来源：深圳淘房志
没想到吧，福田、南山的次新盘、网红盘纷纷跌破开盘价，龙华新一批的次新盘已经开始赚钱了！
近日，淘房君收到爆料，位于龙华红山片区的红山印，上架的一套79平三房，2023年开盘时业主花了大概611万买入，现在690万卖出；
该业主账面收益79万，折算下来，赚了差不多一万一平。
放眼整个深圳，这样逆市赚钱的次新盘都是凤毛麟角般的存在。
淘房君去到现场了解，该小区目前放出来的房源，报价比起开盘价至少都高出10%。
无独有偶，同片区的次新房--中海学仕里从去年到现在，单价涨了7千多一平，基本上追平开盘价。
两个新盘唯一的共同点，就是“深高北”这个金字招牌；
带真名校学区房的保值抗跌能力确实独一档......
红山印，深高北三房最低上车门槛
2023年龙华核心区入市新盘中
目前唯一实现“盈利”成交的项目
目前，红山印放盘量不多，价格最低的是一套建面79平的三房，业主报价680万，谈价空间很小，这也是整个深高北学区内价格最低的三房。
这是一套非常标准的三房，中间楼层、室内带基础精装。
业主原本是买来给小孩读书用，因为罗湖放开限购，准备把这套卖了置换一套罗湖名校“老破小”，减轻一下压力。
据中介透露，小区还有一套同面积段高楼层的房源，业主报价已经来到700万，不议价。
目前，小区内已经有少部分业主入住，还有部分业主在装修。
买入该小区的业主，95%以上就是冲着低总价+深高北学位；
当时项目开盘，备案均价约7.88万/平，79平三房总价596万起，开盘给出“三个99折”优惠，折后最低578万就能上车。
项目开盘当天，直接劲销151套，去化率82%，最后1个半月清盘，也是当时龙华销售情况最好的楼盘。
并且，根据公开交易渠道显示，在2023年龙华核心区即北站、红山-上塘等售卖、现在进入二手市场流通的项目中，这是目前为止唯一一个有成交记录且“赚钱”的项目。（数据仅供参考，不作为实际成交依据）
其他项目，譬如红山的安宏基天曜二期，低楼层的小户型423万起，现在小区内一套笋盘，高楼层才报价420万；联发臻著雅居有三房房源报价折算为6.15万/平，还有谈价空间，比起开盘折后价，还要低了快7千/平。
北站的超核润府今年3月份成交的一套高楼层房源，只要693万，比起买入价至少亏了20万，还有利息成本；不过，小区内四房基本上能按照买入价或者微亏几万转手。
不过，在看房过程中，中介劝淘房君，如果预算相对充足一点，可以买莱蒙水榭春天五期；红山印其他综合条件确实一般，就连楼下的公区，“两三步路”就走完了。
“如果刚开盘买这里，肯定是划算的；现在卡预算极限要买三房，整个深高北学区内，也只有红山印”，中介说到，“如果想买两房、或者预算稍微宽松一点，莱蒙五期性价比高多了”。
该中介认为，莱蒙五期除了楼龄多了十几年，对比红山印，居住环境也好很多，地理位置也更靠近红山商业区。
目前，莱蒙水榭春天五期的上车门槛是630万的两房；三房起步价740万。
淘房君了解到，莱蒙五期比起去年整体价格也上涨了。
去年年中，小区内还有总价不到600万的两房、总价不到700万的三房，现在的价格基本上上浮10%上来。
但是，比起小区此前的历史峰值、约13万/平的成交价，依然存在近40%的差距，现在的价格还是2017年左右的水平。
中海学仕里，入住率极高
预计价格还要涨10%
同学区内另一个次新盘--中海学仕里，比红山印早开盘一年，算是龙华次新盘里面入住率最高的一个小区，部分楼栋基本上住满。
项目开盘时，均价约8.19万/平；去年开始，陆续有房源出售，曾一度不到8万就能实现成交。
现在，小区内单价最低的一套房源，是建面约96平的三房，业主底价780万，基本上是亏一点利息；比起今年2月初的成交价，涨了45万。
最低上车门槛是一套建面约85平的三房，业主报价730万，谈价空间稍微有一点。
并且是诚意买家、业主才接受谈价；如果只是随意看看、购买意愿不强烈的，业主暂时不接受讲价。
而去年同面积段的“笋盘”，只要660万就成交了。
其实，中海学仕里的直接竞品，也是莱蒙水榭春天五期，客群基本上集中在预算800万以内、买顶级学区的二手房。
不同于红山印存在地理位置一般、超小体量等“硬件不足”；
中海学仕里作为次新房，体量适中、楼下就是深高北新校区、距离深圳北站15分钟步行距离，综合指数很不错。
在淘房君看来，中海学仕里现阶段行情已经要追平开盘价，如果市场行情持续稳中有升，今年这里的二手房至少还要涨10%以上。
龙华还有次新盘能赚钱吗？
目前来看，除了深高北学区内的次新盘，包括能进入二手市场交易的红山印、中海学仕里，以及还未交付的红山华府、上城学府；
前后五年内，其他次新盘进入二手市场大概率只能亏本。
一方面，深高北学区内的四个次新盘入市的时间属于市场深度调整期，折扣力度大，价格相较于同学区的二手房存在一定的价差，进入二手市场后，只要紧跟市价，就会比买入价要高出不少。
并且，整个龙华市场最认可的，就是深高北学区价值，其二手房成交价格一直处于龙华相对高位。
另一方面，龙华的新房备案价其实在逐渐向上涨，但是绝大部分二手房现阶段的价格比新房低很多，现在又不限售，这些次新房进入二手市场，就是会跌破开盘价，具体跌破幅度，还是要看跟周边二手房之间的价差。
现阶段，大家在龙华买新房，如果更看重居住属性、买来纯粹自己住，就是挑产品、选品质，不要过度在意“亏钱”还是“赚钱”；
如果更看重保值性，先参考一下该新房项目周边的二手行情，二手房楼龄太老的就忽略不计，一般是10年以内楼龄的小区做参考，价差幅度在15%以内，就可以果断出手。
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