华润置地正在经历从传统房地产开发向"房东"角色的深刻转型，这一转型是其整体战略升级的核心组成部分。

一、战略定位的根本转变

华润置地已完成从传统房地产开发商到世界一流的城市投资开发运营商的战略升级。公司董事会主席李欣明确表示，华润置地已彻底摆脱过往"高杠杆、高负债、高周转"的"三高"发展模式，构建了三条增长曲线高效协同互补、全产业链生态高质量发展的全新模式。

二、三条增长曲线的业务架构

1. 第一曲线：开发销售型业务（传统开发）

• 定位：公司业绩基本盘，营收及现金流的主要贡献者

• 2025年表现：实现营业额2,381.6亿元，签约额2,336亿元，销售规模稳居行业前三

• 未来规划：预计"十五五"末营收规模维持在2,000-2,500亿元，营收占比70%-75%，利润占比近40%

2. 第二曲线：经营性不动产收租型业务（核心"房东"业务）

• 定位：公司业绩可持续增长的强大引擎，利润及稳定现金流的主要贡献者

• 2025年表现：

◦ 实现营业额254.4亿元，同比增长9.2%

◦ 核心净利润98.7亿元，同比增长15.2%

◦ 毛利率同比提升1.8个百分点至71.8%

• 细分业态：

◦ 购物中心：在营98座，其中82座零售额位列当地市场前三；全年零售额2,392亿元，同比增长22.4%；经营利润率63.1%，创历史新高

◦ 写字楼：平均出租率提升至77.7%，新租面积创同期新高

◦ 酒店业务：每房收益(RevPAR)领先区域市场

• 未来规划：预计"十五五"末营收稳定在300亿元以上，营收占比接近15%，利润占比接近50%

3. 第三曲线：轻资产管理收费型业务（包括租赁住房运营）

• 定位：公司业绩强劲增长极和空间价值的核心创造者

• 2025年表现：实现营业额178.3亿元

• 华润万象生活：营业收入180.2亿元，同比增长5.1%；核心净利润39.5亿元，同比增长13.7%

• 未来规划：年增速预计超过10%，"十五五"末营收规模200亿元以上，利润占比10%-15%

三、租赁住房业务（华润有巢）的详细情况

业务规模与布局

• 全国布局：已进驻全国15城，在管项目82个，布局租赁住房9.8万间

• 行业地位：管理规模位居央企首位，是唯一在北京、上海、广州、深圳四大超一线城市均有大型租赁社区布局的企业

• 在营项目规模：截至2025年12月，在营项目61个，规模4.9万间

财务表现与REITs平台

• 华润有巢REIT表现：

◦ 2025年实现营业额7,895万元，EBITDA 5,205万元

◦ 股价较首次公开发行价上涨50%

◦ 2025年完成国内首单采用向原持有人配售方式的扩募

• 扩募成果：基金总份额增至9.48亿份，公寓可供出租房间数量从2,612间提升至5,087间，增幅94.75%

运营质量

• 出租率：整体公寓出租率94.95%，各项目出租率均超过94%

• 租金收缴率：全年租金收缴率99.95%

• 产品线：形成有巢国际公寓社区、有巢公邸、有巢公馆、有巢公寓、有巢新城五条产品线

四、转型的财务里程碑

盈利结构质变

• 2025年关键数据：经常性业务（经营性不动产、轻资产管理、生态圈要素型业务）核心净利润占比达到51.8%，首次实现非开发业务贡献过半核心利润

• 历史性突破：收租及收费型业务利润贡献首次超过传统开发销售业务，成为公司盈利核心支柱

资产管理规模

• 截至2025年末，华润置地资产管理规模达5,022亿元，同比增长8.7%

• 不动产资管领军企业的体量与实力持续夯实

五、转型的战略意义与未来展望

战略意义

1. 模式创新：从"开发-销售"单一模式转向"开发-运营-资管"全价值链模式

2. 风险分散：降低对房地产开发周期的依赖，增强抗周期能力

3. 现金流稳定：收租业务提供持续稳定的现金流，支撑公司长期发展

4. 资本循环：通过REITs平台实现"投融建管退"完整闭环

未来发展方向

1. 设立资产管理公司：打造承载"募、投、产、建、管、退"的业务全价值链平台

2. 深化资管战略：从"城市投资开发运营商"向具备全价值链能力的不动产资管领军企业跨越

3. 持续优化业务结构：预计到"十五五"末，三条增长曲线将形成更加均衡的盈利结构

六、行业影响与标杆意义

华润置地的转型为房地产行业提供了可复制、可推广的实践样本。公司通过：

1. 轻重并举：既有自持运营的重资产模式，也有轻资产管理模式

2. 金融创新：搭建华润商业、华润有巢双REITs平台

3. 全链条能力：整合投资、开发、运营、资本化退出全价值链

4. 社会责任：租赁住房业务服务于国家"住有所居"战略

总结：华润置地"转行当房东"并非简单的业务转型，而是系统性、战略性的商业模式重构。公司通过三条增长曲线的协同发展，正在从传统的房地产开发企业转型为涵盖开发、运营、资产管理等多维度的城市综合服务商，这一转型已在其财务结构和业务模式上得到充分体现，并为中国房地产行业向新发展模式转型提供了重要参考。