导读
《成都市城市更新条例》（以下简称《条例》）经四川省人大常委会批准，将于2026年6月1日起正式施行。
本文字数：9516字
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“十四五”期间，成都作为全国首批城市更新试点城市，积累了具有地方特色的“成都经验”。《条例》的出台将为成都城市更新带来哪些新变化？解决哪些过往痛点与堵点？
◇先看政策规划
立足“公园城市”特质 让城市更新有“面子”更有“里子”
成都作为公园城市“首提地”与“示范区”，《条例》开篇便明确了要立足“公园城市”特质，聚焦存量提质增效阶段的制度瓶颈与实操堵点，在规划体系衔接、历史遗留问题处置、技术标准适用、产权归集等方面进行了一系列探索突破，以制度创新回应基层呼声、群众期盼，让城市在更新中既有“面子”更有“里子”，既有“颜值”更有“温度”。
怎样让城市更新有“面子”更有“里子”？《条例》开宗明义，将“统筹生态、生活、生产空间布局”作为城市更新的核心导向，明确城市更新应当推动文化、科教、旅游、体育、商业等多元业态深度融合；通过对历史文化资产资源的活化利用，开展与保护要求相适应的公共服务、文化展示、特色商业、休闲体验等活动，促进历史空间与现代功能融合；存量非住宅空置房屋可以通过对内部实施节能改造、增配设施、改变功能，用于从事新产业、新业态、新商业。
同时，在规划上，《条例》构建了以城市体检评估为基础、以专项规划为引领、以片区策划为统筹、以年度实施计划和项目实施方案为抓手的规划实施体系；片区策划应当与详细规划做好衔接，确需对详细规划进行调整的，应当同步开展规划调整论证工作。
◇再看解题思路
建立健全多元参与机制 明确四种更新模式
近年来，随着我国城镇化进程的加快，城市更新已成为推动城市发展的重要手段。但回顾以往，单打独斗、各自为营是各地城市更新中面临的共性问题。
问题如何破解？《条例》确立“政府引导、市场运作、公众参与、共建共享”原则，建立健全多元参与机制。即物业权利人可依法自主确定实施主体；市场主体可通过投资、建设、运营等方式盘活存量资源；居（村）民委员会及时了解和反映居民需求；供水、供电、通信等专业经营单位积极参与更新活动。
不仅如此，针对更新对象多样性，《条例》明确改造提升、保护利用、拆除新建、综合更新四种模式：
通过修缮、改建、扩建、局部拆除等对存量资源进行改造提升；以保留原有历史风貌、地域文化、典型建构特色为基础，对历史文化遗产资源进行保护传承与活化利用；对安全隐患严重、配套设施落后、土地利用低效且无法通过改造提升方式满足更新需求的区域实施拆除新建；采取保护利用、改造提升、拆除新建等方式结合，坚持留改建相结合、片区统筹推进区域综合性更新。
◇聚焦后续落地
创新政策工具箱 从五个方面破解更新“拦路虎”
政策已然明确，如何让政策从文本变为实际？通过梳理发现，《条例》创新了政策工具箱，从五个方面破解更新“拦路虎”。
比如面对历史遗留问题，《条例》明确，针对无审批手续、审批手续不全或者现状与原审批不符的建（构）筑物处理，提出解决路径。对城市更新项目涉及的历史遗留问题，要求研究制定分类处置方案，推动妥善解决。
针对创新技术标准适用，《条例》指出，在保障公共安全的前提下，既有建筑改造无法达到现行标准和规范的，可以对建筑间距、建筑退距等规划指标进行适应性优化完善。同时，细化消防安全技术标准适用规则，要求采取加强性措施确保改造后的建筑消防安全水平不低于更新前，并满足相关部门制定的消防技术要点。
面对土地出让方式这一难题，《条例》明确，对需保留的既有建筑，要求编制整体保护方案并纳入土地供应方案，固化历史文化保护责任；支持城市更新项目中不同用途或相同用途的多宗经营性建设用地实行同场公告、同场竞买、同时应价、一并竞得，实现多宗地整体供应；鼓励地上地下空间综合开发，分层设立使用权、一次性整体供应；零星国有建设用地可与相邻地块整体开发，有力保障城市更新区域统一规划、整体开发，避免“碎片化”更新。
在产权归集实施方式方面，《条例》在吸纳了成都市“地随房走”等实践经验基础上，明确市场主体可以通过房屋买卖、入股、协议转让等多种市场化方式归集产权。无法完成全部产权归集，符合公共利益的可依法实施征收。
值得一提的是，《条例》还完善了容积率支持措施，建立分类容积率支持框架：为补齐民生短板（如市政基础设施、公共服务设施、老旧住宅成套化改造）以及增设必要的楼梯、电梯、无障碍设施等新增的建筑面积，不计入容积率；历史保护区域内保留的不可移动文物、历史建筑的建筑面积，不计入容积率，且可按规定实行异地补偿；拆除新建项目在落实公共服务配套设施前提下，容积率可因地制宜、按需优化。
随着《条例》正式施行，成都的城市更新工作将从“政策引导”迈入“法治引领”的新阶段。成都市住建局相关负责人表示，下一步市住建局将围绕《成都市城市更新条例》落地实施，加快研究制定配套支持政策及工具箱，不断完善城市更新制度体系，统筹编制城市更新专项规划，着力构建政府引导、市场运作、公众参与机制，形成多方协同的城市更新工作格局，切实把更新成效转化为市民可感可及的幸福体验。
一图读懂
全文发布
成都市城市更新条例
（2026年2月25日成都市第十八届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过2026年4月1日四川省第十四届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准）
目 录
第一章 总 则
第二章 规划和计划
第三章 项目实施
第四章 支持保障
第五章 附 则
第一章 总 则
第一条为了促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，推动城市高质量发展、不断满足人民美好生活需要，根据有关法律、法规规定，结合成都市实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本市行政区域内的城市更新及其监督管理活动。
本条例所称城市更新，是指持续改善城市空间、形态、功能、环境、品质的建设和治理活动，主要包括：
（一）既有建筑改造利用；
（二）城镇老旧小区整治改造；
（三）完整社区建设；
（四）老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造；
（五）城市功能完善；
（六）城市基础设施建设改造；
（七）城市生态系统修复；
（八）城市历史文化保护传承；
（九）国家和四川省、本市确定的其他城市更新活动。
第三条本市城市更新应当坚持以人民为中心，遵循规划引领、统筹协调、系统治理、智慧韧性、因地制宜、保护传承、创新发展的原则，实行政府引导、市场运作、公众参与、共建共享。
第四条城市更新工作应当统筹生态、生活、生产空间布局，推动文化、科教、旅游、体育和商业等多元业态深度融合，推进基础设施互联互通、公共服务共建共享、产业功能协同互补。
第五条市人民政府应当统筹全市城市更新工作，建立城市更新工作协调机制，研究决定城市更新相关重大事项。
县（市、区）人民政府负责统筹推进、组织协调本辖区城市更新工作，明确负责本级城市更新工作的部门（以下称城市更新部门）。
街道办事处、镇人民政府应当收集本辖区城市更新需求，协助做好意愿征询、政策宣传、纠纷调解等城市更新相关工作。
第六条市人民政府住建主管部门负责综合协调本市城市更新实施工作，研究制定相关政策、标准和规范，跟踪指导城市更新项目。
市人民政府规划和自然资源主管部门负责研究制定城市更新相关的国土空间规划、土地管理和不动产登记等支持政策，负责职责范围内城市更新项目协调推进工作。
县（市、区）人民政府城市更新部门，负责本辖区城市更新组织实施和监督管理工作。
市和县（市、区）社会工作、金融、发展改革、经信、财政、城市管理、水务、公园城市、商务、文广旅、消防救援等部门，负责在各自职责范围内做好本行业、本领域所涉及的城市更新工作。
第七条不动产所有权人、合法建造或者依法取得不动产但尚未办理不动产登记的单位和个人、承担城市公共空间和设施建设管理责任的单位等作为物业权利人，依法开展城市更新活动。
第八条建立健全城市更新多元参与机制。
居（村）民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导下及时了解和反映居（村）民需求，组织居（村）民参与城市更新活动。
供水、供电、供气、通信等专业经营单位在相关部门监督指导下，根据城市更新需求积极参与城市更新相关活动。
广播、电视、报刊、网络等媒体应当加强城市更新的宣传，营造全社会关心、支持和参与城市更新的良好氛围。
第九条市和县（市、区）人民政府及有关部门在推进城市更新活动中，应当充分征求社会公众意见，畅通意见表达渠道，依法保障社会公众在城市更新活动中的知情权、参与权、建议权和监督权。
第十条建立城市更新专家咨询论证机制，为城市更新有关活动提供咨询论证意见。
支持策划、规划、设计、建设、运营、经济、法律等领域专业人员为城市更新活动提供需求分析、技术指导、沟通协调等服务。
第十一条市人民政府住建主管部门应当会同有关部门依托智慧蓉城建设，建立城市更新项目全生命周期管理系统，完善数据共享机制，为城市更新项目需求征集、统筹推进、监督管理等提供服务保障。
第二章 规划和计划
第十二条市和县（市、区）人民政府应当建立城市体检评估制度，区分住房、小区（社区）、街区、城区等层级，对房屋安全、居住环境、城市基础设施生命线安全工程、基本公共服务等进行综合分析，形成体检评估结果。
城市体检评估结果应当作为编制和修订城市更新专项规划、片区策划方案、项目实施方案的重要依据。
第十三条市人民政府住建主管部门应当会同规划和自然资源等部门，依据国土空间规划，结合城市体检评估结果，编制和修订市级城市更新专项规划。
县（市、区）人民政府城市更新部门会同规划和自然资源等部门，依据市级城市更新专项规划，结合本辖区实际，编制和修订本级城市更新专项规划。
城市更新专项规划应当报经本级人民政府批准后实施。
第十四条县（市、区）人民政府城市更新部门应当会同规划和自然资源等部门，依据城市更新专项规划、国土空间详细规划和城市体检评估结果开展片区策划，组织编制片区策划方案，报本级人民政府批准后实施。涉及市级城市更新专项规划确定的重点区域或者跨行政区域的城市更新片区策划方案，应当报市人民政府批准后实施。
编制片区策划方案时，确需对国土空间详细规划进行调整的，应当同步开展规划调整论证工作，依法按程序进行调整。
第十五条市人民政府住建主管部门负责建立全市城市更新项目库，将城市更新专项规划、片区策划方案中确定的项目，纳入城市更新项目库，实行常态申报和动态调整。
对未纳入城市更新专项规划、片区策划方案，物业权利人有更新意愿且具备实施条件的其他零星项目，可以向县（市、区）人民政府城市更新部门提出申请，经评估后按程序纳入项目库。
第十六条市和县（市、区）人民政府应当依据城市更新专项规划、片区策划方案和城市更新项目库，组织编制城市更新年度实施计划。
编制城市更新年度实施计划应当结合城市体检评估结果，优先考虑存在安全隐患、居住环境差、市政基础设施和公共服务设施薄弱、风貌急需整治提升，以及现有土地用途、建（构）筑物使用功能、产业结构不适应经济社会发展等情况的项目。
第三章 项目实施
第十七条编制城市更新项目实施方案和实施城市更新项目过程中，应当遵循下列要求：
（一）消除危险房屋各类安全隐患，提升抗震、消防安全性能，持续改善建筑功能；
（二）补齐市政基础设施、公共服务设施等短板，推进新型基础设施建设；
（三）推动老旧街区、老旧厂区、传统商业设施等存量资源功能转换、业态升级、活力提升；
（四）完善城市防洪、防涝等防灾减灾设施，推进老旧管线管网改造升级，提高城市安全水平和防范重大风险能力；
（五）统筹地上地下空间一体化、集约化提升改造，推进轨道交通场站与周边地区一体化更新建设，提高城市空间资源利用效率；
（六）持续修复城市生态系统，推动城市发展绿色低碳转型，开展既有建筑节能绿色改造，优化城市绿色空间体系，促进绿色空间与居民生活、城市风貌有机融合；
（七）加强历史文化名城保护，延续城市、街区、建筑历史肌理，塑造城市特色风貌；
（八）推进智慧城市建设，推动数字技术创新与集成运用，推动城市治理智慧化精细化；
（九）国家和四川省、本市关于城市更新的其他要求。
第十八条城市更新项目应当确定实施主体。涉及单一物业权利人的，物业权利人自行确定实施主体。涉及多个物业权利人的，协商一致后共同确定实施主体。
城市更新项目权属关系复杂，无法依据前款规定方式确定实施主体，因维护公共安全、公共利益等情况确需更新的，由市人民政府制定具体规定确定实施主体。
国家机关、国有企业事业单位作为物业权利人的，应当主动进行城市更新；涉及产权划转、移交或者授权经营的，国家机关、国有企业事业单位应当积极洽商、主动配合。
第十九条城市更新项目实施主体应当依据片区策划方案和年度实施计划编制项目实施方案，明确基础条件、更新方式、设计方案、资金测算、功能定位、运营模式等内容。
县（市、区）人民政府城市更新部门应当会同发展改革、财政、规划和自然资源等部门对项目实施方案进行联合审查，报本级人民政府批准。
涉及公共安全、公共利益或者重大复杂的城市更新项目，县（市、区）人民政府城市更新部门应当组织专家对项目实施方案进行咨询论证。实施主体应当根据专家咨询论证意见，对项目实施方案进行优化完善。
第二十条实施主体依据批准的项目实施方案申请办理立项、土地、规划、建设等手续。
城市更新范围内已取得土地和规划审批手续的建（构）筑物，可以纳入项目实施方案并依法办理相关手续。对无审批手续、审批手续不全或者现状与原审批不符的建（构）筑物的处理，由市人民政府根据国家和四川省有关规定制定具体办法。
第二十一条对既有建筑、老旧小区、老旧街区、老旧厂区、低效楼宇等存量资源进行改造提升的，可以通过修缮、改建、扩建、局部拆除等措施实施。实施改造提升项目，应当统筹考虑规划布局、安全隐患和群众意愿等因素，完善配套基础设施，增设社区综合服务、康复、养老、托育、无障碍等公共服务设施。
鼓励和支持统筹利用桥下空间、地下空间、基础设施周边空间、屋顶空间、滨河空间、低效用地等，结合片区功能需求，植入体育、文化、科普等场景业态，完善城市功能，增加公共空间，提升环境品质。
第二十二条城市更新活动涉及城市历史文化遗产资源的，应当以保留原有历史风貌、地域文化、典型建构特色为基础，加强保护传承与活化利用。涉及历史文化街区、历史文化名镇名村、传统村落、不可移动文物、历史建筑、古树名木的，应当符合有关法律、法规和保护规划的要求，彰显和延续地方历史文化特色。
对历史建筑、工业遗产活化利用的，在不影响历史文化价值且保障安全的前提下，可以通过改建和增设设施等方式适应现代生产生活需要，促进历史空间和现代功能融合。对历史文化街区、历史文化名镇名村、传统村落等活化利用的，可以结合片区整体功能布局，采取微改造等方式增加公共开放空间，加大市政基础设施和公共服务设施的供给。
鼓励和支持开展与保护要求相适应的公共服务、文化展示、特色商业、休闲体验等活动。
第二十三条对安全隐患严重、配套设施落后、土地利用低效，且无法通过改造提升方式满足更新需求的区域，可以实施拆除新建。拆除新建可以通过自主更新、产权归集、征收补偿等方式开展。
对于功能不全、存在安全隐患、无修缮价值且具有合法权属的建筑，可以由物业权利人向县（市、区）人民政府城市更新部门提出申请，经县（市、区）人民政府组织相关部门和专业机构认定确需采取拆除新建方式进行更新的，由物业权利人依法依规报经批准后实施。
第二十四条区域综合性城市更新项目应当坚持留改建相结合、片区统筹推进，采取保护利用、改造提升、拆除新建等方式实施，通过存量资源改造利用、配套设施完善提升、低效产业转型升级、历史文化保护传承、生态空间修复等城市更新活动，优化城市空间格局，提升城市整体功能。
第二十五条采取产权归集方式推进城市更新的，可以通过房屋买卖、入股、协议转让房产权益等方式进行。
通过前款方式不能完成全部产权归集的，县（市、区）人民政府可以对未签约部分组织调解。涉及法律、行政法规规定的公共利益的，县（市、区）人民政府可以依法依规实施征收。
第二十六条城市更新活动应当加强对历史文化遗产的特殊保护，并遵守下列要求：
（一）禁止以危险房屋治理等名义，违法违规拆除或者改造历史文化街区、传统村落、不可移动文物、历史建筑，法律、法规、规章对危险房屋治理另有规定的，从其规定；
（二）禁止随意拆除具有保护价值的老建筑，不得拆真建假；
（三）禁止违规移植砍伐树木、滥建文化地标、随意更改老地名；
（四）法律、法规、规章的其他禁止性规定。
第二十七条市和县（市、区）人民政府应当组织对城市更新项目实施情况和更新效果进行评估，将评估结果作为完善制度、编制修改规划、拟订计划等的重要参考。
第四章 支持保障
第二十八条市和县（市、区）人民政府应当组织发展改革、规划和自然资源、住建、城市管理等部门，协同构建适应城市更新需求的全流程管理机制，结合城市更新项目实际情况，分类制定立项、用地、规划、建设、不动产登记等关键环节的实施细则。对实施城市更新项目涉及的历史遗留问题，应当研究制定分类处置方案，推动妥善解决。
第二十九条城市更新项目涉及土地供应的，应当依法采取公开招标、拍卖、挂牌、协议出让以及划拨等方式进行。
城市更新项目内既有建筑需要保留的，应当编制保留建筑整体保护方案，按程序纳入土地供应方案，并依法办理规划、建设和不动产登记手续。
支持城市更新项目不同用途或者相同用途的多宗经营性建设用地整体供应，实行同场公告、同场竞买、同时应价，一并竞得。
鼓励采取公共设施、轨道交通等地上地下空间综合开发节地模式，需要整体规划建设的，可以在土地的地表、地上、地下依法分用途、分层设立国有建设用地使用权，实行一次性整体供应。
城市更新中的零星国有建设用地，不具备单独供地条件的，支持与相邻地块实施整体开发建设。
第三十条鼓励同一宗土地兼具两种或者两种以上用地性质混合利用，提升城市活力和功能集聚度、节约集约利用土地。市人民政府规划和自然资源主管部门应当制定不同情形下土地混合利用的正负面清单和比例管控要求。
对不具备条件提供独立占地公共服务设施的城市更新项目，经相关物业权利人、职能部门同意，在满足安全、消防、环保、卫生等要求的前提下，可以将公共服务设施复合建设在商业服务业用地、商业服务业用地混合城镇住宅用地上。
第三十一条城市更新以拆除新建和改建、扩建方式实施的，可以按照相应土地用途和利用情况，依法重新设定土地使用期限。
第三十二条城市更新项目在符合国土空间详细规划的前提下，土地使用权人申请改变用地性质、容积率等规划条件的，应当依法签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。涉及补缴土地价款的，应当考虑土地取得成本、公共要素贡献等因素，综合确定土地价款。
第三十三条为保障居民基本生活需求、补齐城市功能短板而实施的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施，以及老旧住宅成套化改造城市更新项目，在对周边不产生负面影响的前提下，新增公共配套建筑面积不计入容积率。
为满足安全、环保、无障碍环境建设等要求，增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施以及景观休息设施、地上停车库等城市更新项目，新增建筑面积不计入容积率。
因历史文化保护需要，城市更新项目容积率受到限制的，可以按照规划实行异地补偿；依法确定保留的不可移动文物、历史建筑的建筑面积，不计入容积率。
为满足安全、居住等需求，在落实公共服务配套设施的前提下，支持拆除新建项目容积率因地制宜、按需优化，依法按程序调整。
第三十四条对既有建筑改造无法达到现行标准和规范的城市更新区域，在保障公共安全的前提下，可以对建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、绿地率等规划指标进行适应性优化完善。
城市更新活动在编制片区策划方案、项目实施方案时应当执行现行国家工程建设消防技术标准。城市更新的区域或者建筑的防火间距、消防车通道、消防救援场地等不符合现行标准和规范的，应当将所涉及的消防问题解决方案纳入片区策划方案。
城市更新项目中的既有建筑改造存在空间、结构等客观条件限制的，消防设计不得低于原建造时的国家工程建设消防技术标准，且应当采取有效措施确保消防安全水平不低于更新前，并满足有关部门制定的既有建筑改造利用、历史文化街区和历史建筑活化利用、城镇老旧小区改造等消防技术要点。具有特殊消防设计情形的，应当按照有关规定开展特殊消防设计专家评审。
第三十五条支持存量非住宅空置房屋改造利用。在不变更不动产权证载明的土地用途和使用权人的前提下，经县（市、区）人民政府批准，允许物业权利人在一定期限内，对建筑物内部实施节能改造、增配设施、改变功能，用于从事公共文化服务、文化创意、教育养老、体育健身、旅游休闲等新产业、新业态、新商业。
第三十六条市和县（市、区）人民政府应当健全多元化投融资方式，推进相关资金整合使用。
鼓励和引导市场主体通过投资、建设、运营城市更新项目等方式参与城市更新活动，盘活存量资源资产。鼓励符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金、资产证券化产品等。
鼓励各类金融机构根据城市更新融资需求依法开展多样化金融产品和服务创新。
鼓励物业权利人依法利用住房公积金和建筑物及其附属设施的维修资金、自筹资金用于城市更新。
第三十七条符合条件的城市更新项目，按照国家和四川省有关规定，享受行政事业性收费减免和税收优惠政策。
第三十八条市和县（市、区）人民政府及其有关部门应当加强对本辖区城市更新活动的监督。
县（市、区）人民政府应当严格审查项目实施方案，加强对城市更新项目实施过程和后期运营的监督管理，强化城市更新中的国有资金、国有资源、国有资产使用情况监督，防范地方政府债务风险。
县（市、区）人民政府住建、经信、交通运输、水务、应急管理、市场监管等部门应当按照职责分工，依法依规将本行业、本领域内的城市更新项目建设纳入安全生产监督管理。
第三十九条违反本条例规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定。
第五章附则
第四十条本条例自2026年6月1日起施行。
本文来源：成都人大、成都住建
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