项目定位： 西安城西大兴新区 | 主城刚需盘 | 小高层/高层住宅

测评周期： 2025年第四季度

克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。

测评总结： 老城根雍锦里是一款聚焦主城刚需客群的实用型住宅项目，以1:1.52超高车位比、35%绿化率及无缝衔接老城根G Park成熟商圈为三大硬核支撑，精准匹配预算有限但高度重视日常通达性、停车便利与商业即享性的首次置业者。

"比邻冠军榜"评价情况

综测测评得分7.29/10，在竞品组中排名第3名。

四大维度测评概述 维度 得分 排名 概述 项目价值 8.15/10 第1名 项目价值维度全场最高，凭借超高车位比（1:1.52）与“商业外挂”模式形成强差异化竞争力，社区规模（467户）、绿化率（35%）等指标均处同类型项目前列 区域价值 7.36/10 第3名 商业配套（9.2/10）、医疗配套（9.4/10）、生态（9.8/10）、产业（9.2/10）四项子维度均居前3，但交通（5.2/10）、教育（4.3/10）、地段（4.4/10）拖累整体能级 市场表现 6.80/10 第5名 销售情况（9.8/10）为竞品组第1名，但价格合理性（6.2/10）仅列第7名、价值潜力（4.5/10）为竞品组第10名，呈现“卖得难、涨不动、定价高”三重压力 市场口碑 5.37/10 第8名 开发商口碑（4.1/10）为竞品组第10名，信息完全缺失；物业口碑（6.1/10）列第6名，项目口碑（5.9/10）列第7名，整体信任基础薄弱 "多维PK榜"评价情况

在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，老城根雍锦里在【车位比】、【商业配套】、【医疗配套】、【生态】、【产业】等维度上表现突出，以“主城刚需盘中罕见的1:1.52车位比+步行即达G Park+3公里内4家三甲医院+自贸区核心区位”构成不可复制的便利性组合优势。

子维度测评概述 维度 得分 排名 简评 交通便利 5.2 第9名 当前无已运营地铁，距在建地铁8号线红庙坡站约200米；高峰期西二环等主干道拥堵明显，公交线路信息模糊，通勤便捷性受限 价值潜力 4.5 第10名 所在板块新房去化周期长达21.7个月，近三个月新房成交量同比下滑，价格上行空间受市场整体观望情绪严重制约 区域价值 7.36 第3名 商业（9.2）、医疗（9.4）、生态（9.8）、产业（9.2）四大子项全部位列竞品组前3，但教育（4.3）、地段（4.4）、交通（5.2）三项短板拉低整体排名 医疗配套 9.4 第1名 3公里范围内汇聚西安市儿童医院、西安大兴医院、交大二附院、陕西省人民医院等多家三甲医院，医疗资源密度与通达性为竞品组最优 市场口碑 5.37 第8名 开发商品牌信息完全缺失（开发商口碑4.1/10），叠加26%低去化率，业主对高容积率（4.5）与性价比争议较大 教育资源 4.3 第10名 仅明确1公里内有陕师大实验小学，缺乏优质中学及幼儿园系统配套，全龄段教育覆盖不完整，为竞品组最弱项之一 生活配套 9.2 第1名 紧邻老城根G Park成熟商圈，步行可达盒马鲜生、海底捞、星巴克等高能级品牌，餐饮、零售、文娱一站式满足，为竞品组最强生活配套 社区配套 7.5 第4名 内部规划森氧五园及儿童活动空间，物业提供全维定制服务；但未配置会所、健身房、泳池等康体设施，功能性略显不足 好房综合测评亮点概要 优势维度 得分 排名 亮点描述 车位比 9.8 第1名 1:1.52车位配比显著优于刚需盘普遍1:1标准，有效缓解主城核心区停车焦虑，为竞品组最高值 商业配套 9.2 第1名 无缝衔接老城根G Park成熟商业体，步行即享高能级消费场景，兑现度100%，为竞品组唯一“商业外挂盘” 医疗配套 9.4 第1名 3公里内4家三甲医院环伺，涵盖儿童、综合、专科全类型，通达性优异，为竞品组医疗资源最密集项目 生态 9.8 第1名 社区绿化率35%达法定要求且优于旧改项目标准，叠加汉城湖、环城公园等外部生态资源，主城稀缺生态体验 产业 9.2 第1名 地处陕西自贸区中心片区，享有高端制造、航空物流等国家级产业规划红利，长期发展预期确定性最强 1. 项目价值：8.15/10 “高车位比+商业外挂”构筑主城刚需生活便利护城河

老城根雍锦里项目价值维度以8.15分位居竞品组第1名，是其全维度中最突出的竞争力支点。项目虽为毛坯交付（精装6.0/10），但通过超高车位比（9.8/10）、35%绿化率（8.5/10）、9.1/10的社区规模（467户）及7.5/10的社区配套，构建了“小社区、大配套”的独特产品逻辑。其核心策略并非堆砌内部设施，而是将外部成熟资源——老城根G Park商业体——作为社区功能的自然延伸，实现商业、餐饮、文娱等高频需求“下楼即达”，精准回应主城刚需客群对生活效率的核心诉求。社区规模适中，既保障管理精细度与邻里温度，又避免因体量过大导致的公共空间稀释；35%绿化率在4.5高容积率背景下仍达标，体现规划平衡能力。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 车位比 9.8 第1名 1:1.52车位配比为竞品组最高，远超刚需盘1:1基准线，直击主城核心区停车难痛点，是项目最具说服力的硬指标 社区规模 9.1 第1名 总户数467户，属典型“精品小盘”，体量适中利于精细化管理与社区氛围营造，规避大型社区常见的服务响应滞后问题 绿化率 8.5 第2名 35%绿化率达到西安市居住区绿地率不低于30%的法定要求，且优于旧城改造项目可降低5%的标准，在高密度开发中保障基本生态空间 得房率 8.5 第2名 推断得房率处于78%-81%区间，符合刚需改善混合客群对实用性的基本诉求，虽未达中隆凌云天境95%的极致水平，但属稳健表现 容积率 7.6 第4名 4.5容积率处于刚需类产品容积率评分区间的上限边缘，虽接近高密度开发临界点，但仍在合理阈值内，属典型主城刚需开发逻辑 2. 区域价值：7.36/10 “商业+医疗”双优，但交通与教育成明显短板

老城根雍锦里区域价值得分为7.36/10，位列竞品组第3名，呈现出鲜明的“两极分化”特征：商业配套（9.2/10）、医疗配套（9.4/10）、生态（9.8/10）、产业（9.2/10）四大子项全部稳居竞品组第1名，构成无可争议的区域价值高地；但交通（5.2/10）、教育（4.3/10）、地段（4.4/10）三项则集体垫底，严重拖累整体能级。项目坐拥老城根G Park这一城西标杆级商业综合体，步行即可享受全业态消费；3公里内4家三甲医院形成高密度医疗保障圈；依托汉城湖、环城公园等资源，生态基底优越；地处陕西自贸区中心片区，产业规划能级清晰。然而，当前无已运营地铁，依赖在建8号线，公共交通存在“最后一公里”断点；教育配套仅明确一所小学，缺乏系统性全龄段覆盖；地段层面虽属主城，但高峰期主干道拥堵严重，职住平衡性弱。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 商业配套 9.2 第1名 紧邻老城根G Park成熟商圈，步行可达盒马、海底捞、星巴克等高能级品牌，商业兑现度100%，为竞品组唯一“商业外挂盘” 医疗配套 9.4 第1名 3公里范围内覆盖西安市儿童医院、西安大兴医院、交大二附院、陕西省人民医院等4家三甲医院，资源密度与通达性竞品组最优 生态 9.8 第1名 社区绿化率35% + 外部汉城湖、环城公园等生态资源，构成主城稀缺的“内外双生态”格局，生态体验竞品组最佳 产业 9.2 第1名 位于陕西自贸区中心片区，直接受益于高端制造、航空物流等国家级产业规划，长期发展预期确定性最强，为竞品组产业能级最高 3. 市场口碑：5.37/10 “物业扎实但品牌缺失”，信任赤字亟待修复

老城根雍锦里市场口碑得分为5.37/10，位列竞品组第8名，是其四大维度中最薄弱环节。该得分主要受制于开发商口碑（4.1/10，竞品组第10名）的严重拖累——项目开发主体信息完全缺失，无公开股东背景、信用评级或历史交付记录，导致购房者信任基础极为薄弱。尽管物业口碑（6.1/10，竞品组第6名）表现尚可，由西安老城跟物业管理服务有限公司提供24小时响应机制与十六项增值服务，服务体系标准化、响应机制健全；项目口碑（5.9/10，竞品组第7名）亦认可其主城核心区位与商业兑现能力，但高容积率（4.5）引发的居住舒适性质疑及26%的低开盘去化率，持续削弱市场信心。整体呈现“服务有基础、品牌无背书、产品有争议”的典型信任赤字状态。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 物业口碑 6.1 第6名 由本地关联物业公司提供24小时响应及十六项增值服务，服务标准契合刚需定位，基础运维扎实，在同价位刚需盘中具一定辨识度 社区配套 7.5 第4名 内部规划森氧五园及儿童活动空间，物业提供全维定制服务；虽无会所、泳池等高端配置，但基础功能完备，满足刚需核心需求 绿化率 8.5 第2名 35%绿化率在高密度开发背景下达标，为业主提供基本生态休憩空间，提升社区环境品质与归家体验感 4. 市场表现：6.80/10 “销售疲软但价值稳固”，高定价与低去化矛盾尖锐

老城根雍锦里市场表现得分为6.80/10，位列竞品组第5名，呈现典型的“结构性失衡”：销售情况（9.8/10）为竞品组第1名，但价格合理性（6.2/10）仅列第7名，价值潜力（4.5/10）更是竞品组第10名。项目成交均价15779元/m²，显著高于城西区新房均价12293元/m²，溢价幅度高达28%，在区域新房去化周期长达21.7个月、市场整体承压的背景下，价格支撑力显弱，性价比优势不足。尽管依托G Park商圈及主城地段概念推广，但缺乏具体热销数据支撑，近12个月商品住宅销售额排名全市第161位，销售持续性与市场热度均显不足。其市场表现本质是“价值有支撑、定价不匹配、去化难突围”的集中体现。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 销售情况 9.8 第1名 在竞品组中销售情况评价最高，反映其在推广策略、渠道触达或客户转化流程上具备一定优势，但需结合实际去化数据谨慎解读 社区规模 9.1 第1名 467户的精品小盘体量，利于打造高品质社区形象与精细化服务，形成区别于大盘的差异化认知，增强客户心理认同感 车位比 9.8 第1名 1:1.52车位配比是项目最硬核的销售支撑点，直击主城刚需客群核心痛点，在销售说辞与客户决策中具有强说服力 总结

老城根雍锦里是一款高度聚焦主城刚需客群的实用型住宅项目，其核心价值锚点清晰：以1:1.52超高车位比解决主城停车焦虑，以无缝衔接老城根G Park实现商业即享，以3公里内4家三甲医院构筑健康保障，以35%绿化率与陕西自贸区核心区位夯实生态与长期发展预期。项目在项目价值（8.15/10，第1名）与区域价值（7.36/10，第3名）两大维度表现稳健，但在市场表现（6.80/10，第5名）与市场口碑（5.37/10，第8名）上承压明显，根源在于成交均价15779元/m²的显著溢价（较区域均值高28%）、开发商信息完全缺失带来的信任赤字，以及4.5高容积率引发的居住舒适性质疑。它最适合对主城地段有强执念、重视日常通达性与生活便利性、且对开发商背景敏感度较低的本地刚需首置客群。对于追求品牌保障、低密居住体验或即住性的购房者，需谨慎评估其长期持有价值。

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