3月的最后一个周末，普陀宜川六村楼下，两家中介门店的带看量排到了下午四点。
一套40平米的朝南一室户，挂牌185万，三天内来了11组客户。
房东老张告诉我，去年10月这套房子挂180万，连问的人都没有。
现在他涨回185万，反而开始挑客了。
微观市场上，涨价的房源正在变得越来越多。
对口平南小学+上实西的平南一二村，无论是1房还是2房，价格都有明显提升。
这次不只是市区，郊区老破小也开始涨价了。
宝山通河六村，3月份成交单价在上浮。
体感上，房东心态变得越来越好，上调挂牌价的案例越来越多。
从降价甩卖到待价而沽，上海楼市真的变了。
这次真的不一样
三大信号集体掉头，上海楼市的拐点到了？
第一，成交量，一次性刷新5年全部历史纪录。
2026年3月，上海二手房网签31215套，环比大涨176%，同比上涨6%，创近5年新高。
整个3月，多个维度的纪录被接连击破：
单日峰值1585套、单周峰值7732套、周末峰值3027套，市场活跃度拉满。
房外房研究院制图
第二，成交价，止跌回升。
这次不是简单的以价换量，而是量价齐升。
从我们房外房研究院监测的数据来看，挂牌价下跌的斜率在变缓，成交价已经掉头向上。
房外房研究院制图
中指研究院数据，3月上海二手住宅均价环比微增0.08%，结束了长达33个月的下跌态势。
别小看这0.08%，在统计学上可能微不足道，但在市场心理层面，这是一个强烈的拐点信号。
房东心态在变好，议价空间在持续收窄。
“屠龙刀式”的大砍价模式，可能要一去不复返了。
第三，库存量，锐减27%。
库存量锐减，是今年小阳春最大的变量。
上海二手房的库存量，从2025年6月的高峰11.9万套，降至8.6万套，降幅27%。
而且今年春节后，库存只涨了3周就开始重新下降。
去年同期是连涨了8周才掉头。
这意味着，房子挂出来的速度慢了，卖出去的速度快了。
与此同时，降价房源在减少，涨价房源在增多。
数据上看，降价房源量比高峰期下降了65%。
而涨价房源从节前每周400套左右，快速反弹到了909套。
房外房研究院制图
三大信号集体掉头，今年的小阳春比我们想的更猛烈。
上海置换卖房，3个月还没卖掉？
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分化还在继续
谁在涨，谁还在跌？
但我要说清楚：不是所有房子都在涨，分化才是核心主线。
率先开涨的四类板块：
第一类，核心城区老破小老破小。
杨浦控江路、静安江宁路、黄浦打浦桥、徐汇斜土路。
这些地方的老破小，总价低、地段硬、配套全，流动性强。
在泡沫挤干净之后，又成了市场的香饽饽。
第二类，强学区板块。
每年三四月都是入学季前的传统旺季，今年叠加整体回暖，需求集中爆发。
尤其是优质学区的小户型，成交活跃，价格稳步上涨。
这类房子的上涨，是需求驱动，只要学区优势不消失，价格就有支撑。
第三类，外环内有产业支撑的宜居板块。
比如松江莘闵别墅、嘉定菊园新区、闵行华漕、松江佘山、浦东曹路、川沙...成交价环比都有一定程度的涨幅。
第四类，内环内稀缺品质新盘。
核心地段加上优质产品力，一二手联动效应明显。
均价17.2万/平、158套房源开盘日光，单价15万以上顶豪成交井喷。
仍在下探的两大深坑：
另一面，两类房子还比较危险。
第一类，远郊无产业配套板块
金山、崇明、奉贤（南桥除外）的远郊房，车墩、海湾、洞泾、月浦、新场这些地方。
没有产业支撑，人口导入不足，配套不完善，流动性差，还在持续阴跌。
第二类：部分内环高估值板块
黄浦五里桥、蓬莱公园、徐汇滨江、杨浦滨江、瑞虹新城、北外滩，这些板块的次新房。
此前被过度炒作，估值偏高，即便整体市场回暖，成交价仍有一定降幅。
不是内环就抗跌，前几年被炒过头的，照样要还债。
一些建议
总体来看，我们对今年上半年上海二手房市场是比较乐观的。
供需两端都在往超预期的方向走。
不过， 到了 下半年，还要留意几 个不利因素。
一是政策的边际效应会递减。
沪七条叠加小阳春，威力在3月集中释放，能维持多久还需要观察。
二是限售解禁的冲击。
3月份上海第一批限售新房已经解禁，2026年有3.3万套次新房解禁，未来四年累计解禁约12.5万套。
这些解禁房源高度集中在外环外的临港、徐泾、唐镇等板块。
数据来源：房外房研究院
并不是说解禁多少套，市场就会增加多少挂牌。
但在解禁周3-6个月内，短期增加5-10%的供应是完全有可能的。
三是房东心态的反复。
现在房东们是理性等待，但如果下半年成交量真的大幅下滑，难保不会又出现一波降价潮。关键还是看成交量能不能稳住。
所以如果是有置换需求或者真心想卖房的房东：
你就稍微克制一下跳价的冲动，趁着这波小阳春的热度尽快出手。
尤其是那些被市场边缘化的房子，比如老破大、老塔楼。
本身流动性差，又被开发商精准收割你的潜在客户。
持有价值在持续下降，就别再当个宝贝捂着了。
金山、崇明、奉贤（南桥除外）这些丧失流动性的远郊房也一样。
这波小阳春可能是你未来三年最好的出货机会。
对于买家：政策窗口期已经打开，实打实的降门槛。
300万以下的刚需没必要再等了，这两年市面上的好房子越卖越少。
500-800万的改善可以先不急，等下半年解禁房出来，选择或许更多。
1000万以上的买家不要执着于二手房，可以去看看新房。
目前上海1000万以上的高端市场，新房占据主导地位。
最近一年我们接待的高预算客户，大部分都是找我们买新房的。
因为新房现在折扣优惠很多，而且产品是3.5代宅，产品力吊打二手。
当然，如果你自己拿不定主意，可以咨询我们，无论买房或卖房都能给到你专业的建议。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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