南都讯 据最新一期《深圳市人民政府公报 》消息，日前，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局联合印发《深圳市既有非居住建筑物功能转换实施办法》（深规划资源规〔2026〕3 号），以正面清单模式规范既有非居住建筑物功能转换，优化城市空间资源配置。该办法自 2026 年 3 月 26 日起施行，有效期 5 年。
办法特别强调，所称功能转换，是指在不改变原土地使用性质、土地使用年限、土地使用主体及已批规划许可文件的前提下，改变建筑物功能的行为。
据官方提供的政策解读相关资料，随着深圳不断发展和产业转型升级等客观要求的变化，部分建筑物功能与当下实际使用需求不匹配问题凸显。现行建筑用途管理规定难以满足市场需求变化，需要通过建筑用途管理松绑，来促进存量资源优化配置。
哪些既有非居住房屋可申请用途转换？商业、办公、旅馆业、厂房、研发用房、仓库、物流、公共服务设施、市政和交通设施等用途，且具有不动产权属证书或者由市、区政府及相关部门管理并通过竣工验收的建筑物，可申请用途临时转换。其中涉及历史风貌区和历史建筑、不可移动文物、非居住房屋改保障性租赁住房、政府或事业单位空置房屋改养老服务设施等国家、省、市另有规定的，按照有关规定执行。值得一提的是，《深圳市既有非居住建筑物功能转换正面清单》内享受5年过渡期政策的项目，5年有效期内无需补缴土地价款。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受南都N视频记者采访时表示，非居住建筑物功能转换，不是一项新政策，早在2022年发展保障性租赁住房时，就提出非住改住的5个渠道，其中之一就是非住宅的商办、工业类项目，可以改为保障性租赁住房。“这几年，一方面非住宅存量的空置率非常高，在售项目的去化周期也很长，未开发非住宅用地的库存也很大。另一方面，国家鼓励发展新消费、新场景、新业态，鼓励补足生活配套服务设施的短板，同时又有城市更新的契机，也就是盘活存量物业，满足生产生活对于新的空间的需求等，这些使得非居住建筑物功能转换的必要性增加。”
李宇嘉看来，最大的亮点就是正面清单管理，也就是转向清单里明确的功能转换方向，享受5年过渡期政策，不用补缴土地出让金，直接向自然资源部门申请功能转换，并享受联合审查和审定，以及竣工验收。
他同时也对转换的潜力和可行性进行了分析。他表示，这些年，深圳在内的各大城市，重在物质建设，以园区和高楼大厦为代表的地产扩张太快，但公共服务设施，特别是在老龄化、鼓励生育的新时期，适应新消费、新场景、新业态的空间比较短缺，适合产城融合发展的复合用途物业比较少。因此，转换的潜力比较大，但转换也面临一定阻力，包括产权主体对转换新功能增加投入、对运营能力的考验，以及涉及消防、安全，甚至功能上的重新设计、验收等等。他建议，出台自然资源和住建部门的联审、验收工作流程和机制，并且在营商环境上有负面清单制，并且加大培育一批运营能力强的市场化机构。
哪些情形可申请用途转换？
（一）公共服务、市政、交通设施和科研设施建筑物功能转换为文化、体育、教育、医疗卫生、社会福利、行政管理等公共服务设施（含社区嵌入式服务设施）、市政和交通设施，以及中、高等院校统一管理的学生宿舍，或者转换为符合国家、省、市产业发展要求的科研设施。
（二）商业、办公、旅馆业建筑物功能转换为文化、体育、教育、医疗卫生、社会福利、行政管理等公共服务设施（含社区嵌入式服务设施）、市政和交通设施，以及中、高等院校统一管理的学生宿舍，或者转换为符合国家、省、市产业发展要求的科研设施、商业、办公、旅馆业、厂房、研发用房、仓库、物流。
（三）厂房、研发用房、仓库、物流建筑物功能转换为文化、体育、教育、医疗卫生、社会福利、行政管理等公共服务设施（含社区嵌入式服务设施）、市政和交通设施，以及中、高等院校统一管理的学生宿舍，或者转换为符合国家、省、市产业发展要求的科研设施、厂房、仓库、物流、用于发展生产性服务业、文化产业和旅游业。
（四）各类既有非居住建筑物转换为其他国家、省、市支持的产业和行业。
（五）公共服务设施、市政设施、交通设施转换为符合土地混合使用比例规定的商业或厂房、仓库、物流。
（六）厂房、研发用房、仓库、物流建筑物功能转换为符合土地混合使用比例规定的商业。
采写：南都N视频记者 黄璐
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