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小长假后，继续关注北京的新房市场成交情况。

根据机构数据显示，上周（3月30日—4月5日），北京新房市场迎来一轮明显放量，整体成交数据创下近一年周度新高。

在多项目集中入市、网签逐步释放的背景下，市场短期热度显著回升，但结构性分化也愈发清晰——“新盘爆发、老盘承压”的特征尤为突出。

从整体数据来看，上周北京商品住宅共成交1365套，环比上涨15.97%，达到近一年周度成交高点。

成交面积15.97万㎡，环比上涨8.05%；成交均价59601元/㎡，环比微降0.82%；成交金额95.21亿元，环比上涨7.19%。

可以看出，市场呈现出“以价换量”特征：成交规模明显扩大，但价格端略有松动，说明部分项目仍通过价格策略推动去化。

昌平“双子星”集中网签

拆解上周的新房成交数据，我们其实可以发现，上周市场最大亮点，来自昌平。

以国贤府PARK和未来城·星寰时代为代表的两个新盘，在开盘后迎来网签集中释放，直接拉动昌平重回全市成交焦点。

其中：

国贤府PARK：单周网签235套、成交金额12.99亿元

未来城·星寰时代：单周网签128套、成交金额6.42亿元

根据统计数据，仅国贤府PARK一个项目，一周成交套数就已经超过昌平3月份整月的232套，呈现出“单盘顶一区”的极端行情。

从去化节奏来看，两项目开盘8天：

国贤府PARK网签率约28.6%，均价约5.5万/㎡

星寰时代网签率约20.6%，均价约5.18万/㎡

这类项目的共同特点在于：要么“规划预期强”（国贤府PARK），要么“配套兑现度高”（星寰时代），本质上都是对当前购房者“确定性”的精准回应。

通州持续走强

除昌平外，通州板块依然维持高热状态。

中海玖树满和项目，开盘12天网签308套，去化率达53.3%；北投栖澐湾项目开盘9天网签80套。

在去年政策松绑（解除双限）之后，通州新房市场持续释放需求，3月份以811套成交位居全市第一。当前来看，这一轮行情仍在延续，新盘与优质存量项目形成“共振”。

首农·御林湾“低价入市”但网签冷清

另外有一个项目，也值得一提。首农·御林湾“低价入市”但网签冷清，根据网签数据来看，该项目与市场整体回暖形成对比的是，部分“老项目”即便采取激进价格策略，去化依然不理想。

这个项目也有人分析，存在，入市时间较晚（地块获取至今已9年）、首开价格打出约83折（均价约6.1万-6.3万/㎡，明显低于周边项目约2万元/㎡等一系列原因。

但截至4月5日网签仅4套，去化率仅0.26%。

综合来看，新房网签连续2周的爆发，主要是因为3月底集中入市项目，将在4月持续释放网签。目前新房市场短期内仍有支撑，整体表现不会差。

但与此同时：

二手房成交已出现回落，上周，北京的二手房网签成交了4541套，环比下降12.79%。

市场“真实需求温度”仍需观察。因此，“银四”最终成色如何，关键仍在于——这轮由新盘驱动的热度，能否转化为持续成交动能。

如果要用一句话来总结的话，上周北京新房市场，是一场典型的“新盘主导行情”——头部项目爆发拉高整体数据，但市场内部的分化与博弈，反而比数据本身更值得关注。