原“中国私募股权投资”
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- 来源：PE星球
- （ID：PE-China）
- 文：韦亚军
回报率可观。
近日，据《金融时报》报道，全球最大的另类资产管理公司黑石集团已达成协议，将以约12亿欧元（折合人民币超过95亿元）的价格，将其持有的一个西班牙住宅房地产投资组合——Fidere Living Spain Portfolio，出售给全球顶级资管巨头博枫资产管理（Brookfield Asset Management）旗下房地产部门。
据悉，这笔交易是2024年迄今欧洲房地产市场最大规模的单一资产组合交易之一。
回报率可观
黑石完成一笔退出
此次交易的核心资产为Fidere Patrimonio Socimi管理的住宅投资组合。
根据交易披露信息，该组合包含约5000套住宅单元，分布于马德里地区的47栋住宅楼宇中。这是一个典型的机构级多户型住宅（multifamily）组合，而非分散式单户住宅（single-family rental）模式。
双方约定，交易总价为12亿欧元（约14亿美元），扣除相关税费后的净交易价格为10.5亿欧元。这一价格水平使该交易成为西班牙自2007-2009年金融危机以来，规模最大的多户型住宅交易，甚至超过了黑石此前对Testa Homes的收购规模。
据了解，Fidere Patrimonio Socimi的成立可追溯至2013年3月，是黑石集团在西班牙金融危机后布局住宅市场的关键平台之一。
该平台采用西班牙特有的SOCIMI（Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria）架构——这是一种仿照美国REITs设立的上市房地产投资工具，享有显著的税收优惠。
黑石对Fidere的收购路径体现了典型的跨境架构设计：2013年6月，注册于卢森堡的Spanish Residential (REIT) HoldCo通过收购Tethys Investment持有的股份成为Fidere的唯一股东。这一架构既优化了税务效率，也便于国际资本的流动管理。
从历史成本角度审视，黑石在2013-2014年间对Fidere及其子公司的累计投资约为7.317亿欧元。至2018年，该组合账面价值已增长至10.9亿欧元，较初始投资增值超过25%。
此次以12亿欧元（总价）出售，较初始投资增值约64%，回报率可观。
黑石、博枫
策略明显不同
此次出售是黑石逐步退出西班牙住宅市场的最新步骤。自2013年进入以来，黑石通过Fidere、Testa、Albirana、Euripo、Torbel等多个SOCIMI平台构建了庞大的住宅帝国，巅峰时期管理超过20000套住宅。
然而，近年来黑石明显加快了资产处置节奏：2023年，其三大住宅SOCIMI合计亏损2370万欧元，运营利润同比下滑88%。
从财务数据观察，Fidere在黑石旗下的运营表现稳健。2023年上半年，Fidere实现营收2,400万欧元，同比增长8.6%，净利润1,440万欧元，是黑石旗下三大住宅SOCIMI中唯一盈利的平台（同期Testa亏损2850万欧元，Albirana亏损960万欧元）。
与黑石的退出形成鲜明对比，Brookfield此次收购展现了其对西班牙住宅市场的长期信心。作为全球领先的另类资产管理公司，Brookfield管理资产规模超过8,500亿美元，其房地产板块近年来在欧洲市场动作频频。
值得注意的是，Brookfield在2025年亦在进行资产组合的动态调整：其第三季度财报显示，公司处置了价值193亿美元的房地产资产（包括美国办公、零售、酒店及西班牙物流资产），同时新增了51亿美元的住宅、生命科学及自助仓储投资。此次收购Fidere，正是其"汰旧换新"策略的组成部分。
最后，黑石在此次交易中保留了Fidere的管理公司股权。这意味着虽然资产所有权转移至Brookfield，但日常运营管理仍可能延续原有团队，确保过渡期的稳定性。
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