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项目区位
观潮府位于宝安中心区1西侧，东南面对着欢乐港湾摩天轮，可以看到前海三湾，是板块里少数能居家看海的。
在新规容积率3.4 +限高80米的条件下，低密舒居的海景小高层是稳了。
按照项目的过程版总图及户型图，可见项目有11栋（12个单元）楼，纯大户型，面积在140-168-190-253-332平。
因为限高，楼栋应该在22层左右，采用点错式布局，但楼间距没拉开多少，所以存在部分没法直接看海的。
整体上，各户型房源的视野效果还是不错的。
因为设计上采用了板塔结合，2T2户、3T3户布置，朝向视野是互相错开的，且户户朝南。
该地曾在3月4日进行全球招商推介，未来规划打造文旅商住综合体天花板，片区新标杆！
总用地约4.75万平，总建面超过27万㎡，容积率为5.7，起拍价86.27亿元。
南街坊地块位于宝安中心区，紧邻沿江高速，坐拥湾区书城、湾区之光摩天轮、青少年宫、图书馆、滨海演艺中心、欢乐剧场等市级文化地标，与腾讯全球总部企鹅岛仅一水之隔。
这里不仅是湾区未来发展轴与深圳城市发展轴的交汇点，更是宝安中轴的C位，被誉为城市核心的最后一块拼图。
项目介绍
2024年8月22日，宝中A002-0108宗地开拍，经过187轮竞价，招商、华润联合体以86.4亿拿下该地块，楼面地价约5.96万/㎡，溢价率约34.81%。
由华润+招商联合以86.4亿拿下，南街坊是今年深圳的总价地王。正式更名「观潮府」计划将在2026年二季度取证入市，面积有140-143㎡的4房2卫，168-190-193㎡的4房3卫，253-254-260㎡的4房4卫，332㎡的4房5卫户型，共629套房源，纯南向户型，预计在2028年底带高品质精装交付。
观潮府也就是宝中A002-0108宗地，俗称南街坊地块，在2025年8月15日深圳集中供地中，由招商+华润集团联合拍下，竞得价格86.4亿元，溢价率34.8%，楼面价59586元/m²，建安成本大概在9.53万/平，目前传出的风声是销售均价会在11-12万/平，预计起步总价在1500多万起。
该项目在土拍前期就深受关注，其地理位置优越，是宝中近五年首次释放的纯商品房用地，容积率仅3.41，也是该区域近年来最临近海岸线的涉宅项目，在入市后必将冲击宝中豪宅新标杆。
虽然南街坊竞拍没有桂湾地块的火爆和那么多的企业参与，但楼面价5.96万/平，溢价率34.81%，也会是一个王炸项目。
平面图及户型图
目前168㎡、188㎡、260㎡ 三个面积段的官方户型图已经曝光！
建面约168㎡四房三卫双套间
这个户型在深圳的改善盘里算是“起步即舒适”的配置，主打一个动静分区清晰。
从户型结构看，核心亮点是双套间设计，主卧和一间次卧都带独立卫生间，客餐厅是一体化的设计，连接大阳台，采光面够宽，客厅不管是摆大沙发还是做亲子活动区，空间都很富余。另外两个次卧面积看似中规中矩，但是做儿童房、客卧或书房都合适，灵活度很高。整体来说，这个户型没有多余的浪费面积，每一寸空间都用在了刀刃上，兼顾了功能性和居住舒适度。
01
交通配套
1.地铁：步行10-15分钟可达地铁5号线宝华站（约850米），可直达龙华、龙岗；步行15分钟左右至11号线宝安站（约1.2公里）作为快线30分钟直达福田中心区，日常通勤高效便捷。
2. 自驾出行：紧邻宝安大道、沿江高速、广深沿江高速三大交通要道，5分钟速达前海核心区，25分钟抵宝安国际机场，30分钟可达福田中心区，构建起“宝中-前海-福田”便捷通勤网络，自驾出行无压力。
3. 补充方式：可通过M233、M284等公交接驳地铁，满足短途出行需求。 未4.远期地铁利好待兑现 规划中的**28号线（西湾线） 为项目远期核心利好，若临海站落地，步行仅5分钟可达。但该线路暂未开工，未纳入深圳地铁第五期（2025-2028）规划，预计2030年及以后开通，需长期等待。
02
商业配套
社区自配：便民无忧，使用率拉满 自带约1.83万㎡社区商业，规划引入生鲜超市、餐饮、药店等便民业态。下楼即可解决买菜、日常采购、基础生活服务，无需远行，便捷度拉满。 步行200米直达欢乐港湾东西岸商业街，步行5分钟可达湾区书城、滨海演艺中心等文旅地标。
东岸已开业钟书阁、摩天轮、庆典广场，网红餐饮、休闲打卡、亲子游玩一站式搞定；西岸改造升级后，将进一步丰富休闲体验，是日常散步、约会、遛娃的优选地。
顶级商圈，高端消费全覆盖 3公里黄金生活圈汇聚全业态顶级商业体：约1公里壹方城（深圳超大单体商业，36万㎡）、约1.8公里深圳大悦城、约2公里海雅缤纷城，满足购物、观影、高端宴请等全需求；约3.5公里万象前海、约4公里前海山姆会员店，覆盖轻奢消费、仓储式采购等多元场景，国际品牌、米其林餐厅等高端业态齐全，品质生活一步到位。
03
教育配套
小学：海韵学校、海裕小学、宝安小学等
中学：新安中学第一实验学校、海韵学校，海韵学校为宝中第二梯队强校，九年一贯制，教学质量过硬，是片区教育优选；周边均为优质公办，教育资源多元可择。
核心提醒：积分门槛高，需提前规划，2025年海韵学校小学录取115分、初中117.5分。宝安户籍+学区购房基础分仅105.5分，差距明显，小学需提前8年、初中提前10年购房，靠居住时长加分才能稳录，刚需上学家庭务必提前布局。
未来新增名校，教育能级再升周边规划宝安中学外国语学新校用地，九年一贯制规划落地在即，未来将新增优质学位，片区教育实力持续升级，长期价值突出。 教育配套长期看涨，适配全龄教育需求。
04
休闲配套
一、核心地标：南向正席，网红生活主场 项目南向直面欢乐港湾，80万㎡滨海文化公园（2025年全运会闭幕式举办地）举步即达。这里汇聚湾区之光摩天轮、湾区之声演艺中心、庆典广场等顶流地标，钟书阁、网红餐饮等业态已落地，日常散步、亲子游玩、休闲打卡无需远行，下楼即享滨海网红生活。
二、全龄文化：资源集聚，精神生活丰盈 周边文化配套高度集聚，宝安体育馆、青少年宫、图书馆环伺，在建的湾区书城也将投入使用。从青少年成长教育，到成人文化休闲，再到家庭亲子陪伴，全龄段精神文化需求一站式满足，生活氛围感与文化底蕴兼备。
三、生态私享：15公里滨海长廊，业主专属后花园 依托滨海文化公园15公里滨海长廊，业主拥有专属的滨海生态后花园。一线滨海景观、滨海公园绿地、休闲步道无缝衔接，日常慢跑、晨练、观海、遛娃皆可在此实现，生态宜居属性突出。 仅是日常居住的舒适场域，更是兼具景观价值与生活品质的文旅级人居标杆。
总的来说，宝中地王【观潮府】的吹风价曝光，无疑是深圳顶豪圈的一大重磅大瓜，更是大家一次优质置业的机会——宝中核心地段、一线海景、双央企背书、100%使用率，再加上便捷的腾讯通勤优势，每一个亮点都足够有吸引力。
展厅正式开放，600万验资即可进场。
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