汇丰研究（汇研）于2026年4月1日发布研究报告，对绿城中国的投资评级和目标价进行了调整。

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一、评级调整详情

目标价调整：从11.8港元下调至9.5港元，下调幅度约19.5%。

二、下调核心原因

汇丰研究指出，绿城中国2025年纯利按年大跌96%，市场已大致预期，主要由于少数股东权益分配较高及合营项目亏损。

三、绿城中国2025年业绩表现

根据绿城中国发布的2025年年度业绩公告：

• 收入：约1549.66亿元，同比下降2.3%。

• 股东应占利润：仅0.71亿元，较2024年的15.96亿元下降95.6%。

• 利润下滑原因：

1. 房地产市场仍处于调整期，公司为促进长远发展继续积极推动长库存去化，导致2025年度收入结转的毛利率下降。

2. 分占合营企业及联营公司业绩下降。

3. 2025年度计提相关资产减值及公允价值变动损失净额49.21亿元。

• 具体财务数据：

◦ 毛利下滑8.7%至184.71亿元，毛利率为11.9%，较2024年的12.8%下降0.9个百分点。

◦ 分占合营企业业绩亏损5.98亿元，分占联营公司业绩亏损5.36亿元，合计亏损11.34亿元。

◦ 非控股股东权益22.15亿元，占比高达96.9%。

四、汇丰对未来业绩预测的调整

考虑到销售及入账步伐放缓，汇丰研究下调了绿城中国未来业绩预测：

• 收入预测：2026年下调5%，2027年下调14%。

• 毛利率预测：2026年下调1个百分点，2027年下调1.2个百分点。

• 盈利预测：2026年下调78%，2027年下调55%。

五、管理层态度与市场展望

绿城管理层对今年销售及土地投资看法审慎，预期股价短期将维持区间波动。

潜在催化剂包括：

1. 第二季销售回暖。

2. 一线城市房价回稳。

3. 购入优质土地。

六、公司治理变动

值得关注的是，在2025年业绩发布当天（3月31日），绿城中国行政总裁郭佳峰突然辞任，由原执行总裁、主管财务融资的耿忠强代行行政总裁职务。这是继2025年4月原董事会主席张亚东辞任后，绿城中国又一次核心高管变动，被外界视为大股东中交集团进一步集权、全面接管的信号。

七、行业背景与公司困境

绿城中国作为央企化后的房企，在行业深度调整下未能独善其身。2025年归母净利润跌至"亿元以下"，创下新低。利润的结构性失衡问题浮出水面，除了行业调整和去化长周期库存外，合营联营亏损以及资产减值计提是重要拖累因素。