3月22日至24日，中国旅游协会旅游新质生产力研讨会暨仙女湖资源对接会在江西省新余市仙女湖区成功举办。中国旅游协会民宿客栈与精品酒店分会副会长兼秘书长穆晓雪作《新质民宿：生产关系与生产力的双重变革》主题发言，现将发言内容整理刊发如下：
0 1
生产力与生产关系：新质民宿的理论逻辑
马克思主义政治经济学告诉我们，生产力和生产关系是一个辩证统一的共同体。生产力决定生产关系，生产关系对生产力具有反作用。当生产关系适应生产力发展时，促进生产力发展；反之，则会制约生产力发展。这是理解新质生产力的理论基础。
官方对新质生产力有一个清晰的界定：它由技术革命性突破、生产要素创新性配置、产业深度转型升级三大因素催生。这三大因素恰恰对应了不同的维度——技术革命性突破讲的是生产力，生产要素创新性配置讲的是生产关系，而产业深度转型升级则是生产力与生产关系的统一。因此，理解新质生产力，不能仅仅将其看作技术问题，它更是制度问题、改革问题。这一点，在民宿产业的发展实践中体现得尤为深刻。
0 2
当代民宿：改革的产物，也在推动改革
回顾民宿产业的发展历程，可以说民宿本身就是改革的产物，同时它也在不断推动着改革。民宿一路走来，始终“摸着石头过河”，见招拆招，遇到问题就解决问题，然后继续向前发展。土地与产权、社区关系、消防合规、融资困难、人才短板……每一道难题的破解，都是改革的缩影。
以租赁物业为例，租赁期限有限，加之房东违约风险使得经营者不敢大投入，直接制约产品品质提升。其次是房屋用途的合规问题。还有一个行业内普遍关注且颇为头疼的问题，就是消防合规。在很多地方，民宿特种行业许可证的获取并不容易。此外，融资难、审批环节多、人才短板以及“地缘劣势”等问题也普遍存在。而外来的投资者在乡村往往面临“人生地不熟”的困境，成为事实上的“弱势群体”。也正是在解决这些问题的过程中，改革一步步被推动着前行。
0 3
制度创新：全国各地的探索实践
面对这些挑战，全国各地在制度层面积极破题。2007年，浙江德清推出了点状供地、宅基地改革的探索，正是这些早期的制度突破，使莫干山成为全国民宿发展的标杆，极大促进了当地民宿产业的发展。2018年，莫干山又推出了首批“三权分置”不动产权证颁发，为盘活农村闲置资源提供了制度保障。在生产要素流动方面，国办〔2018〕84号文允许市民与农民合作建房，允许农房改变用途搞经营，这一政策极大地激活了闲置房屋资源。在监管创新方面，2017年三部委推出的防火导则明确，乡村民宿“不纳入建设工程消防监督管理和公众聚集场所开业前消防安全检查范围”，为行业松了绑。
行业治理层面同样亮点纷呈。德清县出台了第一部县级民宿地方标准。2019年，文旅部在浙江省标准的先行先试的基础上，推出了行业标准。2020年，《乡村民宿服务质量规范》国家标准发布实施。2022年，文旅部将行业标准转化为国家标准，也就是目前实行的甲、乙、丙级旅游民宿评定依据。通过国标，实现了品质分级与消费引导。2022年，包括文旅部在内的十部门联合推出了《关于促进乡村民宿高质量发展的指导意见》，各地持续跟进，推出了适合地方发展的相关意见。
在人才体系建设方面，2022年人社部将“民宿管家”正式公布为新职业。有了职业身份，技能评价就有序可依，人才培养也更加规范化。中国旅游协会在2024年发布了《乡村民宿管家等级评定》团体标准，今年正式评出了第一批乡村民宿等级管家。2026年安徽、上海等地陆续推出技师培训与持证上岗。
金融创新方面，中国旅游协会民宿客栈与精品酒店分会联合江泰保险探索推出民宿险，浙江、云南等地推出了“民宿贷”“民宿险”等一系列支持民宿产业发展的金融产品，银行、协会、政府合力赋能。
产业生态方面，疫情期间江西婺源率先推出了“宿小二”平台，通过整合布草洗涤、劳务派遣等需求，降低经营成本，提高要素配置效率。
从省级层面看，浙江省在2016年发布了《关于确定民宿范围和条件的指导意见》，率先明确民宿合法地位，消防问题率先破局。广东、海南、北京、山东、江西、江苏等地相继出台管理办法或指导意见。湖南省目前正由省人大牵头推进《湖南省民宿管理促进条例》，从立法层面保障产业发展。
0 4
县域突破：留坝县的启示
留坝县通过制定《民宿开办指南》、集中审批、一对一设计集采、布草洗涤集采、房屋安全鉴定证明集采、“四个一百”工程等举措，成为县域民宿发展的一匹“黑马”。这些做法，都是非常好的制度建设。
0 5
发展形态：从单体到集群
目前，民宿集群化发展成为新趋势，也是产业发展的必然选择；民宿也不再只是住宿，而是以住宿为基础，融合餐饮、购物、娱乐、体育、非遗体验等业态的综合体。
为了更好地引领新的发展方向，也为了规范民宿集聚区的发展，在中国旅游协会领导下，民宿分会牵头编制了《民宿集聚区等级评价》团体标准，目前已经正式发布并且完成了第一批民宿集聚区的评价工作。希望通过标准的宣贯，更好地发挥民宿集聚区的优势，实现资源整合、服务集约、效益集合、品牌集优。
以上，都说明新质生产力的形成，必须以生产关系的调整为先导。
0 6
数据与趋势：扩张放缓，存量竞争
截至2025年底，全国民宿市场主体数量达46.5万家，广东、云南领跑，新注册8.2万家。相比2024年，目前正向增长的只有7个省份，其他都是负向增长，同时注销数量在减少，说明民宿单纯依靠规模扩张的增长模式已经走到尽头，转而进入存量竞争阶段。
2025年入住率36%，为2021年以来最高，但平均房价367元，为2021年以来最低，“以价换量”背后，是增长模式亟待升级。
0 7
深层次结构问题
供给过剩与同质化竞争、认知错位、运营短板、利益分配不畅、村民参与机制不完善、发展成果共享机制不完善、人才供给不足……“尚未建立起与新消费需求匹配的价值创造能力”是当前困境的核心。
0 8
以双重变革激活新质生产力
向政策要方向，向改革要动力，向创新要活力，向管理要效益，以双重变革激活新质生产力。
向政策要方向。从生产关系视角来看，制度创新是释放生产力的钥匙。政策不是凭空来的，一定是对生产力和生产关系做出深度评估后的方向引领。“十五五”开局，中央一号文件提到深化农文旅融合，推进乡村旅游提档升级；发展“小而美”文旅业态；盘活用好闲置土地和房屋；有序推进农村集体经营性建设用地入市。国务院办公厅印发的《加快培育服务消费新增长点工作方案》提到聚焦旅居服务、情绪式体验式服务；依法盘活用好农村闲置土地和房屋;支持情绪式、体验式服务职业纳入国家职业分类体系，并对新业态实施包容审慎监管。2026年全国两会提到高质量发展文化旅游业，丰富文旅体商等融合业态；打造智能经济新形态，深化拓展“人工智能+”；以文旅融合为主线、以智能化和融合化为重要着力点。这都是未来民宿新质生产力建设需要关注的重要方向。
向改革要动力。深化要素改革，用好“合作建房”政策通道，推进宅基地“三权分置”改革，完善农村产权流转交易市场，让沉睡资本变成增值资产。完善分配机制，探索“农户+村集体+投资方”利益联结模式，拓展农民参与产业发展渠道。推进职业化建设，让民宿管家强起来。
向创新要活力，向管理要效益。战略解码可以从三个维度考虑：一是生产要素新组合，从资源依赖到价值创造。像广东韶关的蜜峰民宿，做的是农文旅融合，湖北武汉落雁望山民宿做非遗+民宿。他们不再仅仅依赖自然资源，而是通过融入新内容、开发新产品、创造新价值赢得新市场。二是产业形态新跃迁，从住宿设施到情感场域。当下虚拟经济的发展让我们对真实性产生怀疑；AI智能的发展让生活节奏加快，我们可以一键了解全世界，却不知道隔壁住的是谁；城市化进程也让我们的生活节奏变得更快。在这样的背景下，探寻人与人之间的真实链接、人情的温暖、慢节奏的生活以及找回乡愁，成为民宿的情绪价值所在，也是产品价值所在。三是运营模式新变革，从经验驱动到数字赋能。我们不再靠经验去预测，而是有很多工具可以选择，比如AI科学预测、个性化推荐、自媒体宣传、动态收益管理，大大提高工作效率，让经营者有更多时间去创造有温度的互动。
落地路径可以从四个方面探索：一是重塑价值定位，从住宿提供者升级为生活方式运营商。民宿不再只是一个睡觉的地方，而是当地生活方式的载体，是中国生活方式的入口，不仅可以接待国内旅游者，还可以接待入境旅游者。二是重构商业模式，从流量租赁转向用户资产运营。过去更多是买流量、租流量，未来要运营自己的用户资产，建立长期的关系。三是再造产品形态，从单一住宿拓展为复合体验空间。餐饮、文创、研学、非遗体验……让民宿成为一个可以停留、体验、消费的综合空间。四是拥抱技术赋能，让民宿“智”起来。通过AI来管理房态、预测需求、个性化推荐、动态收益管理等；通过技术提高工作效率，解放人力用于“人情温度”的创造；探索全屋智能化控制，在提升消费者体验感的同时，实现节能管理。
改革永远在路上！政策已经铺就，市场在呼唤，未来已然来。民宿不只是关于房子的生意，而是关于人的事业；不只是关于技术的竞赛，而是关于改革的实践。
归根结底，人是生产力中最活跃的因素，也是最具决定性的力量。从投资端、生产端到消费端，只要激发人的能动性，新供给与新需求便生生不息。这正是民宿新质生产力的要义所在。
热门跟贴