严控增量，精准赋能——上海2026年国有建设用地供应计划分析|上海市|住宅用地|供应计划|保障性住房|商品住房|土地供应|增量|存量|建设用地

来源：市场资讯

（来源：易居研究院）

近日，上海市规划和自然资源局发布2026年度国有建设用地供应计划。作为“十五五”规划开局之年，本年度计划围绕城市总体规划、效率提升和民生保障展开，在供应总量、结构、空间布局等方面呈现出鲜明特征。本文从供应规模、结构、空间布局、市场影响及趋势展望五个方面展开分析，重点聚焦住宅用地供应与房地产市场的联动关系，为理解上海土地供应导向和市场发展趋势提供参考。

供应规模：总量精准管控，存量盘活成主基调

2026年上海国有建设用地计划供应规模为1140-1500公顷，供地中值1320公顷，较2025年同比下降10%，延续了近年来严控增量、优化总量的调控态势，调控节奏更趋平稳，市场运行更加理性。从近六年走势看，全市供地规模在2022年达到阶段性高点后逐年优化，2026年进一步步入精准调控、提质增效阶段。这既是上海城市发展从规模扩张转向内涵提升的内在要求，更是主动对接中央要求，落实存量增量统筹、推动集约高效发展的具体体现。

本年度计划明确存量建设用地占比不低于70%，新增用地优先保障重大项目建设和民生事业要求，总量优化并非简单压减规模，而是在城市开发强度接近上限的背景下，通过集约节约用地实现资源高效配置，推动住宅供给更多依靠存量盘活、城市更新和低效用地再开发，主动对接国家战略，更好支撑“十五五”高质量发展。

供应结构：产业用地主导，住宅用地精准调控

2026年上海建设用地供应结构持续优化，形成“产业用地主导、住宅用地精准调控、商办用地平稳供给”的整体格局。在1320公顷供地中值中，产业用地810公顷，占比61%，较上年提升5个百分点，仍是保障城市功能和产业发展的核心载体；住宅用地450公顷，占比34%，规模基本保持稳定；商业办公用地50公顷，占比4%，保持平稳运行。

住宅用地作为房地产市场的核心供给来源，内部结构呈现明显优化，整体围绕住房供给多样化、高品质目标调整。其中商品住房用地计划供应275-385公顷，同比下降23.3%，更加突出“精供优供”导向，城中村改造和旧改用地占比接近三成，城市更新成为重要供给渠道。保障性租赁住房用地计划供应30-55公顷，同比下降29.2%，主要源于发展阶段转换，“十四五”时期已完成大规模建设筹措，“十五五”将转向存量盘活、布局优化和运营提质，通过商品房配建、产业项目配建等多渠道稳定供给，主动适配不同群体的居住需求。保障性住房用地计划供应70-105公顷，进一步补齐住房保障体系短板。

三

空间布局：产业向战略平台集聚，住宅实行梯度供给

2026年土地空间布局严格遵循上海城市总体规划，紧扣“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”的空间策略，实现产业用地支撑功能、住宅用地适配人口、城市更新改善居住品质的分层统筹。产业用地主要向五大新城、南北转型区域及重点产业园区集中，保障科创、先进制造等重大项目落地，推动产城融合与职住平衡。

商品住房用地形成“中心城区适度供应、新城和近郊集中发力”的梯度格局，浦东、闵行、宝山、嘉定、松江、青浦等区域供地占比超过60%，成为住房供给主力；中心城区以优质改善型地块为主，近郊和新城主要承接刚性及改善性需求，远郊区则以满足本地居住需求为主。

此外，今年计划统筹供应城中村改造用地50-80公顷，主要布局浦东、松江等近郊人口密集区域；旧改用地20-35公顷，重点投向虹口、杨浦、黄浦等中心城区。从资金保障来看，今年上海征地拆迁预算约1255.3亿元，其中市级统筹资金401.5亿元，占比提升至32%，体现出城市更新工作市级统筹力度持续加大，为项目落地提供坚实资金支撑，推动存量土地盘活转化为居住品质提升，切实落实城市更新战略部署。

商业办公用地保持平稳供给，以存量提质为主，重点布局中央活动区、重点商务区及新城核心板块，严控增量无序扩张。