2025年，房地产行业迎来严峻偿债高峰，全年到期债务规模4500亿元，行业风险加速出清。中指研究院数据显示，年内融创、碧桂园、旭辉、金科等21家出险房企债务重组或重整取得关键进展，化债总规模达1.2万亿元，涉及总负债超2万亿元。

从早期被动展期、资产甩卖，到债务减记、股权置换、经营性现金流主动偿债，房企化债路径彻底重构。在行业普遍承压背景下，以龙湖集团为代表的房企，凭借正向经营性现金流主动压降负债、零违约如期兑付、持续优化债务结构，成为已经或即将穿越债务周期的标杆房企之一。

2026年行业整体偿债规模虽显著回落，但风险出清还未结束，稳健经营与内生造血能力，将成为房企活下去、活得好的核心竞争力。

·债务化解落地 风险出清进入深水区

2025年是房企债务化解的“落地年”，行业告别“以时间换空间”的被动展期，转向债务减记+股权置换+资产重整的实质性化债，风险出清进入深水区。

典型如融创中国通过全额债转股，完成96亿美元境外债全额转股，实现境外债基本清零；碧桂园177亿美元债务重组落地，削债比例约66%，大幅压降刚性偿债压力；金科股份则通过司法重整并引入战略投资者卸下1470亿元债务。此外，还有包括富力地产、荣盛发展等多家房企通过出售项目、股权、物业公司换取现金流，以换取短期流动性安全。

从结果来看，完成重组后，2025年至少有7家出险房企依靠债务重组收益实现账面扭亏：如佳兆业2025年归母净利润525.55亿元，而2024年同期亏损285亿元；碧桂园2025年实现净利润16亿元，告别连续三年亏损；旭辉控股实现2025年归属股东净利润176.66亿元，同比扭亏为盈。

在此背景下，龙湖、中国金茂、招商蛇口等房企探索的主动化债、内生造血路径，更具可持续性，成为行业突围新方向。

·主动化债、多元路径筑牢安全垫

相较于出险房企的被动化债，一批具有长远规划的优质房企早已提前布局，主动转向以经营性现金流为核心、以长期低息债务置换短期高息融资的化债模式，在压降负债的同时保留核心资产，实现债务安全与业务增长的动态平衡。

以龙湖集团为例，一直以来始终坚持以自我造血支撑债务压降，连续三年实现含资本性支出的正向经营性现金流，2025年达到58亿元，成为覆盖偿债、运营与稳健投资的核心资金来源。仅2025年龙湖如期及提前偿还境内外债务合计约220亿元，涵盖135亿元境内债券与92.3亿港币境外银团，全程无逾期、无展期、无违约。截至2025年末，龙湖有息负债降至1528.1亿元，较上年压降235.1亿元，三年半累计压降近600亿元，财务安全边际持续拓宽。

中国金茂则通过低效资产处置与经营性现金流回流修复资产负债表，2025年新增融资成本低至2.75%，经营性物业贷提款226亿元；招商蛇口则通过良性缩表与存量永续债清零，一年缩表约250亿元，有效降低杠杆风险。

在压降规模的同时，优质房企同步推进债务结构深度优化，以长周期、低成本的经营性物业贷、长租贷置换高息短期信用融资，重构稳定的债务底盘。如中国金茂，截至2025年末其有计息银行贷款及其他借款合共1290.12亿元，其中开发贷、经营贷占比接近五成，达到639.51亿元，较2024年的22%大幅提升。

同期，龙湖经营性物业贷及长租贷占比达66%，银行融资占比提升至89%，信用类融资压降至200亿元左右。依托稳健的信用与资产质量，龙湖平均融资成本降至 3.51%，平均合同借贷年期延长至12.12年，均达到历史最优水平，外币债务占比降至10%且100%完成掉期对冲，有效规避汇率波动风险。

需要注意的是，主动化债的核心竞争力，在于保留并做强能够持续产生现金流的优质资产，形成“经营增值—现金流增厚—债务优化”的良性循环。

与行业内大量处置持有物业的做法不同，无论是中国金茂、招商蛇口还是龙湖集团均保留了优质经营性资产，通过运营提效增厚现金流，在化债过程中不仅没有伤筋动骨，反而强化了长期盈利能力。尤其是龙湖，在化债周期内持续加码优质经营性资产，仅2025年就新开业13座购物中心，累计开业商场已达99座，商业投资航道租金收入112.1亿元，同比增长4%，出租率保持97%高位；长租公寓冠寓开业超六个月项目出租率达95.7%，运营及服务业务全年收入267.7亿元，核心溢利79.2亿元，成为稳定的利润与现金流“压舱石”。

截至2025年末，龙湖净负债率52.2%，现金短债倍数1.85倍，剔除预收款后的资产负债率54.7%，三项指标稳居民营房企安全区间顶部，摩根大通评价其为主要民营房企中依然“屹立不倒”的企业。

·2026偿债新局 稳健方能行稳致远

2026年，房企债务周期迎来阶段性拐点，行业到期债务总量明显回落。

据克而瑞数据，全年行业到期债务约3521亿元，较2025年减少1019亿元，整体偿债压力有所缓和。但压力结构分化显著，一季度与三季度仍为相对集中的偿付时段，叠加民营房企市场化融资尚未完全恢复，一季度行业融资规模同比下滑37%。

但对已完成债务削峰、构建稳健财务底盘的房企而言，2026年则已进入低压力、可持续的偿债周期。以龙湖为例，集团层面2026年剩余到期债务仅约61亿元，2027年到期约62亿元，年均偿付规模仅60亿-70亿元，完全可被年均50亿- 100亿元的正向经营性现金流充分覆盖，叠加经营性物业贷的持续支持，偿债缓冲充足、安全边际较高。

按此推演，龙湖新债务地基或将于2028年完成，有息负债规模有望降至1200亿元左右，债务主体将以长周期、低成本的经营性物业贷为主，同时运营及服务业务收入有望超过开发业务，实现增长引擎有效切换与协同。

站在行业视角，2026年仍是风险出清与格局重塑的关键一年。债务重组只是化解历史包袱的起点，能否真正穿越周期，取决于企业能否建立低负债、低成本、稳定现金流驱动的可持续发展模式。

当行业从增量扩张转向存量提质，房企竞争重心从规模转向稳健、从杠杆转向运营，只有持续依靠运营与服务实现内生造血、坚持财务纪律与长期主义的企业，才能在新一轮行业格局中占据优势。

未来，房地产行业将彻底告别旧模式，转向稳健经营、内生增长的新轨道。以龙湖为代表的房企，已经用实践证明：主动化债而非被动自救、内生造血而非依赖外部输血，才是房企穿越周期、行稳致远的核心逻辑，也将成为行业高质量发展的主流方向。

文/李希

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