作者 | 飞天小女警
文章来源 | 格隆汇楼市
有些新房，就像慢半拍的演员，等它上场时，观众都散得差不多了。
从5万+卖到4万+
3月底，位于深圳宝安沙井片区的拾悦城沁园，悄悄拿出约150多套现房进行售卖。
（来源：百度地图）
约85-89平毛坯住宅，均价约4.25万元/㎡，折后总价区间约299-320万。
（来源：朋友圈）
而这一批房源的均价是拾悦城历次开盘以来最低均价。
2023年10月11日宝安沙井拾悦城楠园（B,E座）取证，520套86~141平毛坯住宅，备案均价约50100元/㎡，总价区间约374万～851万，至今（2026年4月8日，深圳房地产信息平台统计）还剩196套，去化率约62.31%。
2024年4月15日宝安沙井拾悦城楠园（A,G座）取证，309套94~120平毛坯住宅，备案均价约50200元/㎡，总价区间约456万～622万，至今（2026年4月8日，深圳房地产信息平台统计）还剩67套，去化率约78.32%。
2024年8月8日宝安沙井拾悦城楠园（D,F座）取证，406套94~126平毛坯住宅，备案均价约46500元/㎡，总价区间约414万～702万，至今（2026年4月8日，深圳房地产信息平台统计）还剩34套，去化率约91.63%。
而首批房源，卖了这么久，还剩196套没卖完，是比较意外的。
同期的一些新房，基本都接近清盘或者已经清盘的状态。
比如2023年8月入市的鸿荣源珈誉府（7—8栋），备案均价约55000元/㎡，总价区间约383万～646万，818套76~105平住宅，顺销这么久后，只剩96套未卖完。
比如2023年8月入市的会展湾雍境花园（6—9栋），备案均价约48100元/㎡，总价区间约271万～592万778套67~110平住宅，已经完全售罄。
再比如2023年11月的万丰海岸城瀚府（3—4栋），备案均价约55000元/㎡，总价区间约503万～842万，491套100~144平的大户型，都只卖剩5套。
对比之下，拾悦城的首批房源去化速度，实在赶不上这些同类项目。
其中，最主要的原因就是存在感太低了。
存在感有多低呢？
前有超大体量的鸿荣源珈誉府，后有曾经万人摇的万丰海岸城，还有周边的云海臻府、会展湾雍境花园等位置环境更优雅的项目。
沙井最大的住宅片区、商业配套等就在塘尾以及马鞍山地铁站附近。
鸿荣源珈誉府体量总建筑面积约248万平方米，还自带约50万㎡城市级购物中心鸿荣源湾区壹方商业中心；
万丰海岸城总规划建筑面积超500万平方米，自带的万丰海岸城购物中心规模高达约18万平，与海岸公园连为一体。
（鸿荣源湾区壹方）
（万丰海岸城）
而鸿荣源珈誉府旁还有一个康达尔工业园城市更新单元，更新单元用地面积242718.3平方米，拆除用地面积242718.3平方米。
基本上，沙井近10年最大的新房供应都集中在这两个地铁站附近。
拾悦城的体量，相比之下也就显得娇小了些。
市场在用钝刀换流动性
事实上，拾悦城的困局，更多是来自于市场。
拾悦城的二手房价格就像一把钝刀，慢慢割着还没卖完的尾盘，越拖越痛。
2026年1月8日拾悦城成交一套86.04平的三室两厅，成交总价约280万，折合单价约3.25万/平。
（来源：中介平台）
2026年1月10日拾悦城成交一套86.27平的三室两厅，成交总价约280万，折合单价约3.25万/平。
2026年2月1日拾悦城成交一套116.33平五室两厅，成交总价约406万，折合单价约3.49万/平。
（来源：中介平台）
实际上，去年的同户型还有更低的成交记录。
去年12月，中介平台显示，87.81平三室两厅户型，成交总价约268万，折合单价约3.05万/平。
相比今年同户型成交的记录便宜了十多万。
（来源：中介平台）
而拾悦城87.81平三室两厅户型成交总价被拉到268万是什么概念？
一是，这是约88平的户型，有成交记录以来的最低成交总价，二是相比去年1月的同户型约86.63平方米成交总价便宜约52万。
（来源：中介平台）
拾悦城近期的整体挂盘价约4.01万/㎡。
（来源：中介平台）
这就意味着，小区成交的底线比小区均价低约20%，比同户型低约20–50万。
这就相当于拾悦城的二手房把新房按在地上摩擦。
更值得注意的是，二手房的实际报价，同户型在315万—370万的区间。
2025年未住过的拾悦城楠园约86.98平户型，挂盘报价仅320万，实际上也与新房无异了。
但已经相对拾悦城楠园的过往开盘最低总价便宜了52万元。
（来源：中介平台）
所以，拾悦城87.81平三室两厅户型成交总价被拉到268万不仅仅是个案，也是周边成交市场的一个冰点。
不仅代表着，新房尾盘卖不动，只能继续打折，也代表着周边市场“300万以下”正式打开，3万/㎡以内的单价，成为新房以及二手房的新战场。
那么，拾悦城的新房，就像钝刀割剩货，也就需要用价格交换更多的流动性了。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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