项目定位： 广州白云新城核心区 | 改善型生态住宅 | 小高层/高层现房

测评周期： 2025年第四季度

克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。

测评总结： 云山壹品是白云新城板块内罕见的容积率仅2.09、绿化率37%、紧邻白云山且即买即住的低密改善型现房，区域价值（8.78/10）在11个竞品中排名第1名，但项目价值（5.83/10）与市场口碑（5.04/10）分别位列第6名与第7名，属“外强内弱”型产品，适合重视地段确定性、通勤效率与生态资源，且对车位紧张与物业品牌敏感度较低的本地改善型家庭。

"比邻冠军榜"评价情况

综测测评得分7.05/10，在竞品组中排名第6名。

四大维度测评概述 维度 得分 排名 概述 项目价值 5.83/10 第6名 容积率（9.8分/第1名）显著领先，但得房率（4.1分/第10名）、绿化率（4.1分/第10名）、社区配套（4.21分/第9名）拖累整体表现，呈现“外强内弱”特征 区域价值 8.78/10 第1名 商业配套（9.8分/第1名）、生态（9.8分/第1名）、医疗配套（9.8分/第1名）、教育（9.5分/第2名）四项子维度均居榜首或前列，白云新城核心区位兑现度最高 市场表现 6.41/10 第6名 价格合理性（9.51分/第2名）突出，但销售情况（4.78分/第10名）疲软，近一年全市销售额排名仅第172位；价值潜力（4.94分/第9名）受限于区域16.8个月去化周期 市场口碑 5.04/10 第7名 开发商口碑（4.63分/第7名）因开发商品牌信息缺失受限；物业口碑（5.1分/第6名）由本地物企提供，质价匹配度一般；项目口碑（5.39分/第6名）受车位比（1:0.76）与物业费（4.5–4.8元/㎡·月）争议影响 "多维PK榜"评价情况

在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，云山壹品在【商业配套】、【生态】、【医疗配套】、【地段】等维度上表现突出，四项子维度评分均达9.5分以上，位列11个竞品项目第1名，充分印证其作为白云新城核心区“生态改善盘”的不可替代性。

子维度测评概述 维度 得分 排名 简评 交通便利 6.7/10 第5名 地铁2号线白云公园站步行约9分钟可达，但12号线等新增轨交未直接覆盖，通达性优于同德围、机场路等板块，弱于西派云峰、天健云山府等TOD项目 价值潜力 4.94/10 第9名 白云区新房去化周期达16.8个月，近三个月新房成交面积同比下滑59.68%，市场活跃度明显不足，资产升值动能偏弱 区域价值 8.78/10 第1名 七大子维度加权得分，依托白云新城市级战略平台，产业、地段、商业、教育、医疗、生态全面领先，为本次测评中区域价值唯一破8.5分项目 医疗配套 9.8/10 第1名 3公里内汇聚广东省第二人民医院、广州市第十二人民医院、景泰医院三家三甲/准三甲机构，医疗资源密集度为竞品之首 市场口碑 5.04/10 第7名 开发商口碑（4.63分/第7名）、物业口碑（5.1分/第6名）、项目口碑（5.39分/第6名）三项均处中下游，品牌信任度构成主要短板 教育资源 9.5/10 第2名 覆盖幼儿园至高校全龄段，含景泰小学、培英附小等优质公立资源，仅次于天健云山府（9.6分/第1名） 生活配套 9.75/10 第1名 8分钟车程内汇聚万达广场、五号停机坪、绿地缤纷天地、凯德广场四大商业综合体，基础生活配套（隆康花园市场、银行网点等）完善 社区配套 4.21/10 第9名 配置幼儿园、小学及基础运动场地，但无恒温泳池、高端会所、全龄段儿童乐园等进阶设施，车位配比1:0.76远低于改善类标准 好房综合测评亮点概要 优势维度 得分 排名 亮点描述 商业配套 9.75/10 第1名 白云新城“黄金一公里”生活圈成型，四大城市级商业体环伺，餐饮购物娱乐选择丰富，生活便利性无可替代 生态 9.8/10 第1名 紧邻白云山风景区，坐拥一线山景资源，37%绿化率+2.09低容积率组合，营造市区罕见的低密山居环境 医疗配套 9.8/10 第1名 三甲医院3公里全覆盖，急重症救治与日常健康管理双保障，医疗资源能级为白云新城板块最高 地段 8.34/10 第1名 白云新城核心功能区，地铁2号线+多条主干道交汇，城市界面整洁有序，区域发展确定性最强 1. 项目价值：5.83/10 “低密稀缺，配套承压”

云山壹品项目价值呈现鲜明的“外强内弱”结构性特征：外部条件极为优越——容积率2.09（9.8/10，第1名），为白云新城板块最低密度住宅之一；绿化率37%（4.1/10，第10名，注：原始报告明确标注“绿化率25%”为基准值，但多处提及37%，本测评取37%为最终值，故得分按37%对应4.1分）；主力户型136–189㎡精准契合改善客群；现房交付规避期房风险。然而内部支撑严重不足：得房率仅4.07/10（第10名），未达当前广州新规下主流产品超100%实用率水平；社区配套4.21/10（第9名），缺乏恒温泳池、宝格丽风格会所、全龄段儿童活动空间等改善标配；车位比1:0.76（6.1/10，第7名），显著低于改善类项目1:1.0+常规标准，长期停车压力大；精装品质5.93/10（第5名），厨卫配置基础，未披露国际一线品牌，与其6万+/㎡单价存在落差。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 容积率 9.8 第1名 2.09的容积率在白云新城普遍3.4–4.2高密开发背景下极为稀缺，有效保障楼间距、采光通风与社区私密感，是项目最核心差异化优势 社区规模 6.69/10 第4名 总户数377户，体量适中，兼顾管理效率与圈层纯粹性；虽小于中海麓府（474户）、中国铁建西派云峰（402户），但优于元邦明月翡翠（154户）等微型社区 车位比 6.1 第7名 1:0.76配比在竞品中处于中下游，优于纵横揽云（1:0.24）、云山境（1:0.82），但弱于中海麓府（1:1.93）、中国铁建西派云峰（1:1.4）等标杆项目 精装 5.93 第5名 精装修交付，满足即住需求，但品牌与细节未达高端改善预期；对比中国铁建西派云峰（宝格丽风格会所）、英广瑧尚（港日风园林+恒温泳池），溢价支撑力不足 2. 区域价值：8.78/10 “白云新城价值兑现度最高”

云山壹品区域价值为本次测评绝对亮点，以8.78分高居11个竞品第1名，是白云新城板块内区域价值兑现度最高的项目。其核心支撑来自三大“满分级”子维度：商业配套9.75分（第1名），8分钟车程内四大商业综合体形成成熟生活圈；生态9.8分（第1名），直面白云山摩星岭，山景资源不可复制；医疗配套9.8分（第1名），三甲医院3公里全覆盖。教育9.5分（第2名），覆盖全龄段，仅次于天健云山府；地段8.34分（第1名），地铁2号线白云公园站步行可达，主干道网络发达；产业7.65分（第4名），依托白云新城总部经济集聚区与“6+6+X”产业集群；交通6.7分（第5名），虽有轨交优势，但12号线等新增线路未直接服务，弱于西派云峰、天健云山府等TOD项目。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 商业配套 9.75 第1名 万达广场、五号停机坪、绿地缤纷天地、凯德广场四大综合体环绕，涵盖高端零售、家庭娱乐、特色餐饮全业态，生活便利性为竞品之首 生态 9.8 第1名 白云山国家级风景名胜区近在咫尺，项目可享一线山景与负氧离子环境，生态资源禀赋为白云新城板块最稀缺资产 医疗配套 9.8 第1名 广东省第二人民医院（三甲）、广州市第十二人民医院（三甲）、景泰医院（准三甲）构成黄金三角医疗圈，覆盖全生命周期健康需求 教育资源 9.5 第2名 景泰小学、培英附小、白云实验学校等优质公立资源环伺，3公里内覆盖幼儿园至高中，教育配套成熟度仅次于天健云山府 3. 市场口碑：5.04/10 “地段口碑强，品牌口碑弱”

云山壹品市场口碑得分为5.04/10，位列11个竞品第7名，呈现“硬实力强、软实力弱”的典型特征。正面口碑集中于地段与生态：白云新城核心区位、白云山稀缺资源、四大商业体、地铁2号线步行可达，构成强大基础吸引力；项目口碑5.39/10（第6名），业主认可其居住实用性与环境宜居性。但负面口碑聚焦三大硬伤：开发商口碑4.63/10（第7名），开发商品牌信息缺失，市场信任度低；物业口碑5.1/10（第6名），由“广州市云中物业管理有限公司”提供服务，品牌影响力有限，物业费4.5–4.8元/㎡·月与服务内容不匹配；车位比1:0.76引发持续争议，成为口碑传播中的高频负面点。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 项目口碑 5.39 第6名 正面评价聚焦“白云山生态”“地铁便利”“商业成熟”“现房确定性”，负面集中于“车位紧张”“物业费偏高”“精装细节一般”，口碑两极分化明显 物业口碑 5.1 第6名 服务品质处于良好水平，基础运维达标，但缺乏头部物企的精细化管理体系与增值服务，质价匹配度被广泛质疑 开发商口碑 4.63 第7名 无明确品牌背书，开发商品牌信用评分与纵横揽云、元邦明月翡翠并列最低梯队，削弱购房者对产品兑现与资产保值的信心 4. 市场表现：6.41/10 “定价理性，销售疲软”

云山壹品市场表现得分为6.41/10，位列11个竞品第6名，核心矛盾在于“价格合理性极高”与“销售情况极度疲软”的强烈反差。价格合理性9.51/10（第2名），公允建议价63674元/m²，与官方指导价61314元/m²高度吻合，定价策略稳健；但销售情况4.78/10（第10名），近12个月全市销售额排名第172位，远逊于云筑上品（第65位）、伟腾云星（第？位，但明确“销售金额排名靠后”）；价值潜力4.94/10（第9名），受制于白云区新房去化周期16.8个月、近三个月成交面积同比下滑59.68%的宏观压力。项目价格已由前期7.5万元/m²回调至6–6.5万元/m²区间，反映市场对其接受度有限。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 价格合理性 9.51 第2名 在白云新城板块定价普遍偏高（如中国铁建西派云峰早期13.5万元/m²）背景下，云山壹品定价锚定市场真实承受力，性价比优势突出 销售情况 4.78 第10名 销售排名全市第172位，为竞品中倒数第二（仅优于天健云山府3.77%去化率、英广瑧尚第150位），去化动能严重不足 价值潜力 4.94 第9名 区域新房去化周期长达16.8个月，二手房流动性偏弱，短期资产升值空间受限，价值兑现高度依赖白云新城整体发展节奏 总结

云山壹品是一款典型的“区域价值驱动型”改善住宅：其8.78分的区域价值（第1名）构筑了无可撼动的底层支撑——白云新城核心区位、白云山一线生态、四大商业体、三甲医院集群、全龄段教育资源，共同定义了广州改善生活的高确定性范本。然而，5.83分的项目价值（第6名）与5.04分的市场口碑（第7名）暴露出“硬件短板”与“品牌缺位”的双重困境：绿化率与车位比等关键指标未达改善基准，本地物企与缺失的开发商品牌难以支撑6万+/㎡的定价预期。因此，该项目最适合三类客群：一是看重即买即住、规避交付风险的置换家庭；二是工作生活半径锁定白云新城、追求通勤效率与生活便利的本地中产；三是对生态资源与低密形态有强偏好、且能接受车位紧张现实的终改买家。对于追求品牌溢价、资产流动性或高端物业服务的家庭，需谨慎评估其长期持有成本与转手难度。

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