房企给你看的就不是财报，那就是场魔术，用余则成的话说，就是个变戏法的手艺！

清明前后，各大房企的年报纷纷出炉，尤其是那些出险房企的年报，真是好看他妈给好看开门，好看到家了，

碧某园：归母净利润约32.6亿元，旭某控股：预计归母净利润170-190亿元，禹某集团：预计归母净利润234-254亿元。

看上去是利润满满，盆满钵满。但这些所谓的归母净利润，绝大部分或全部，都来自于债务重组的一次性收益。

说直白一点，这是债权人给这些房企债务减免，产生的会计账面利润。它不是卖房赚的、只是非现金的、非经营的账面数字。它并没有现金流入，也不具有可持续性。也不可复制、更不能当饭吃。

比如禹某集团，200多亿归母净利润，100% 靠债务重组的一次性收益，剔除之后，归母核心亏损97.18 亿元，主业依然巨亏。旭某集团同样，剔除重组收益后，归母核心净亏损约 75–90 亿元。

看明白了吧，年报里这些十亿百亿的净利润，仅仅是是债务重组会计数字。报表扭亏为盈，房企经营依旧亏到骨子里。所谓 “盈利”，更接近于一场财务报表的魔术表演。

所以很多房企公司的公告都有小字写着：盈利主要得益于债务重组完成，剔除后核心亏损扩大。

这些账面盈利仅仅是财务重组的一次性成果，可绝不是房企主营业务持续盈利的信号。

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