每个人对北京房价都有一种判断，很多刚需，第一次买房，对房价的判断是这样的：老破小跌到了250万，60平米，首付15%为40万，原来40万就能在北京买一套房子，房价不算贵。
有些改善群体，原来买过房子，看着房价从800万的价格跌到了500万，心里一算，如果自己当时800万冲进去，现在首付已经亏完了，而现在自己手里恰好有300万，只要贷款200万，就能买一套之前卖800万的房子，房价不算贵，可以买。
这些都是基于每个人对于房价的认知而产生的判断，对于当事人来说，这种判断有他们自己的依据、算法，所以对与错只针对具体的人来说的话，那它就是对的。
而我对房价的判断则是基于我的认知，我判断房价的一些维度是这样的：
1）购买人群方面：购房者是不是真的有钱、贷款比例高不高。这一点很关键，这是购买力的问题。
2）市场情绪：购房者的买房心态是什么样的，是急着买宁愿追高，还是可买可等；卖房者的心态是什么样的，是着急出掉，还是对后市信心满满？这一点也比较关键，代表了大家对市场的预期，但没有实实在在的购买力有用。
3）房价现状：北京多数小区的价格我基本了解，不太了解的去查一下数据核对一下也能了解，这是死功夫，看得多，看的时间足够长，慢慢会形成对各区域价格的系统认识；
4）促成房价上涨的核心因素是什么，会不会出现：这个是基于过去近三十年的行情复盘得出的结论，这是可以量化的部分，有事实；所以我说自然购买力很难让房价涨，是因为我复盘过过去三十年的几次行情，过去房价涨从来不是靠自然购买力，而是靠趋势，趋势背后是海量的货币，现在没有海量的货币自然就很难涨；
5）当然还有关于经济形势的一些判断，及其它。
6）北京多数区域的房子我都实地看过，一般实地看房，要衡量的几个维度大致是：区域位置、对地段的体感、对商圈舒适度的体感、当下的成交价格复盘，和其他区域价格的对比，这样看下来，区域的房价贵与便宜很容易就能判断。
这是我的一些判断依据，判断房价其实不太好量化，主要靠你多维度的认知，然后产生的一个大致判断。这个大致判断意思是，你觉得今天是冷还是热，需不需要穿秋裤，这就是大致判断，至于现在多少度，就很难判断。
所以，我对房价的判断通常只说确定的几点：
第一，目前房价不算低；
第二，房价很难涨；
第三，至于跌到什么价格，我猜不准，也不想去猜，前两条对于多数人来说已经足够了吧。
关于房价的量化，我只给过一个参考，就是租售比。
但租售比仅作为判断房价的一个参考，不能拿这个去算。有人算了算北京老破小一居室的租售比已经达标了，45倍市盈率，然后跑过来问，老破小是不是已经跌到位了？
房价量化的参考，相对完整的表述应该是：房子的市值/年租金，要小于45会相对合理。（也只是一个简单的量化判断，仅供参考）
这是针对整体市场的一个判断，不针对具体的房源，有些房源到了45以下，也未必合理，有些房源还没到45也不代表不合理，这是一个模糊的量化判断。
买房是更个人化的事，对市场的一些判断能帮助我们更好的决策，但别钻牛角尖。
预告一下：26年的会员价格，五一之后调整到1299；
本周五晚上有市场沙龙，还是实时市场分析。
热门跟贴