四川巴中市城市更新改造研究报告：痛点难点、民情聚焦与改善路径

四川省巴中市城市更新改造研究报告：痛点难点、民情聚焦与改善路径

个人研究报告

报告撰写人：湘衡

日期：2026年4月8日

摘要

本报告基于对四川省巴中市城市更新改造工作的全面调研与分析，系统梳理了该市在城市更新过程中面临的主要痛点难点，深入剖析了民情聚焦的核心诉求，总结了已采取的改善措施及其成效，并结合实际案例与数据，提出了针对性的改进建议。研究发现，巴中市在城市更新中面临着老旧小区改造资金缺口巨大、停车供需矛盾尖锐、交通拥堵问题突出、违建治理难度大、基础设施短板明显、居民参与机制不完善、后期管理维护薄弱等七大核心挑战。具体表现为：全市老旧小区改造总投资需求巨大，仅巴州区老城片区老旧小区改造及基础设施建设项目总投资就近4亿元；中心城区机动车保有量14万辆，主城区停车位缺口超3万个；巴城江南片区巴州大道、江南二环路陆地石油加油站段等8处路段被列为易拥堵路段；2025年全市综合行政执法系统拆除违法建设47372平方米，但新增违建仍时有发生；全市虽已建成8个城市和122个乡镇131座生活污水处理设施，但生活污水收集管网、乡镇污水处理设施运维存在短板，污水收集率低、雨污分流不彻底等问题较为突出。

通过实施《巴中市实施城市更新行动方案》和“美丽巴中建设规划(2024—2035年)”，巴中市以城市更新行动为抓手，既补“面子”更强“里子”，让“宜居”成为城市最鲜明的标签。“十四五”以来，全市累计开工改造830个老旧小区，惠及14.9万户居民，争取上级补助资金27.9亿元，完成投资43.9亿元；更新改造水电气讯管网76万米，729个小区完成雨污分流，711个小区增设消防设施，737个小区完善安防系统；1079部新电梯投入使用，新增停车位5335个、电动自行车充电端口3235个；新增休闲健身场地2.25万平方米，“见缝插绿”建成城市公园24个、口袋公园35个、滨水绿道120公里，配套建设38个社区养老、托幼、助餐等便民服务网点。

然而，从民情反馈来看，仍存在“老旧小区改造后消防水源未搭接不能通水试压”、“弱电管线单位未及时对通信线缆及飞线进行规整”、“沿街经营餐馆未定期清理油污隔离池导致油污外溢”、“建筑垃圾未及时清理、材料堆放杂乱、占道施工”、“车辆乱停乱放、广告肆意张贴、门禁路灯电路不通、消防管网供水不畅、公共设施被人为损坏”等突出问题。报告建议，未来应进一步强化系统性规划引领，健全全周期质量监管体系，完善“建管并重”长效机制，深化居民参与共治模式，推动巴中市城市更新从“硬件改造”向“综合治理”深度转型，全力打造宜居、韧性、智慧城市环境，让城市更新成果真正惠及于民。

第一章 引言：巴中市城市更新的背景与战略意义

1.1 巴中市概况与城市发展现状

巴中市位于四川省东北部，是川陕革命老区核心区域、原川陕苏区中心城市和全国革命老区重点城市。近年来，巴中市深入践行以人民为中心的发展思想，统筹推进新型城镇化建设，通过老旧小区改造、市政设施提升、交通路网优化等一系列务实举措，让城市更宜居、乡村更和美、民生更殷实。2021年国务院批复《“十四五”特殊类型地区振兴发展规划》，巴中被列为全国革命老区重点城市之一，标志着城市发展进入新阶段。

巴中市城区存在大量建于上世纪的老旧小区和危旧房，基础设施老化、公共服务设施不足、居住环境差等问题日益突出。根据《巴中市实施城市更新行动方案》，到2027年底前全面完成2000年前建成需改造的老旧小区改造任务，因地制宜改造2001年至2005年底前建成的老旧小区。这一规划对城市更新工作提出了明确目标和时间要求。

1.2 城市更新的紧迫性与必要性

巴中市城市更新改造不仅是城市发展的内在需求，更是回应民生关切、提升城市竞争力的重要举措。作为全国革命老区重点城市，巴中市需要以更高标准推进城市更新，补齐基础设施短板，提升城市功能品质，为经济社会发展提供有力支撑。

根据巴中市住建局2025年工作部署，当前巴中市正聚焦“城市提能、更新”两大抓手，奋力建设“宜居宜业宜游”的现代化人民城市。具体目标包括：完成2000年以前建成的老旧小区改造，延伸推进2005年以前建成的老旧小区改造；既有住宅电梯应增尽增，公共停车场和充电桩应设尽设；打通城区“断头路”，升级改造“破损路”“拉链路”等瓶颈路；升级改造公共消防设施，建设一批“口袋公园”，更新燃气管道。这一系列举措体现了市委市政府对城市更新工作的高度重视。

1.3 研究目的与方法

本报告旨在通过文献分析、案例研究、数据梳理等方法，全面审视巴中市城市更新改造的实践历程，识别关键问题，总结成功经验，提出优化路径。报告依据的资料主要来源于巴中市官方公开信息、政策文件、项目报道以及民众反馈，力求客观反映城市更新的全貌。研究时间跨度为2020年至2026年，重点关注“十四五”期间的城市更新实践。

报告采用ESG（环境、社会、治理）分析框架，从环境维度分析城市更新的生态效益，从社会维度评估民生改善效果，从治理维度审视制度创新与实施效能。通过这一框架，系统剖析巴中市城市更新的多维成效与深层挑战。

第二章 巴中市城市更新现状概述

2.1 政策框架与规划体系

巴中市城市更新工作已纳入系统化、规范化的政策轨道。2025年，巴中市制定并实施《巴中市实施城市更新行动方案》，坚持系统谋划、项目驱动、要素保障，统筹推进城市结构优化、功能完善与品质提升，推动城市发展向内涵提升转变，取得了阶段性成果。

在规划层面，巴中市制定了系统的城市更新规划。根据《美丽巴中建设规划(2024—2035年)》，巴中市将全面推进城镇老旧小区改造，以整治隐患、完善功能为主，优先改造供水、供气、排水等地下管线及二次供水设施，配套完善道路、消防、安防、通信、停车、充电、照明、垃圾分类等公共基础设施，加强建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修，支持符合条件的既有住宅增设电梯和老旧电梯更新。

2.2 重点更新片区与项目布局

巴中市城市更新采取“全域推进、重点突破、分类实施”的策略，重点推进老旧小区改造、市政设施提升、交通路网优化、城市环境整治四大板块。

2.2.1 老旧小区改造项目

“十四五”以来，巴中市将老旧小区改造作为一项重大民生工程全力推动。全市累计开工改造830个老旧小区，惠及14.9万户居民，争取上级补助资金27.9亿元，完成投资43.9亿元。按照“基础类应改尽改、完善类能改则改、提升类积极推进”原则，实现居民生活“由表及里”大升级。五年来，全市累计更新改造水电气讯管网76万米，729个小区完成雨污分流，711个小区增设消防设施，737个小区完善安防系统，安全隐患得到根治。

在电梯加装方面，巴中市纪委监委充分发挥监督作用，推动多部门联动。截至目前，全市已有1079部新电梯投入使用，新增停车位5335个、电动自行车充电端口3235个，有效改善“停车难”“飞线充电”等问题。

2.2.2 市政基础设施提升项目

巴中市系统推进市政基础设施补短提质。2025年投入4.7亿元接续实施城市更新行动，投入4.5亿元实施城市老旧小区改造、保障性住房建设。加快立体交通设施建设，南坝街心花园路口、回风广电中心路口和回风龙舌坝路口已规划车行下穿隧道，五号桥气象局路口已规划人行天桥，回风亭路口已规划人行下穿隧道。

2.2.3 交通路网优化项目

巴中市加快推进城市路网建设。市住房城乡建设部门已完成丰碑路至凯邦名门市政道路建设，开工建设江南二环路烈士陵园至城南华府段市政道路，以上道路完成建设将加大路网密度、提升通行便捷度，有效缓解南坝片区交通拥堵。

2.2.4 城市环境整治项目

巴中市以“微改革”为钥匙，聚焦零碎闲置地、边角地等“沉睡资源”，精准施策改造为惠民设施。新增休闲健身场地2.25万平方米，“见缝插绿”建成城市公园24个、口袋公园35个、滨水绿道120公里，配套建设38个社区养老、托幼、助餐等便民服务网点。

2.3 资金投入与实施机制

城市更新需要巨额资金投入。巴中市通过多渠道筹集资金，破解“钱袋子”难题。2025年，巴中市财政局统筹中央预算内基建资金、债券资金等，同时探索社会资本参与模式，拓宽融资渠道。农发行巴中市分行累计投放老旧小区改造贷款2.71亿元，以政策性金融活水的精准滴灌破解老城区改造的资金瓶颈。

在实施机制上，巴中市强化组织保障，工作机制日渐完善。建立以市政府分管领导担任召集人的老旧小区改造工作联席会议制度，有效整合发展改革、财政、住房城乡建设、自然资源规划、经济和信息化等29个市级职能部门和县(区)政府力量，形成了政府主导、住房城乡建设部门牵头、其他部门协调配合、县(区)落实主责的工作格局。各县(区)参照成立老旧小区改造领导小组，建立“县(区)政府+主管部门+街道社区+业主委员会”四级责任体系。

第三章 城市更新改造的痛点难点分析

3.1 老旧小区改造资金缺口巨大

3.1.1 改造任务繁重，资金需求庞大

巴中市老旧小区改造任务繁重，资金需求庞大。根据摸底数据，全市成功申报纳入中央、省城镇老旧小区改造补助支持项目盘子共1020个、涉及总居民户数20.05万户、总建筑面积2155.06万平方米，其中2000年底前建成的老旧小区956个、2001年至2005年底前建成的老旧小区64个。此外，全市2001年至2005年底前建成且未纳入改造计划且符合改造条件的老旧小区共261个，涉及总居民户数2.79万户、总建筑面积284.37万平方米。

资金需求方面，仅巴州区老城片区老旧小区改造及基础设施建设项目总投资就近4亿元。虽然“十四五”以来全市争取上级补助资金27.9亿元，完成投资43.9亿元，但相对于庞大的改造任务，资金压力依然突出。全国人大代表戴学斌指出，巴中是四川发展不平衡不充分的典型地区，建地设市晚、发展基础差、经济量小质弱，实际用于建设发展的资金捉襟见肘，投资配套能力极为有限。

3.1.2 财政配套能力有限

巴中市财政配套能力有限，制约项目推进。由于巴中建地设市晚、发展基础差、经济量小质弱，实际用于建设发展的资金捉襟见肘，投资配套能力极为有限，很多想建也急需建的项目无力开建，许多已立项的项目也因配套资金难以到位而不能按时完工。2025年全市投入4.7亿元接续实施城市更新行动，投入4.5亿元实施城市老旧小区改造、保障性保障性住房建设，但相对于庞大的改造需求，资金缺口依然巨大。

3.1.3 社会资本参与不足

城市更新项目投资大、周期长、回报慢，对社会资本吸引力不足。虽然巴中市探索社会资本参与模式，拓宽融资渠道，但整体上社会资本参与度不高，融资渠道单一。这导致城市更新工作过度依赖财政资金，难以形成可持续的投入机制。

3.2 停车供需矛盾尖锐

3.2.1 停车位严重不足

停车位严重不足，“停车难”问题突出。据巴中市公安局交警支队和交投运业初步统计，目前巴中市中心城区机动车保有量为14万辆，主城区停车位缺口超3万个。截至2024年底，中心城区停车位泊位总量为17.28万个，其中公共停车场泊位总数占比为10.4%，公共停车位供给分布不均衡，巴州区停车难的问题尤为突出。路外公共停车场建设滞后，部分需要靠临时、闲散用地解决停车需求。

3.2.2 违停现象普遍

车辆违停现象普遍，影响交通秩序。巴中市气象局至巴中市中心医院路段(新市街)本来就是居民出行主要路段，但是路段左边长期存在随意停放的车辆，甚至停放在人行道上面(特别是每天上学高峰，非常拥堵)。路段右边本来有非机动车道，但是经常有车辆停放，阻碍了非机动车通行，造成非机动车要从机动车道绕行，带来严重安全隐患。巴中凤凰国际城至巴中市中心医院路边(南池南路)，巴州区委老干部局至将军大道(南池东路)路边，长期存在违规停放车辆。

3.2.3 管理措施不到位

停车管理措施不到位，治理效果不佳。公安交管部门在巴州城区道路内设置有4951个临时停车泊位，并动态进行调整。城区部分边缘地带设置路内停车泊位主要解决这些区域停车乱与地下停车收费贵的矛盾，目前这些区域主要设置为二类区域，收费标准相对较低。但违停现象仍然普遍，特别是学校、医院、商业区等重点区域。

3.3 交通拥堵问题突出

3.3.1 路网结构不合理

路网结构不合理，交通拥堵严重。巴城江南片区巴州大道、江南二环路陆地石油加油站段、津湖路至津桥湖路口、龙腾街、红军路、通佛路、鸿运宾馆至八角楼街、小东门至将军大道等8处路段被列为易拥堵路段。巴城江北片区老江北路口、东门大桥路口、麻柳湾路口也是拥堵节点。

3.3.2 公交系统不完善

公交系统不完善，市民出行不便。巴中作为一个新兴快速发展的城市，“出租不好打，公交等候时间长”一直是城市公共交通管理面临的一道难题，在上下班高峰期尤为突出。很多市民、学生为了赶时间，就直接选择坐出租车，更加剧了高峰时段出租汽车运力的供需矛盾，造成“打的难”。

3.3.3 交通管理精细化不足

交通管理精细化不足，影响通行效率。部分主干道两侧存在长时间停放机动车的现象，导致实际通行车道数减少。例如原本的三车道因路边停车被压缩为两车道。加之巴中多数道路未单独设置非机动车道，最右侧车道本应兼顾非机动车通行功能。但路边停车客观上迫使非机动车(如电动自行车)不得不频繁借道中间机动车道。这一行为进而引发机动车为避让而减速变道，形成连锁反应：车辆频繁穿插、速度差异显著，不仅降低了整体通行效率，也埋下了安全隐患。

3.4 违建治理难度大

3.4.1 违建问题普遍存在

违建问题普遍存在，治理难度大。2025年，巴中市综合行政执法系统紧扣“控增量、减存量”的违法建设治理目标，持续强化宣传引导、动态巡查、分类整治，全年累计拆除存量及新增违法建设358处，总面积达47372平方米。但新增违建仍时有发生，2026年1月22日同登科社区处理雲峰锦苑一栋304业主正在准备搭建违法建设现场制止停工并责令物业加强监管，2026年1月29日拆除义阳国际11栋1单元202号业主违法搭建钢架15平方米。

3.4.2 历史存量违建隐患多

历史存量违建隐患多，特别是占用消防通道、采用易燃材料(如泡沫夹芯板)搭建、存在重大消防隐患的违建。2025年累计查处并整改拆除违建33处，拆除总面积逾2253平方。但历史存量违建数量庞大，拆除难度大。

3.4.3 执法力量不足

执法力量不足，难以实现全覆盖监管。城市开发边界内相关镇(街道)是辖区违法建设管控工作的责任主体，全面组织开展辖区内违法建设的管控工作。但基层执法力量有限，难以实现全天候、全覆盖监管。

3.5 基础设施短板明显

3.5.1 污水处理设施不完善

污水处理设施不完善，雨污分流不彻底。巴中市虽已建成8个城市和122个乡镇131座生活污水处理设施，3座生活垃圾处理设施，实现生活垃圾、污水处理设施全覆盖，但在生活污水收集管网、乡镇污水处理设施运维上存在一些短板，污水处理设施支管网建设滞后，污水收集率低、雨污分流不彻底等问题较为突出。

3.5.2 垃圾分类体系不健全

城镇生活垃圾分类收集、分类运输和分类处理体系尚未完全建成，农村生活垃圾收、转、运、处系统需要进一步完善。“厕所革命”建设任务重。城乡环保基础设施建设、运维经费投入不足，人居环境整治工作需进一步提升。

3.5.3 森林生态系统局部退化

森林生态系统局部退化，森林退化区域面积达到20.8万亩，森林质量等级有待提升。水源涵养、水土保持功能较差，区域水土流失严重，保护和治理修复资金缺口较大。

3.6 居民参与机制不完善

3.6.1 改造方案与居民需求脱节

改造方案与居民实际需求存在脱节。南坝四季苑老旧小区改造中，工人们把树木砍伐、地面挖烂埋管道后迟迟未复原，对小区居民尤其是老人和小孩出行造成了安全隐患。从该网民提供的照片可以看到，院落被挖烂的道路上临时搭上了木板。房屋墙根处原来消防管道的位置被挖出的坑洞并未进行填埋。

3.6.2 改造后管理维护不到位

改造后管理维护不到位，改造成果难以保持。老旧小区改造后的成果难以保持，车辆乱停乱放、广告肆意张贴、门禁路灯电路不通、消防管网供水不畅、公共设施被人为损坏等问题和现象凸显。因弱电管线单位未及时对通信线缆及飞线进行规整，导致飞线桥架空架的问题，还有因消防水源未搭接，不能通水试压，导致消防箱内无水带水箱且无法封存等问题。

3.6.3 投诉渠道不畅

投诉渠道不畅，问题解决效率低。虽然巴中市建立了“12345市民热线、12319城管热线”等投诉渠道，但部分问题解决效率不高。南坝四季苑老旧小区改造问题，居民反映后，巴中市巴州区房产管理局回复称：经调查，该小区在改造前期向四季苑征求居民意见时，小区居民对改造方案意见不统一。所以在对该小区雨污水管网改造后，暂未进行地面恢复。

3.7 后期管理维护薄弱

3.7.1 物业管理不规范

物业管理不规范，服务水平参差不齐。调查显示，当前住宅物业费最高的小区为1.7元每平方米每月，最低的小区为0.3元每平方米每月，平均物业费为每平方米每月0.93元，总体处于合理水平。但空置房收费争议突出，63.1%的业主在房屋空置期间被收取了物管费，关于其合理性，持反对或异义的业主占比达67.7%。

3.7.2 公共收益不透明

公共收益公布覆盖不足，使用去向模糊。调查显示，物业或业主委员会公布公共收益情况，仅有45.5%的业主表示公共收益被“定期公布”。而“偶尔公布”的占19.4%、“从未公布过”占10.9%、“不了解”的占22.4%，公布不规范或未公布的合计占比超过50%。这表明，超过一半的小区在公共收益公示上不规范、不透明。

3.7.3 业委会作用发挥不充分

业主委员会作用发挥不充分，总体评分略低。在选聘、解聘物业服务人等核心职责方面，有65.1%的业主认为业委会“发挥了应有的作用”，仅有5.4%的业主认为“未发挥作用”。但对业主委员会的所有评价项目，均未达到80分，总体低于对物业服务人的评价。

第四章 民情聚焦与居民诉求分析

4.1 老旧小区改造问题引发关注

4.1.1 改造后管理维护不到位

居民对老旧小区改造后管理维护不到位表示不满。“我们小区改造以来，总体来说都是很不错的，就是消防设施的水源还未搭接，夏天也到了，可能会存在一些消防隐患。”家住白云台社区经贸小区的何先生说。“此次排查出的问题大多都是一些生活常见的问题，主要有因弱电管线单位未及时对通信线缆及飞线进行规整，导致飞线桥架空架的问题，还有因消防水源未搭接，不能通水试压，导致消防箱内无水带水箱且无法封存等问题。”项目承建方巴中汇鑫公司罗刚表示。

4.1.2 施工过程影响居民生活

施工过程影响居民正常生活。南坝四季苑居民反映：“今年4月启动了老旧小区雨污水管网改造工程。但是，工人们把树木砍伐、地面挖烂埋管道后迟迟未复原，对小区居民尤其是老人和小孩出行造成了安全隐患。”从该网民提供的照片可以看到，院落被挖烂的道路上临时搭上了木板。房屋墙根处原来消防管道的位置被挖出的坑洞并未进行填埋。

4.1.3 改造方案意见不统一

改造方案意见不统一，影响改造进度。南坝四季苑在改造前期向四季苑征求居民意见时，小区居民对改造方案意见不统一。所以在对该小区雨污水管网改造后，暂未进行地面恢复。

4.2 停车难问题反映强烈

4.2.1 违停影响出行安全

居民对违停问题反映强烈。“巴中市气象局至巴中市中心医院路段(新市街)本来就是居民出行主要路段，但是，路段左边长期存在随意停放的车辆，甚至停放在人行道上面(特别是每天上学高峰，非常拥堵)。路段右边本来有非机动车道，但是，经常有车辆停放，阻碍了非机动车同行，造成非机动车要从机动车道绕行，带来严重安全隐患。”

4.2.2 停车位严重不足

停车位严重不足，居民停车困难。巴中市中心城区机动车保有量为14万辆，主城区停车位缺口超3万个。新市街、南池南路、南池东路等路段周边老旧小区、学校、医院集中，人车密度极大，基本无地下停车场等配套设施，现有路内停车泊位远不能满足周边群众上学、就医、购物等日常停车需求。

4.2.3 提出具体整治建议

居民提出具体整治建议：“加大监督执法力度，增加执法人员数量，加强路边巡逻，对违规停放车辆及时发现、及时处理，严禁长时间停放。利用科技手段，加装监控摄像头，对违停车辆实时监控和精准执法(限停5分钟)。提高违规成本，学习深圳交警，对违规停放的车主，加重处罚力度，例如：被记录一次，扣3分，罚款1000元。”

4.3 交通拥堵问题引发不满

4.3.1 道路拥堵严重

居民对道路拥堵问题反映强烈。“巴中的交通好恼火哦，路又窄、又堵，出租车不好打，公交车半天也等不到”。巴城江南片区巴州大道、江南二环路陆地石油加油站段、津湖路至津桥湖路口、龙腾街、红军路、通佛路、鸿运宾馆至八角楼街、小东门至将军大道等8处路段被列为易拥堵路段。

4.3.2 公交系统不完善

公交系统不完善，市民出行不便。“出租不好打，公交等候时间长”一直是城市公共交通管理面临的一道难题，在上下班高峰期尤为突出。很多市民、学生为了赶时间，就直接选择坐出租车，更加剧了高峰时段出租汽车运力的供需矛盾，造成“打的难”。

4.3.3 提出优化建议

居民提出优化建议：“是否可考虑进一步优化道路停车管理政策？例如，在保障夜间居民停车需求(如允许晚8时至早7时停放)的同时，能否更加严格地规范日间尤其是高峰时段的禁停管理，并辅以常态化的执法疏导，以确保道路资源在高峰时段能最大化用于动态交通。”

4.4 违建问题反映治理难度

4.4.1 违建存在安全隐患

违建存在安全隐患，居民反映强烈。恩阳区聚焦违法建(构)筑物和广告装饰物领域，开展了系统性、全方位的消防安全风险隐患专项治理行动。对历史存量违建，特别是占用消防通道、采用易燃材料(如泡沫夹芯板)搭建、存在重大消防隐患的，进行重点防控。

4.4.2 新增违建时有发生

新增违建时有发生，监管存在漏洞。2026年1月22日同登科社区处理雲峰锦苑一栋304业主正在准备搭建违法建设现场制止停工并责令物业加强监管，2026年1月29日拆除义阳国际11栋1单元202号业主违法搭建钢架15平方米。这说明新增违建仍未得到有效遏制。

4.4.3 执法力量不足

执法力量不足，难以实现全覆盖监管。城市开发边界内相关镇(街道)是辖区违法建设管控工作的责任主体，全面组织开展辖区内违法建设的管控工作。但基层执法力量有限，难以实现全天候、全覆盖监管。

4.5 基础设施问题影响生活

4.5.1 污水处理设施不完善

污水处理设施不完善，影响居民生活。巴中市虽已建成8个城市和122个乡镇131座生活污水处理设施，3座生活垃圾处理设施，实现生活垃圾、污水处理设施全覆盖，但在生活污水收集管网、乡镇污水处理设施运维上存在一些短板，污水处理设施支管网建设滞后，污水收集率低、雨污分流不彻底等问题较为突出。

4.5.2 垃圾处理问题突出

垃圾处理问题突出，影响环境卫生。巴中市巴州区红军路农业银行门口(靠近三号桥天桥附近马路上)设置了一个垃圾堆放点，但未放置垃圾桶。附近餐饮商家直接将垃圾放置地下，产生的油污随处可见且臭味和蝇虫扰民。经开区国盛首府与德馨苑之间有一个垃圾清运点，每天凌晨4:00左右都要清运垃圾，会产生长达1个多小时噪音，严重影响附近居民休息。

4.5.3 道路损坏扬尘严重

道路损坏扬尘严重，影响居民出行。“三处开发商在施工时损坏了太子社区4组的道路(目前就是一条烂泥巴路)，一直未修复，扬尘严重。其间，向社区、管委会反映无果，导致附近居民出行不便，现希望尽快修复。”

4.6 物业管理问题引发纠纷

4.6.1 空置房收费争议

空置房收费争议突出，共识基础较低。调查显示，商品房在业主未装修或未入住前收取物管费存在很大争议，63.1%的业主在房屋空置期间被收取了物管费。关于其合理性，持反对或异义的业主占比达67.7%，其中43.1%认为“不应该收取”，24.6%认为“应该打折收取”；另32.3%的业主认为“应该收取”。

4.6.2 公共收益不透明

公共收益公布覆盖不足，使用去向模糊。调查显示，物业或业主委员会公布公共收益情况，仅有45.5%的业主表示公共收益被“定期公布”。而“偶尔公布”的占19.4%、“从未公布过”占10.9%、“不了解”的占22.4%，公布不规范或未公布的合计占比超过50%。这表明，超过一半的小区在公共收益公示上不规范、不透明。

4.6.3 业委会作用发挥不充分

业主委员会作用发挥不充分，总体评分略低。在选聘、解聘物业服务人等核心职责方面，有65.1%的业主认为业委会“发挥了应有的作用”，仅有5.4%的业主认为“未发挥作用”。但对业主委员会的所有评价项目，均未达到80分，总体低于对物业服务人的评价。

第五章 已采取的改善措施与案例分析

5.1 实施《巴中市实施城市更新行动方案》

5.1.1 系统规划城市更新

巴中市制定并实施《巴中市实施城市更新行动方案》，系统规划城市更新工作。方案明确：城市更新项目周边的边角地、夹心地、插花地等不具备独立开发条件的零星土地可采取协议出让方式供地。鼓励国有土地使用权人自行或以转让、入股、联营等方式进行城市更新改造。

强化空间规划支持，城市更新区域内项目用地性质、建筑高度、建筑密度、容积率等指标，在符合国土空间规划、保障公共利益、满足更新目标的前提下，经论证并履行控制性详细规划法定修改程序后，可予以适当优化、综合平衡。

5.1.2 多渠道筹集资金

积极争取中央、省级支持，多渠道筹集资金，推进各类资金整合和统筹使用。扣除国家和省规定计提的相关基金后的土地出让金使用可采用“一事一议”原则研究决策。市、县(区)财政安排资金对城市更新项目予以支持，加大政府专项债券项目对城市更新的支持。鼓励积极利用国家政策性金融和市场金融对城市更新的支持政策筹集资金；鼓励社会资本开展不动产投资信托基金REITs、ABS等企业资产证券化业务。

5.1.3 优化项目审批流程

优化项目审批流程，提高审批效率。纳入市城市更新项目库的项目依法依规享受税收优惠、行政事业性收费和政府性基金减免政策。坚持“量力而行、收支平衡”，不得新增政府隐性债务。

5.2 推进老旧小区改造

5.2.1 大规模实施改造

“十四五”以来，巴中市累计开工改造830个老旧小区，惠及14.9万户居民，争取上级补助资金27.9亿元，完成投资43.9亿元。按照“基础类应改尽改、完善类能改则改、提升类积极推进”原则，实现居民生活“由表及里”大升级。五年来，全市累计更新改造水电气讯管网76万米，729个小区完成雨污分流，711个小区增设消防设施，737个小区完善安防系统，安全隐患得到根治。

5.2.2 完善配套设施

适老化改造贴心推进，1079部新电梯投入使用，新增停车位5335个、电动自行车充电端口3235个，有效改善“停车难”“飞线充电”等问题；新增休闲健身场地2.25万平方米，“见缝插绿”建成城市公园24个、口袋公园35个、滨水绿道120公里，配套建设38个社区养老、托幼、助餐等便民服务网点，推窗见绿、徒步亲水，已成为巴中人的日常福利，居民生活更方便更舒心。

5.2.3 创新治理模式

在治理模式上，巴中构建“政府引导、居民做主、社会参与”的改造共同体，推行“菜单式”改造，通过“坝坝会”、线下投票等方式广泛听取民意，引导居民、社会资本等合理分担改造费用，累计筹集社会资金2.8亿元。同时，坚持“改造与管理并重”，推动成立318个小区党支部、449个业委会(物管会)，新增物业管理小区574个，实现“硬件”提质与“软件”升级的良性循环，让社区更有“家”的味道。

5.3 加强停车设施建设

5.3.1 加快公共停车场建设

加快城市公共停车场建设，完成在大型居民小区集中出入口、核心商圈周边、公共服务场所附近设置规划电动车便民充电设施。市国资运营集团下属子公司市城投集团投入1.45亿建设巴中城区状元桥片区综合停车场项目，实现新增停车泊位585个。

5.3.2 设置潮汐停车位

巴中市公安局交警支队为解决老旧小区停车难问题，在全市设置首批“潮汐停车位”。这批“潮汐停车位”主要设置在巴中市中心城区东城街道观音井社区观音井巷、桔园路和C型路段，实行限时停车，免费停车时间晚6:30至次日早8:00。

5.3.3 规划新增停车场

市自然资源和规划局组织编制《巴中市中心城区综合交通规划(2021-2035年)》，对中心城区的停车位建设进一步细化了措施，目前规划公共建筑配建公共停车场55处、独立占地公共停车场18处、街角空地公共停车场11处。

5.4 推进交通拥堵治理

5.4.1 加快立体交通设施建设

2024年，由巴州区住建部门牵头，会同相关部门对辖区交通拥堵地段进行了摸排，并形成了建设方案报区政府审定。截至目前南坝街心花园路口、回风广电中心路口和回风龙舌坝路口已规划车行下穿隧道，五号桥气象局路口已规划人行天桥，回风亭路口已规划人行下穿隧道。

5.4.2 完善城市路网结构

市自然资源和规划局组织编制了《巴中市中心城区综合交通规划(2021-2035年)》，通过优化路网结构、道路节点，提升中心城区交通微循环。按照“窄路幅、小街区、密路网”的城市道路布局理念，针对城区发展相对成熟但交通不畅区域，打通断头路，减少片区绕行，缓解出行不便。

5.4.3 推进市政道路建设

市住房城乡建设部门已完成丰碑路至凯邦名门市政道路建设，开工建设江南二环路烈士陵园至城南华府段市政道路，以上道路完成建设将加大路网密度、提升通行便捷度，有效缓解南坝片区交通拥堵。

5.5 强化违建治理

5.5.1 开展专项治理行动

2025年，巴中市综合行政执法系统紧扣“控增量、减存量”的违法建设治理目标，持续强化宣传引导、动态巡查、分类整治，全年累计拆除存量及新增违法建设358处，总面积达47372平方米。

5.5.2 加强消防安全风险隐患治理

恩阳区聚焦违法建(构)筑物和广告装饰物领域，开展了系统性、全方位的消防安全风险隐患专项治理行动。对历史存量违建，特别是占用消防通道、采用易燃材料(如泡沫夹芯板)搭建、存在重大消防隐患的，进行重点防控，2025年累计查处并整改拆除违建33处，拆除总面积逾2253平方。

5.5.3 拆除交通枢纽周边违建

巴中市综合行政执法局集中拆除兴文高速公路出入口、东环线互通等交通枢纽周边违法建构筑物41处，面积1153.62平方米。2025年6月以来，巴中市综合行政执法局深入开展城郊铁路公路沿线违法建设专项治理行动，依法拆除汉巴南铁路及苍巴高速公路沿线遗留混凝土拌和站2处共10200平方米，拆除遗留钢筋加工棚2处共6400平方米，拆除遗留活动板房等建构筑物4500平方米。

5.6 创新城市管理机制

5.6.1 建立“创文随手拍”平台

巴中市建立“掌上巴中”APP“创文随手拍”报料平台，让普通老百姓也当了一名“监督员”，只要看到哪里有不文明现象，一张照片、一段视频就能报料，非常方便。平台受众面更广了，部门的处置效率更快了。

5.6.2 快速响应群众诉求

巴中市快速响应群众诉求，及时解决问题。巴州区东城街道办事处的居民反映“三处开发商在施工时损坏了太子社区4组的道路(目前就是一条烂泥巴路)，一直未修复，扬尘严重。”接到信访件后，巴州区立即责成区科技园管委会牵头，联合区住建局、区综合行政执法局、东城街道办事处等单位成立工作组，第一时间赶赴现场，勘查道路受损及扬尘情况，并走访居民。现场核查后，巴州区组织召开专题协调会，迅速制定整改措施，明确由东城街道办事处负责、太子社区配合，对该路段进行全面硬化，从根源上解决扬尘扰民问题。

5.6.3 建立四级责任体系

建立“县(区)政府+主管部门+街道社区+业主委员会”四级责任体系，形成自下而上的项目生成机制和对口负责的层级组织管理体系，确保事有人管、责有人负，实现从项目申报到改造实施再到后期管理的全流程无缝衔接。

第六章 系统性改进路径与政策建议

6.1 构建“多元投入+金融创新”的资金保障体系

6.1.1 争取中央和省级资金支持

针对巴中市建地设市晚、发展基础差、经济量小质弱、投资配套能力极为有限的现实，必须积极争取中央和省级资金支持。建议落实全国人大代表戴学斌的建议，提高巴中等全国革命老区重点城市中央预算内投资补助比例。同时，积极争取省级财政资金、专项债券等支持，缓解地方财政压力。

6.1.2 创新政策性金融支持

充分发挥政策性金融作用。农发行巴中市分行已累计投放老旧小区改造贷款2.71亿元，应继续深化与政策性银行的合作，争取更多贷款支持。同时，探索“债贷结合”的市场化融资方式，有效缓解财政支出压力，助推民生实事项目落地见效。

6.1.3 引导社会资本参与

鼓励社会资本参与城市更新。按照《巴中市实施城市更新行动方案》，鼓励国有土地使用权人自行或以转让、入股、联营等方式进行城市更新改造。鼓励社会资本开展不动产投资信托基金REITs、ABS等企业资产证券化业务。通过PPP、BOT等模式，吸引社会资本参与停车场、充电桩等经营性设施建设。

6.1.4 盘活存量资产资源

盘活国有资产资源，2025年已盘活国有资产资源33.61亿元，应继续加大盘活力度。城市更新项目周边的边角地、夹心地、插花地等不具备独立开发条件的零星土地可采取协议出让方式供地，通过土地增值收益反哺城市更新。

6.2 完善“规划引领+精细管理”的停车治理体系

6.2.1 加快停车场规划建设

加快实施《巴中市中心城区综合交通规划(2021-2035年)》，规划公共建筑配建公共停车场55处、独立占地公共停车场18处、街角空地公共停车场11处。重点对江南老城区停车缺口，支持利用边角地、闲置地块增建停车设施，鼓励社会资本参与机械式立体停车楼建设，并协调简化审批流程。

6.2.2 推广智慧停车管理

建设城市停车管理平台，接入各类停车场信息，实现信息共享和统一管理。通过APP、小程序方式提供车位查询、导航、无感支付等服务，帮助车主快速找到停车位，减少寻找车位的时间。同时，深化差别化收费政策，按照“路内高于路外、地面高于地下、重点区域高于其他区域”的原则，利用价格杠杆调节停车需求。

6.2.3 强化停车秩序管理

针对新市街、南池南路、南池东路等重点路段违停问题，应加大执法力度。公安交管部门对违法停车的，先行向车辆登记所有人推送限时驶离提醒短信，仍未驶离的，依法采集信息并处罚。对于故意违法占用人行道、人行横道、消防通道、盲道、停双排车等情形，提醒纠正的同时予以处罚。同时，推动城区各主次干道及重要路口电警抓拍的设置，优化人工执法存在的时空盲区。

6.2.4 设置便民临时停车位

推广“潮汐停车位”经验，在不影响交通正常通行的前提下，在辖区部分学校、医院门口、老旧小区、农贸市场、公厕等地方设分时段“接送学生停车位”“就医停车位”“夜间临时停车位”“生鲜货物运输车专用停车位”“如厕停车位”等各类便民临时停车位。

6.3 优化“路网完善+公交优先”的交通治理体系

6.3.1 加快立体交通设施建设

加快推进南坝街心花园路口、回风广电中心路口和回风龙舌坝路口车行下穿隧道，五号桥气象局路口人行天桥，回风亭路口人行下穿隧道建设。同时，完善城市路网结构，按照“窄路幅、小街区、密路网”的城市道路布局理念，针对城区发展相对成熟但交通不畅区域，打通断头路，减少片区绕行，缓解出行不便。

6.3.2 优化公交系统

优化公交线网，开行公交高峰快班，对客流量较大的1、2、5路等线路，临时增加运力，减少停靠站点，提高运行效率。同时，同步规划恩阳机场公交枢纽，适时开通西、北环线与主城区、恩阳区、经开区之间互联互通的大容量快线公交，实现“一城两翼”公交一体化。设置公交专用道，保障公交路权优先。

6.3.3 加强交通秩序管理

针对主干道两侧长时间停放机动车导致车道减少的问题，应进一步优化道路停车管理政策。在保障夜间居民停车需求(如允许晚8时至早7时停放)的同时，更加严格地规范日间尤其是高峰时段的禁停管理，并辅以常态化的执法疏导，以确保道路资源在高峰时段能最大化用于动态交通。