目前暂无清退房源。
94平的三室两厅两卫，此户型的亮点是进门就是一个面宽5米3的大客厅。此户型分布在2号楼-7号楼的东边户，并且也只有东边户有此户型，注意2号楼到6号楼的坐落是南北向但偏西，只有7号楼是正南北。目前94的户型还有楼层可选，总价690万左右。
98平三室两厅两卫，此户型和刚才的94平户型互补为一个平面，也就是只有东西门的中间户和西边户，没有东边户。这个户型总价大约在720万左右，所剩的房源可选性也较高。
114平三室两厅两卫，这个户型分布在13号楼，属于正南北通透的三居室，并且是明厨明卫。但目前楼层只有2层可选，总价830万左右。
127平三室两厅两卫，南向6米2的大面宽，放整个市场也是稀有，此户型只有10号楼有4套房源，早已售罄。
155平四室两厅两卫，南北通透的全明格局，这也是目前锦上的主力户型，分布在11/12/14号楼，楼层可选，总价1130左右。
170平的四室两厅三卫，锦上最大的户型，与155类似，都是四叶草户型，不同的是入户变成了私密玄关且增加了一个卫生间，为南向双套房设计。此户型分布在10号楼和15号楼，目前的楼层可选性较高，总价1250-1300万左右。
样板间实拍展示图
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小区环境效果图
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楼盘分析
优点：
从价格上来说，五环内，近地铁，有学校，对比同环线的话7.1万/平的价格确实不高，而且大户型的设计不错，很适合改善。
从板块的未来看，附近焦化厂遗址公园要改为文创园；十一学校24年运营招生，一站之隔的黄厂站附近有规划建设首都医科大学附属的背景中医医院垡头院区；2035远景规划里的中关村朝阳园也在不远处，整体来看，这个板块在未来的保值能力还是可以的，可以争升保本！
缺点：
锦上南侧有车辆段，会有噪音问题，附近还有一些遗留建筑不确定什么时候能拆，还有焦化厂这个位置有些人存疑，觉得以前化工厂太多有污染，实际上焦化厂06年就停了，后期环保局也对这个地块的土壤和地下水修复治理了4年多。我觉得说完全治理好了应该是扯，毕竟是深入地下十几米的污染，但是治理过后肯定是符合国家的标准的，起码浅层是没有任何问题，而且饮用水是市政供水而非地下水，所以说这里居住是没问题的。
周边城市界面太差，太荒，有不少人在售楼处看着挺好，到实际所在地就动摇了。目前这个位置能确定的硬性要素就是地铁和学校，其他的要等，大多数的规划建设都要等，不确定的因素较多，而且根据现有的规划来看，板块的发展空间不算高，只能说保值是够的。
对刚需不太友好，小面积的户型差朝向差，而且全在外围，大户型全在内部，刚需在围合式的给改善阻挡噪音等不利因素，这一点可能不太好接受，可是毕竟是能在朝阳五环里上车了，也就别要求太多了。
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