烂尾楼之王是谁呢？湖南长沙！
我们一说起长沙会有很多标签，娱乐之都，网红之城。以前有《天天向上》、《快本》，这几年呢又出来了茶颜悦色、文和友等一系列新品牌。作为六届入选“中国最幸福城市”的常客，谁也没想到，昔日的幸福长沙今天会沦为“烂尾之都”。在2021年统计的24个保交楼重点城市当中长沙排在第一名。啥概念呢？就是每卖五套房就有一套是烂尾的。
那为什么会出现这种情况呢？老方法，我们还是首先从宏观因素去做一个分析切入。先说人口，一个城市它的常住人口增长可以分为两个部分。一个就是自然增长，也就是生育，另外一个叫机械增长，也就是流入。
从2010年到2020年这10年，湖南的自然增长是多少呢？420万，还是挺能生的。但同时它的机械增长则是负的348万。也就是说，在2010年到2020年这10年期间，湖南有348万的人口外流。什么概念呢？比湖北、河南、广西三省加起来的流失都要多，都快赶上吉林了。生了420万，跑了348万，一增一减就剩下74万。也就是说2010年到2020年这十年，湖南省每年净增人口只有区区的7.4万。
那跑了的这些人都去哪儿了呢？广东。800万在外省讨生活的湖南人有500万去了广东。咱就说面对广东的超级人口虹吸，自己又作为一个农业大省，在土地财政的时代下，应该如何保证本省的一个发展呢？湖南给出的办法是走低房价模式。有多低呢？
作为一个拥有1100万人口，GDP产值超1.5万亿的特大城市，长沙的二手房均价呢，只有7500到8500左右。因为湖南想得很明白啊，我这辈子就是广东后花园的命，跑不了了。那既然如此，我给你广东送劳动力，你广东能还给我消费力。每年国庆，广东人出游目的地的前十大城市百分之百都会有一个长沙。
你别管人家是怎么做到的，但从结果上来看的话，这确实极大地推动了长沙的旅游业。再加上一系列新兴消费品牌的出现，就迅速地把长沙推向了全国新消费的中心。在这个过程当中，无数的年轻人呢，又被长沙的低房价所吸引，这里丈母娘的压力呢，小一些，纷纷上车。
加上没有巨额月供的束缚，又极大地释放了长沙的社会消费能力。正是这种战略选择，无意间奠定了长沙新消费之都的基石，也造就了堪比杭州的网红之城。
但是这一切都是有代价的。既然长沙选择了薄利多销，那自然就要疯狂盖楼了。在过去10年，长沙的竣工住宅面积呢，全国排第三。这么说太抽象了，其实就是相当于给每一个长沙人盖了一平米。
而这带来的结果就是库存量巨大，房子太多了。如果是在以前的话，你卖不动就慢慢卖嘛，对吧，不是啥大问题。但三道红线出来之后呢，就不一样了。之前长沙为了贯彻低房价战略，对地价、房价甚至是装修标准都做了严格的限制。开发商要想赚钱就只能做高周转不停地拿地盖楼卖地，再拿地，再盖楼，再卖地，慢一步资金链就会断裂。
但是三道红线出来以后，整个房地产都哑火了。而长沙又是全国调控最严的地方，连望江的豪宅价格也不过才2万。利润本就不高，加上面对地产红线，老板们为了回笼资金就只有两个选择，要么停工，要么就是压缩成本。结果就是开发商呢，集体开启了比烂大赛，把长沙推到了烂尾楼之王的位置。
但是没办法，历史做选择就是这样，不论对错都是利在先行。虽然贯彻低房价呢，奠定了长沙新消费之都的基石，但是当潮水退去，人们才发现，那些不管是排队要排到天亮的某奶茶，还是日接待量两万四的文和友，他们对长沙本土经济的拉动呢，效果实在不怎么样。身处在这些岗位上的员工他们每个月到手也不过是3000块钱左右。
而长沙其实真正应该发力的是它的生产性服务业，而不是生活性服务业。二者的区别是啥呢？前者比如就是软件开发这些，后者呢则是餐饮零售。其实以前长沙的软件行业是有机会在江湖上插旗立棍儿的。毕竟当时的智创园好歹也是全国第三，鼎盛为国。但可惜的是，受广东虹吸的影响，人才库一直顶不上来，慢慢的到后来呢，也就没落了，这才转而去梭哈餐饮零售这种生活型的服务。
作为一座不靠江也不靠海，还总被挖人的普通地级市，要发展旅游业，它既没有春城的冰雪魅力，又没有陕西的文化遗产。纵有2400多年的建城历史，可百分之八十四的地标建筑在文夕大火中毁于一旦了。作为在二战当中跟广岛、长崎、斯大林格勒并列的四大最伤城市，长沙一手破牌能取得今天这个成绩，14亿国人4亿来长沙，已经相当不容易了，还要啥自行车啊。
但是大家也不要以为梭哈餐饮业是长沙的无奈之举，这一步绝对是有高人指点啊。如果没有新消费之都的这块基石，两年一届的中非经贸论坛呢，也不会永久落户在长沙。大家可千万不要小看这个论坛，作为国际性的开放平台，长沙能在17个省的角逐当中脱颖而出，既有其自身作为农业大省的优势，也有这么多年在快消品牌方面运作的成熟经验。
更重要的是，中非经贸论坛它实行的是不用货币的以物易物。这个顶层设计相当重要，要过去我们依赖以物易物呢，是因为外汇不足啊。现在呢，虽然我们的外汇储备已经是世界第一了，想买啥买啥。但是受贸易保护主义的影响，中国的出口环境呢，一直在受压。
在这样的大背景下和非洲对口，长沙就可以依托于自己的农业优势，在节省外汇支出的前提下，获得大量的非洲经济作物啊，像咖啡啊，可可啊，腰果这些。然后再通过本土成熟的品牌孵化经验，进一步夯实自己作为新消费之都的地位。
在此之上，再配以低房价政策对年轻人的吸引，随着大量的年轻人的涌入，在未来呢，长沙也许就会进阶为新文化之都，与西安的古文化呢遥相呼应，形成一南一北的两大文化中心的格局。
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