金地集团套牢险资是一个典型的房地产行业下行周期中，前期激进投资陷入困境的案例。
一、险资入局的历史背景
在房地产行业巅峰时期，金地集团作为“招保万金”四大金刚之一，深受资本青睐。2013年至2014年期间，富德生命人寿、安邦保险（后由大家保险接管）等险资在二级市场不断举牌金地集团，争相入局。
据不完全统计，2013年1月至2014年5月，富德生命人寿至少买入金地集团11.35亿股股票，耗资约84亿元。2013年12月至2014年12月，安邦保险及安邦人寿（后为“大家系”）则增持了金地集团超6亿股股票，均价普遍在6元/股以上。
到2014年末，富德生命人寿、大家系分别持有金地集团29.99%、20%股权，一跃成为金地集团的前两大股东，力压创始股东福田投资。
二、险资套牢的现状
1. 持股价值大幅缩水
截至2025年三季度末，富德生命人寿持有金地集团13.47亿股，按照2026年3月20日的收盘价2.95元/股计算，这些股份价值约40亿元。与曾经耗资80余亿元举牌的盛况相比，产生了巨大落差，浮亏超过50%。
2. 险资持股结构
根据2025年年报数据，富德生命人寿通过多个账户持有金地集团股份：
• 富德生命人寿保险股份有限公司-万能H：持有97941.92万股，占总股本21.6945%，为第一大流通股东
• 富德生命人寿保险股份有限公司-万能G：持有19768.13万股，占4.38%
• 富德生命人寿保险股份有限公司-分红：持有16988.94万股，占3.76%
富德生命人寿合计持股比例约29.8%，为金地集团第一大股东。
3. 其他险资的退出
一向敏锐的大家系在房地产市场刚刚进入下滑通道时就迅速撤退。从2021年开始，大家系开始频繁减持套现，逐渐淡出金地集团前十大股东行列。截至2025年三季度末，大家人寿保险股份有限公司-万能产品仅持有4365.09万股，较前期大幅减持。
三、金地集团经营状况恶化
1. 2025年业绩大幅亏损
金地集团2025年度报告显示，公司实现营业收入358.58亿元，同比下降52.41%；归属于上市公司股东的净利润为-132.81亿元，亏损额较2024年的-61.15亿元进一步扩大。这是金地集团2001年上市以来的最高亏损纪录。
2. 销售规模断崖式下跌
金地集团的销售规模从2021年的2867.1亿元（行业第11位）骤降至2025年的300.2亿元，几乎仅剩巅峰时期的1/10。2025年签约金额同比大跌56.18%，行业排名降至第23位，甚至比仍处于困境中的碧桂园还低102亿元。
3. 现金流压力巨大
2025年前三季度，金地集团的经营现金流净额为-14.68亿元，直接由正转负。截至2025年三季度末，公司货币资金为143.40亿元，但短期借款4.26亿元、一年内到期非流动负债278.58亿元，短债合计约282.84亿元，短期资金缺口约139亿元。
四、套牢原因分析
1. 房地产行业深度调整
房地产行业自2021年以来经历了重大变化，在去杠杆和销售下滑的双重压力下，金地集团逐渐落后于其他房企。央企凭借融资与信用优势逆势扩张，而失去“安全垫”的金地集团则在去杠杆与销售下行的双重挤压下迅速“掉队”。
2. 公司经营策略问题
金地集团近年销售规模下降，2025年可结转面积较上年显著减少，导致营业收入下滑。同时，房地产业务的毛利率降至7.93%，叠加大额存货跌价准备和信用损失准备，共同造成巨额亏损。2025年度公司计提的信用减值损失和资产减值损失合计超过90亿元。
3. 管理层变动影响
2023年10月，金地集团创始人凌克因身体原因辞去公司董事、董事长职务，这位执掌金地集团长达25年的“灵魂人物”离职引起了轩然大波。凌克官宣离职次日，金地集团股价触及跌停，多笔境内债齐跌。
随后，第一大股东富德生命人寿、第二大股东福田投资相继派人入主。2024年3月，金地集团前董秘徐家俊当选为新一任董事长，来自福田投资的季彤担任副董事长。但新管理团队对地产行业的熟悉程度难以匹敌凌克等长期深耕房地产的“老将”。
五、险资的困境与应对
1. 富德生命人寿的整体困境
富德生命人寿自身也面临严重困境。2020年末，公司的长期股权投资已将近总资产的50%、达到2613亿元。然而，激进投资终将自己深陷泥潭，富德生命投资的地产公司大多是亏损状态，导致公司资产浮亏严重。
2025年7月，公司紧急成立“资产处置盘活专班”，试图通过变卖资产缓解流动性压力。但业务端收缩与资产端困局已形成恶性循环。
2. 转让尝试失败
2023年10月凌克辞任董事长不久之后，网传富德生命人寿拟以60亿元转让金地集团股权予深投控，但深投控官微很快发表声明辟谣，并称已向公安部门报警。这显示险资试图退出但未能成功。
3. 历史分红收益
值得注意的是，在两大险资入主之后，金地集团的分红比例陡然飙升。Wind数据显示，2015年至2021年，金地集团累计分红约192亿元，每年的股利支付率均超30%。而在2015年以前，金地集团的股利支付率从未超过20%。险资在房地产红利期已获得可观分红收益。
六、未来展望
金地集团目前面临严峻挑战：销售端持续萎靡、现金流压力巨大、巨额亏损难以扭转。公司虽有总土地储备约2472万平方米，权益土地储备约1059万平方米，一、二线城市占比约79%，但在当前市场环境下，去化难度较大。
对于套牢的险资而言，短期内解套希望渺茫。富德生命人寿等险资可能需要等待房地产行业整体回暖，或者通过其他方式处置这部分资产。然而，在房地产行业深度调整、公司业绩持续恶化的背景下，这些险资投资陷入深度套牢状态，成为房地产行业周期转换中的典型困境案例。
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