你们小区有没有遇到过这样的糟心事？
物业没经过招标就悄悄入驻，合同算数吗？物业把服务偷偷转包出去，能拒交物业费吗？还有那些帮物业“打压”业主的“保盘人”，到底该怎么应对？
不少人都有过这样的遭遇，很多人因为知识盲区等因素，即使觉得很不合理，也是敢怒不敢言，
不过上个月底，《人民法院报》整版发声，邀请法学专家、资深法官，专门解读了物业领域的法律红线——每一条都和咱们的切身利益息息相关。
这份权威解读告诉我们，以后如果再遇到物业违规操作，大家再也不用被动妥协，维权有招了。
.01
前期物业没招标？合同有效吗？
这种情况大概率是无效的！
现实中不少新建小区都有类似情况，业主还没有入住，开发商就找了物业，并签订了“前期物业服务合同”。因为很多业主觉得，这个合同签了就是有法律效力的，所以买房人认为一旦遇到这种情况，买房人只能被动接受。
其实，“前期物业服务合同”并不一定具备法律效力。
根据《民法典》起草者、人大法学院的王利明教授的说法：开发商如果没通过法定的招投标程序来选物业，那这个前期物业合同，原则上就是无效的。
这样的规定，其实就是为了避免开发商和物业私下搞猫腻、搞利益输送。法律明确把选物业的权利还给业主，毕竟业主才是小区真正当主人，总不然业主花几百万买房，连谁来给你家看门、扫地，提供服务都没有说话的权利吧？
有人要说了，既然开发商找物业签订的“前期物业服务合同”无效，咱们业主之前交的物业费，预交的钱，还怎么办呢？
别急！《民法典》上规定的清清楚楚：
第一，服务已经提供了，比如物业已经提供了安保清洁等服务：那业主还是要给钱的，但只能按市场正常价给，不能按物业自己定的高价交。
第二，物业还没有提供服务，之前预交的钱，物业就必须全额退还，一分不能少。
第三，合同无效期间的公共收益，比如电梯广告费、地面停车费，这些全部要还给全体业主，要么用来修小区公共设施。
不过，如果参与投标的公司不到3家，或者小区实在太小，这种情况只要经过了主管部门批准，就可以不招标，直接开发商签合同。
所以，大家可以看看自家小区是不是这种情况。
.02
物业偷偷把活全转包出去？
如果是这种情况，后果会比你想象的严重得多。
很多业主吐槽：小区的物业看着挺正规，结果干活的全是外面请的人，服务越来越差。最气的是，物业还照收高价物业费。
其实这种情况已经踩红线了！
最高法院的李赛敏法官强调，《民法典》明令禁止：物业公司不能把自己该干的全部活儿，整体打包转给别人，也不能拆成几块分别转包。
如果物业违反这项规定，执意玩转包，后果就会很严重：
①物业跟外包公司签的转包合同，直接作废。
②业主可以要求减少物业费。如果因为转包导致服务质量下降、家里受了损失，业主可以要求物业赔偿，甚至直接解除合同、换掉这家物业。
③物业转包赚的差价这个属于违法所得，按规定必须拿出来用于小区维修。
不仅如此，物业玩转包还会面临罚款，一般罚款金额大概是转包合同价款的30%到50%，100万的转包合同，罚款最高可能50万。
不过提醒一句，也不是所有分包都不行。
比方说，消防维保、绿化、电梯维保这些专业性很强的活儿，物业分包给专业公司是允许的。
但核心管理职责必须由原物业自己干，不能当甩手掌柜。
比如东莞就有个典型案例，某物业公司因为违规转包，被没收了56万多，还被罚款、限制参加政府采购。
.03
小心“保盘人”！帮物业欺负业主，可能要坐牢
有些小区会有这种情况，其中有一群人，平时不见他们，但是一旦小区业主维权，或者业主大会换物业时。这些人就冒出来，到处造谣、阻挠成立业委会，甚至当众辱骂维权业主。这种人就是俗称的“保盘人”，他们受物业指使或收了物业的好处，所以才在紧要关头帮物业欺负业主。
南通中院的丁净玉法官提醒：别把这些人的行为当成普通吵架，他们很可能已经犯罪了。
比如以下这几种情况，你就要留个心眼：
1. “保盘人”造谣诋毁、公然羞辱业主：可能构成诽谤罪或侮辱罪。
2. 如果“保盘人”是物业指使的：物业的头头和这个“保盘人”，就算是共同犯罪。
3. 如果“保盘人”的行为，引发群体事件、扰乱小区秩序：就可能构成寻衅滋事罪。本来这类罪要自己告，情节严重的会转为公诉，检察院来追究。
4. 按规定，如果“保盘人”拿的好处来自物业截留的公共收益，而且金额超过6万元：就可能成为职务侵占罪的共犯。
5. 如果“保盘人”给业委会成员行贿：个人行贿超过3万元、单位行贿超过20万元，就达到立案标准，构成对非国家工作人员行贿罪。
所以，以后再遇到“保盘人”捣乱，别忍气吞声。保存好证据，马上报警，用法律武器保护自己。
.04
侵占公共收益？不只是欠钱，可能要坐牢
按规定，小区的广告收益、临时停车费、快递柜租金等等，这些收益都归全体业主。
然而现实中，很多物业偷偷将这笔钱截留、私吞，业主要么不知道，要么知道了也不知道该怎么维权。
针对这种情况，甚至构成犯罪，最后处罚也不低。比如：三门县法院的黄江南法官强调：侵占公共收益，可不是简单的民事纠纷，情节严重的就是刑事犯罪。
现实中最常见的是职务侵占罪有：物业代管的公共收益，属于“本单位财物”。如果物业人员利用职务便利，通过瞒报收入、虚报支出等方式把钱装进自己口袋，金额达到6万元以上（数额较大），就会被立案追究刑事责任；如果总金额超过100万元（数额巨大），判得就更重。
除此之外，还有挪用资金罪：如果物业人员把公共收益挪给自己用或借给别人，超过3个月没还，金额在5万元以上，或者用这些钱搞营利、非法活动，也可能构成犯罪。
另外，根据情况还可能涉及强迫交易罪、侵占罪、盗窃罪等。总之，公共收益这根红线，物业碰不得。
看完上面这些，你应该能感觉到，这次《人民法院报》的权威发声，不只是讲讲法律条文，更是给咱们业主撑腰、给社区治理指路。
希望每一位业主都能拿起法律武器，维护自己的权益；也希望每一家物业都能守住底线，用心服务。
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