2026年初，城市更新四个字引发热议。楼市过去那种“大拆大建、卖地—盖房—快周转”的旧模式已经很难继续推进，新的主线正在成形，并且规模非常可观——未来五年，全国城市更新的市场容量被测算约为20万亿元。
过去二十多年，城镇化高速推进，城市发展更像是在不断“外扩”，土地供应不断增加，新房持续上量，开发商主要依靠高周转来实现增长，地方财政也凭借土地相关收入获得了较强支撑。但近两年市场深度调整，交易情绪偏冷，资产端承压明显。
随着城镇化率逼近70%，从国际经验来看，再往上提升会变得明显更慢，类似进入缓慢爬坡区间。继续依靠新增土地和新房供给来拉动投资，不仅成本更高，也不太现实。很多城市已经出现二手房成交量开始压过新房，这意味着主战场正在从“开新盘”转移到“把已有的城市空间用好、住好”。
住建部门在公开表述中把城市更新的定位讲得更清楚：它既可以撬动有效投资，也能够带动消费，还能把“投物”和“投人”更紧密地结合起来。相关规划纲要把“高质量推进城市更新”写入重点任务，年度经济工作部署也将其单列推进。资金会持续进入、项目会陆续启动、产业链条也会被带动起来。
那么，对于20万亿元不少人的第一反应是刷外立面、修广场、做景观。但这类偏“面子”的工程并不会成为新一轮更新的核心，真正的大头是城市的“里子”，比如老旧小区改造、地下管网升级、城中村治理、危旧房改造、历史街区保护以及智慧城市能力补齐等。表面上是一串清单，但每一项其实都直指居民最常见的痛点。
其中最需要被讲透的，是地下管网。日常看到的“马路拉链”、雨季积水甚至内涝、燃气管道紧张时的全网排查，很多缘由都在地下系统老化和底数不清。地面上表现为拥堵、积水和反复开挖，地下可能是多种年代的管线交织叠加，而这往往很难迅速说清。城市更新要重点动的，恰恰是这些平时看不见的，比如燃气、供水、排水、污水、供热等。
以上海徐汇区金牛花苑为例，它属于90年代老公房，典型“老旧小”。改造路径更偏系统化：以片区化提升为抓手，去开展全要素修缮工作，并且把规模化加装电梯作为重点推进方向，门洞加梯实现了较高覆盖率，推进节奏也快。改造完成后，二手房的市场表现跑赢周边同类房源。
而重庆的做法是通过资源对接大会拿出两百多个项目机会清单，现场签约金额过百亿，同时规划了如“山城后巷”等具有辨识度的更新方向。更新过程中更倾向于渐进式推动，不搞一刀切推倒重来，而是把老建筑盘活为文创街区，并引入“大物业”模式来打通小区与街区服务。把人气与运营能力当作资产来经营，而不是只把地块本身当作唯一价值来源。
还有北京推动批量加装电梯，改造老旧厂房与低效园区，并且同步去开展管线更新工作。这几个城市不再依靠“制造新盘”来形成繁荣感，而是依靠“把既有空间变得更好用”来提升效率。城市更新追求的关键词不在“更大”，而在“更顺畅、更安全、更舒适”。
反过来看，具备技术能力、管理能力与协同能力的主体，会更有机会获得增量空间。新房市场竞争激烈、价格压缩明显，而城市更新往往愿意为专业化能力付费。大型建筑集团转向该领域，并非跟风，而是顺势。
资金端也在同步配套。中央预算内投资、超长期特别国债、地方专项债等资金在倾斜支持，金融监管层面还出台了城市更新项目贷款管理办法，在期限、利率等方面提供支持。落实到项目逻辑上，只有资金周期拉长，才更有条件把钱投入到管网、结构、安全这类“里子工程”上，企业也才敢持续投入技术与人才培养。
当然，更新过程也会带来现实阵痛，比如施工扰民、临时交通与停车秩序变化等。这些问题客观存在，关键在于把规则讲清、把沟通做足、把施工标准落到位，避免把改善性工程做成新的生活负担。
20万亿元投入的本质，是在补上过去建设速度快，但在精细度、耐久性与安全性方面存在欠缺。核心问题不在于要不要做，而在于能否把资金真正用在关键处，把每一次施工都转化为对居民生活的实质加分项。这样的更新，才能支撑一个更有温度、更有韧性的城市未来。
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