北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
坐标北京海淀，目前有两套房产：一套是万泉庄一居室，每月稳定租金6600元；自住的中关村住房尚有200多万贷款，还款压力尚可。家里有2个孩子。纠结要不要卖掉出租房提前还贷，还是放着出租？都说孩子越来越少了，老破小未来没人接手。
A：
1、万泉庄的一居室租金6600，那应该是50平左右价值400多万。租售比大致700左右，年化毛收益率1.8%，净收益率1.6%，典型的海淀老破小平均值。
2、我对学区房的常规建议是，如果确定不自住+用不上学位，那最好趁着溢价高的时候出手或置换成非学区房。
否则留着的话租金收益低，毕竟朝阳同等房产的净收益至少2%，比海淀的高出25%以上。而且入学人数减少是确定性的，至少延续到2032年，这期间如果没有政策支持，溢价部分都有可能受影响，尤其是溢价高的老破小占坑儿房。
3、不过您拿“老破小未来没人接手”当理由就不太合适了，因为这是我们开发商+中介的话术。您替我们忽悠对我们当然合适，但没人给您好处啊，图什么呢？
“老破小没人要”的话术是2000年出现的，那年北京的公房允许上市了。160万套的存量啊，加上央产房接近200万套，一旦蜂拥上市就必定砸盘，那我们开发商的新盘卖给谁去？所以各家售楼处才很默契的编出了话术“老破小不能买，将来没人要”。
同时中介也接过了这套嗑儿，因为他们虽然不在乎房价涨跌，但在乎成交量啊，靠着成交量换佣金呢。所以他们比我们忽悠的还卖力，就为了让老破小业主们赶紧换房。一晃儿20多年过去了，我们当年编造的谣言仍然在流行，吾心甚慰！
4、之所以说我们知道是谣言，是因为2000年的时候虽然内地房地产市场不成熟，但欧美+日韩新+港澳台的市场都很成熟了。尤其是香港和新加坡，内地房地产学的就是他们，早就知道他们老破小的趋势了，根本不存在没人要，而且还都保值不错。但我们开发商都是有职业道德的，所以只能是睁眼说瞎话，不能为了说实话而放弃赚钱吧？
我建议您是有时间去香港+新加坡看看吧，看看他们的老房都是否有人要，什么价格？香港叫唐楼，平均房龄70年，新加坡叫步梯公寓，平均也都50年以上了吧。
5、对了，我最建议去看的其实是宝岛，他们管爬楼梯的老破小叫“健身公寓”。宝岛人口比北京稍微多点儿，2300万，人均GDP和收入都略高于北京，台北市的房价也是略高于北京，现在均价7万左右。
之所以建议去宝岛，就是我到现在也想不通，咱们北京是全国的首都，源源不断的汇聚资源+人才+财富，所以才推高了房价。可台北不过是个省会，就算是有高科技产业，但人口是限定的，他们能吸引到什么人去跨海买房？可又凭什么维持这么高的房价，老破小的健身公寓还能保值？简直没天理了。
只能解释为“房子是用来住的”吧，房子虽然又老又破，但好歹能栖身啊，装修一下内部的居住体验并不算差，所以才有人买。当然这说的都是大城市，偏远小城市的甭说老破小了，10年以上的都不好卖。小城市值钱的是房子，大城市值钱的是土地。
6、说到这提个人儿吧，有个香港穷老头儿叫李超人，他的名言是“房产的价值由什么决定？地段、地段还是地段儿”。我很信这句话，您要是不信的话可以通知老李，告诉他改为“房产的价值由岁数决定，老泡儿你丫早该翻片儿了”。
7、简单就聊这些吧，我对学区房的建议是如果用不上学位了，那可以考虑卖掉或置换，目的是提高租金收益+降低保值风险。但对老破小的建议是少听忽悠，更别替我们开发商和中介忽悠，没人领情儿。
不动产指的是土地，所谓土地是指地段儿的配套资源。老破小从房子来说确实已经没什么价值了，甚至归零到跌无可跌，但只要是地段内配套的价值存在，在“服务本地化”无法改变的背景下，房子作为财富载体就永远有价值，而且会随着货币发行量而波动。最破的老小区还更好呢，等着原拆原建吧，老登儿的春天或许就又来了。
仅供参考。
二
Q:
大兴首创悦都汇，81平两居室朝南4层，属于自住商品房，目前租金每月2800，中介说售价大概120万，当时买时候不到110万。
朝阳中建玲珑山小区，62平一居室朝东3层，属于商住两用房，租金4500，售价120万，这套房近两年价格跌了不少。想请问您这两套房现在应该卖掉还是继续出租？如果是卖掉的话这个价格是否合适？
A：
1、悦都汇南向四层两居，租金2800。如果您把这些信息告诉中介了，他还开出120万的价格，那我认为是这中介故意压价，看您自己信不信了。
简单算个账吧，月租2800就是年化3.36万，对标120的毛收益率就是2.8%。即便是减去物业费取暖费和空置期，也就是基本也在2%左右吧。这收益率都超过市区热门板块了，孙村这南六环外连地铁都没有的板块，按说没这么牛吧？
这您自己判断吧。或者这么说吧，如果您的租金真的是2800，而且每年的“净收益率”能达到1.8%，那这报价就明显偏低了。但具体的市场价是多少我不知道，只能说理论上如此。或者说如果每年能“净落十个月租金2.8万”，那这套房怎么也应该价值150万，否则就是超跌了。
2、中建玲珑山，双桥的吧，地段儿普通。房产的价值由地段儿决定，至少是大部分，您可能有些误解了。
商住公寓的常规建议是要么就别买，买了也就甭卖了，不好卖，尤其是这种时期也不太合适出手。一是因为您这价格明显偏低，二是因为在多数城市的救市阶段，都大概率会放宽公寓的限购限售，至少是对流动性有促进作用。所以再等等吧，看是否有针对的政策？
反正现在租金收益这么高，您留着当理财产品也不吃亏。4500就是一年5.4万，对标120万是年化毛收益4.5%。就算刨去各项费用和空置期，怎么也得3.5%以上吧？而现在五大行的存款利息才1.5%，您这收益还要什么自行车啊？
3、不过还是多说一句，投资市场上永远都是风险和收益呈正比，收益越高则风险越大。之所以明摆着这么高的收益，却没有机构投资者入场，只能说明“资本厌恶风险”。毕竟政策不可控+无法预测，辛辛苦苦的多赚了好几年，有可能一个政策就回到解放前。
4、总之悦都汇这套我认为是中介的报价偏低，再核实一下吧，如果价格真实那就说明超跌了。而公寓建议则是等政策，现在这种时期是不太可能出台打压政策的，大概率是利好。但时间长了说不好，毕竟商住公寓的潜在风险在现有法律层面是无法解决的。
仅供参考。
三
Q:
我是年近不惑老北漂儿，京户预计明年差不多。目前有房在学院路老破小，孩子*小四年级，成绩还好，但对口校即便有京户也大概率填坑。突然得知朝阳和丰台、石景山等区的中学是可以用学区房择校的，所以特来确认一下房子情况，和海淀老破小相比的性价比如何？
目前我们首选是**推荐的朝阳外国语，因为能基本兼顾工作通勤。次选丰台十二中，一路四环交通应该也可以。主要都是看周边房价还都算合理，只是不知性价比如何？比如汇园公寓和泽信公馆，感觉都还不错。
A：
1、朝阳用房子择校的概率相对大，因为大多数都是单校划片。其他区的都差不多，小升初都是派位，丰台石景山没比海淀强多少。主要是这俩区的牛中不多，那家长们的选择就少，有关系的自然把不多的好资源给占了呗。
2、如果是用朝阳的跟海淀比，那肯定性价比占优啊。因为朝阳有单独中学对口的房子，和小+中都对口的相比是几乎没溢价的，性价比自然高了。
朝外就有这种房，不少小区呢，高中低档的都有。常规建议是买商品房，总价高点儿的，这样肯定没溢价，性价比最高。
但汇园不算太合适的。因为这里是老公寓，本来就没什么溢价。优势是居住的性价比高，但对应的是价格走势偏弱，否则也不会从北京第一豪宅落到今天的价格。但这看自己的喜好吧，只看居住+上学是挺合适的。
3、十二中没有学区房，小升初跨区转学的也几乎不可能，别考虑了。而且泽信公馆只是离的近，但学区跟十二中没关系。
4、总之您还是首选朝阳吧，朝外挺好的。丰台就算了，全区都没有能用房子择校的。尤其是十二中，前几年因为生源问题导致成绩下降，所以这两年在招生上据说卡的很严格，那就更不会随便招收了。
仅供参考。
四
Q:
我们有北京户口，无房，孩子三岁刚上幼儿园。我是国管公积金，**系统可申请政保，但经咨询同事得知，单位只能最高解决到二类一等这级别的小学，小升初则因为新政策还不明确，之前同事孩子上好初中的则都是考的，用上指标的极少。
所以我们考虑在北京房价下降到底部的时候买房，主要是看到近期唱涨声音渐响，还有官方站台，所以有些焦虑。
需求：以紫竹院为中心周边范围，海淀区域四环内即可。户型小三居或可改的大两居，希望隔出老人房，保姆房也可。小区品质不求，只求业主们素质高即可。重点为学区，您看如果以300万首付，月供2万之内能在哪几个学区选择？商品房小区，有电梯的。
A：
1、呵呵，“只能解决到二类一等”就很不错了，北京绝大部分家庭是没这待遇的。而且看样子您这单位还没要求房产，那这待遇就相当不错了，知足常乐吧。
但我没理解，您自己买房的主要需求是学区，那如果自己买了，这政保不就浪费了吗？至少也是冲突，多花了一份没必要的学区溢价。
2、然后是您这预算，月供2万就是400万左右贷款，加300首付是700万。要求小三居或大两居，那就是至少90平左右。还得是业主素质高的电梯商品房，那这品质就低不了，您这预算几乎不可能，除非捡漏儿。
北京的业主素质一般三种，一是部委宿舍区，身份地位的素质；二是院校聚集地，知识的素质；三是高档商品房，有多少钱就有多少素质。既然您定了紫竹院那就在周边看吧，也没几个商品房小区，典型的中海紫金苑和人济等小区，但是都挺贵啊，您这预算不好买到合适的。
3、您的要求偏高了，如果是要求老小区的话三居还行，户型和面积都小，70平左右能买到，但商品房不好办。
仅供参考。
五
Q:
我想问一下大兴西红门东这边的壹品兴创元启这个小区怎么样，东西户型怎么样？
A：
1、这问题不好回答，我对这新楼盘不太熟，您这问的又笼统。打个不恰当的比方吧，就跟大龄剩女想搞对象似的，又想要又忐忑，有话还不敢直说，就怕听到不想听的。
2、直说吧，地段儿不算太强，本来就是两区交界，这地段儿又挨着高速与五环。
可以向西看看西红门西边的东南角是什么小区？是理想家园，属于西红门的回迁房小区，说明这种地块儿的本身价值不是太高，所以才规划成安置房，否则就留着卖高价了。如果买的话注意规避噪音，尽量离隔离带远一些。
3、东西户型不算硬伤，但也不算受追捧户型。打个比方就是学历中的普通一本吧，在求职市场上不算劣势，但也不太受重视。
4、总之这是挺典型的自住板块+自住户型，看自己的喜好。当然也主要看价格，如果折扣打的多就算合适。这参考周边小区的价格吧，首先别超过旁边橡树湾的二手房，毕竟人家是央企名牌儿。然后跟西红门西边的几个商品房小区比较一下，比如礼域府什么的，如果价格能接近就算合适，明显高出就不是太值了。另外也可以估算一下租售比，算算售价中的溢价是多少？
仅供参考。
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