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如历时10月推盘1110套,金茂棠前7开7捷!上海楼市见证“棠前速度”!
3月31日,上海宝山红盘金茂棠前(棠前名邸)迎来七批次收官开盘,推出132套建面约97-117㎡精装3房.这座从2025年5月首开入市的超级大盘,用短短10个月、7次开盘、1110套房源抢供,成为2025-2026年上海外环外新房市场当之无愧的“现象级红盘”.
回望金茂棠前的热销历程,每一次开盘都堪称市场焦点,全程保持“开盘即热销、加推即高光”的强势节奏:
•2025年5月(首开):推出264套房源,当日光速售罄,打响北上海热销第一枪.
•2025年6月(二期):再度引爆市场,触发积分制,成为宝山2025年首个积分盘,认购率高达193%.
•2025年8-12月(三至六期):三期认购331组、开盘日光;四期、五期接连开盘即罄;六期加推依旧热销,实现“六开六捷”,稳居宝山成交套数、面积、金额“三冠王”.
•2026年3月31日(七期收官):压轴132席入市,延续高热度,七开七捷在上海新房市场分化加剧、去化放缓的大环境下,金茂棠前以“超大体量+超快节奏+超高去化”的组合表现,打破外环外新房常规销售周期,10个月抢供千余套的速度,在近年上海楼市中实属罕见.
500万级满配神盘:热销背后的硬核逻辑
金茂棠前的爆红,并非偶然,而是板块红利、品牌实力、产品力、高性价比四大核心优势叠加的必然结果,精准击中上海刚需、刚改客群的核心需求.
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❶占位TOD5.0核心,北上海价值高地
项目地处宝山杨行,是宝山站城融合TOD5.0首发项目,坐拥“高铁+双轨交”超级枢纽利好:
•紧邻上海第四大铁路枢纽——宝山高铁站(规划8台18线,2027年投用,年客流量5400万人次);
•距在建19号线宝山站约700米,25分钟直达人民广场,衔接3号线铁力路站,形成立体交通网;
•配建11.5万㎡超级合生汇,与住宅同步交付,商业、交通、居住无缝衔接,兑现“站城一体”生活.
同时依托大吴淞110平方公里战略规划,作为北上海“科创引擎”核心辐射区,产业、人口、配套持续落地,板块价值确定性拉满.❷金茂棠系首作,品质碾压同级
作为金茂上海首座“棠”系作品,项目以央企品质打造北上海改善标杆:
•社区配备约1600㎡下沉式高定会所,含恒温泳池、健身房,是杨行板块首个自带泳池会所的高端社区;
•户型覆盖85-178㎡2-4房,全周期适配,主打97-117㎡3房,LDKB一体化、3.1米层高、270°飘窗,空间感与实用性拉满;
•精装标配中央空调、地暖、新风三大件,搭配三玻两腔真空玻璃、智能系统,细节远超同价位项目.
❸500万级门槛,产品天花板
叠加TOD、会所、品牌三重优势,成为北上海500万级市场“产品天花板”,无论是市区外溢刚需,还是本地改善,都难以抗拒.金茂棠前10个月敢于推盘1110套的传奇,不仅是一个项目的胜利,更印证了上海楼市的核心逻辑:市场从不缺购买力,缺的是真正契合需求、兼具价值与品质的好产品.
从首开日光到七开七捷,金茂棠前用持续热销证明——占位核心规划、拥有硬核配套、坚守产品品质、保持亲民价格的项目,永远能穿越周期、领跑市场.
最新消息
双轨交盘+宝山站城融合TOD+合生汇
大窗墙比+十字景观轴+下沉式会所
强势演绎上海现象级鼎流神盘热度新传奇
金茂堂前
七期推97-117㎡房源132套房源
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全维超配,北上海划时代红盘的硬实力!提前开启卷王时代的“好房子”!
日前,上海规划与自然资源局发布关于印发《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》的通知.
这份被视为上海版“好房子”的新规,从设计到功能进行了多项划时代意义的调整,核心目标是提升住宅的居住品质和实际得房率,很多业内人士感叹:卷王时代要开启了!如果你仔细对照新规与金茂棠前的产品,你会发现金茂棠前其实早已达到了新规标准,可以说是提前开启卷王时代的好房子!
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首先,金茂棠前的外立面选用玻璃、香槟金及灰色铝板配以高品质暖灰涂料,基座局部石材,塑造现代雅致的立面风格形象,高颜值、高质感!
大窗墙比让建筑外观更轻盈,也赋予室内通透效果.同时,顶部收束为约3.2米高的顶冠,形成向上延伸的视觉张力.其次,下沉式庭院、风雨连廊及下沉式会所是金茂棠前的标配!
项目北入口社区大堂、下沉会所、下沉庭院与架空层泛会所联合打造社区共享客厅,以折型风雨廊围合庭院空间.整个会所巧妙利用建筑高差,营造立体多维的景观层次,打破沉闷压抑感,使下沉式会所与庭院景观自然衔接,实现社交空间与生态场景的无界融合.所谓“无会所,不豪宅”,高阶会所是圈层进阶的社交场,是财富的象征与身份的标签.
金茂棠前打造建面约1600㎡下沉式会所会所+多重主题架空层泛会所,从日常运动到品质社交,全方位覆盖业主生活场景.为了匹配高端客户的生活需求,会所配备私宴厅、自然健身房、无界泳池等休闲运动功能.
零距离面对自然的健身房、私宴厅和无边泳池令人一眼惊艳,豪宅特质展露无遗!小区内还打造了多重主题架空层泛会所,精致的空间设计,丰富的功能属性,进一步让业主对未来生活简直充满期待!项目更设计有棠境主题度假园林,规划“一环两轴一心多个园景组团”!
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归家路上是雅奢酒店式的入户门庭+棠境主题度假园林,层层递进,度假感扑面而来,是风景,亦是生活.
项目打造了品质、颜值双升级的地下地库,将闲适的生活体验与高品质的追求融合一体.老实说,作为上海高端圈层的代表,金茂代表着一种身份认同,也代表一种生活方式.
金茂深耕高端住宅领域十余年,一直在产品力上持续迭代经营,去年金茂正式发布“金玉满堂”四大产品线.
金茂棠前是“棠”系作品,代表“潮流、年轻、先锋”,注重更高颜值和实用性,是北上海真正的划时代产品!项目标准层都做到约3.1米的层高,远超“好房子”要求的基准线,比普通住宅的层高更是多了约20厘米左右.
多出来的向上空间,则让居住的空间感更开阔,通风采光效果更好.对于小户型来说,更是多了隐形的垂直收纳空间.
项目全部房源无连廊设计,且采用非封闭阳台设计,提升得房率的同时,在一定程度上降低了客户的购房成本.在全卧飘窗的基础上,厨房都有飘窗赠送,部分卫生间也配有飘窗,加上南向大阳台或双阳台,丰富的灵动空间极大的提升了实际使用面积!另外,金茂超惊喜的满配精装,全上海只有央企金茂能做得到!项目六期主推建面约105、117㎡3房,全面革新户型+超大附加空间+多重收纳空间,居住舒适度全面提升!
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建面约105、117㎡3房2厅2卫,空间布局非常相似,都做到了三开间朝南+多个飘窗+主卧套房设计+270°转角飘窗.
飞机户型天然对空间的利用更充分,整个户型以客餐厅为中心点,自然延伸至各个功能间,室内几乎没有被浪费的过道面积.
玄关和厨房旁都打造了收纳空间,设置多个飘窗,卫生间、厨房全部“扩容”,尤其是主卧270°全景飘窗的设计非常少见,未来窗外的美景将一览无余.
不同的是,建面约105㎡户型竖厅设计,南向配置观景阳台+家政阳台;建面约117㎡户型大横厅设计,南向配置同尺度宽景阳台.
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板块信息
大吴淞地区正C位+北部枢纽,上海首座TOD5.0住区,不容错过!
金茂棠前占位大吴淞地区正C位,坐拥北部枢纽+科创领航区双重利好,近享大吴淞交通、产业、配套、地标建筑等规划的利好!
项目所在的科创领航区将以宝山站、科创总部为双核心,依托现有产业基底、特钢先行启动区和两侧科技金融、绿色制造等产业,形成科创总部聚集.首先,北部枢纽的建设是大吴淞地区的重中之重.
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北部枢纽以宝山高铁站(在建)为核心,作为上海第四大铁路枢纽,总规模达8台18线,沪渝蓉铁路、沪苏通铁路二期及19号线(在建)等在此处汇集.据官方信息,宝山站(在建)于2025年3月正式开工,计划2027年6月竣工,将成为连接长三角和成渝地区等经济圈的重要门户.
相关部门测算过未来客流规模,宝山站预计日均铁路旅客到发量逾14万人次,年吞吐量达5400万人次.(数据来源解放日报)根据规划,上海宝山站(在建)围绕“立体公园城市”的理念,通过立体街区、花园办公、生态住区等模式的建构,力求一座面向未来、面向世界的TOD国际汇合住区.
这座未来之城,将重点发展商务办公、科研以及居住功能,规划商务办公楼、生态住区、学校、公园、文化场馆、科创产业园区等业态,成为北上海首屈一指的热门板块.(信息来源《大吴淞地区专项规划》)金茂棠前是宝山站城融合TOD首发住宅.
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未来,项目将实现与高铁站的无缝衔接,旅客从站台到商业区仅需步行即达,真正实现下车即购物的便捷体验.配套全面升级+四轨环绕,北上海改善人居更优解!
随着大吴淞规划的全面升级,北上海交通、产业、教育、商业等配套正在进行全维度蜕变.
首先,金茂棠前周边高能配套兑现节奏提速,超前的12平方公里,超配高浓度生活,未来已至.
建面约11.5万㎡合生汇已官宣动工,预计2028年开业!
项目周边“三大超级城市公园”已启幕,周边环境非常NICE!
项目东侧紧挨着精灵鸟乐园,南侧紧挨着浮岛乐园,隔着天然河道还有桃花坞公园;未来东侧的中央绿谷规划有城市公园,宛如住在公园里.其次,上海市相关部门不久前公示被称为“第二条南北高架”的南北通道规划,并提到加速推进江杨北路功能提升工程.(信息来源:上海市发改委)
9月26日,上海市政府官宣:决定成立南北通道工程建设指挥部,为南北通道规划按下加速键;与此同时,军工高架路正式通车.(信息来源:上海市政府官网)
不难发现,项目未来通过江杨北路、绕城高速、蕴川公路、同济路高架等可快速接驳外环、南北高架、南北通道(规划)、中环、军工路高架等主干道,通达全城.再次,金茂棠前是上海外环外罕见的双轨交盘!
项目与19号线宝山站(在建)直线距离仅约700米,与3号线铁力路站直线距离约800米,通勤市区非常方便.
通过3号线,可直达新江湾城、虹口足球场、上海火车站,中山公园,徐家汇等市区重要节点.
通过19号线,更是可以直达北外滩、陆家嘴、世博滨江、前滩、大吴淞地区核心、等市区CBD.
这两条轨交线沿线皆是上海重量级板块,含金量非常高.另外,项目周边现有城市界面崭新且高端,配套资源已非常丰富且能级颇高,生态、学校、医院、文娱等资源一应俱全!
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周边已有白沙公园、盘古公园、乐动力杨行体育中心、复旦附属中山医院(规划)、宝钢体育中心、宝杨宝龙广场等丰富配套.
更有众多优质学校环绕,西侧直线约600米就有上海大学附属宝山外国语学校(九年制);再往西不远处有宝山华曜实验学校(民办“华二系”)、上海师范大学附属宝山实验学校(九年制).
(免责声明:以上教育资源整理仅代表楼盘与学校的距离,该房屋所在项目暂未划分学区,开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺.教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准.)
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2026年4月上海全方面购房政策:
【新房二手房限购贷款摇号】
01上海最新限购政策
02上海最新购房贷款政策
03上海一手/二手房交易流程
04上海买房各税费明细
05上海新房摇号积分制政策
06上海新房摇号积分制常见问题
07上海直系更名/赠予/继承政策
08公司名义购房相关政策及交易税费
09.上海以旧换新购房补贴
2024.5.27-2026.4.01
上海楼市新政回顾一览:
2024.5.27上海发布近8年来最有力度的房产新政,买房之前,先要看一下是否有“买房资格”,那么上海的限购政策是怎么样的呢?
2024.06.21日起,上海新房不再以集中公示在网上房地产网站.
2024.7.22日起,上海新购新房与二手房,首套与二套利率均有调整.
2024.8.21日起,临港放松落户政策调整亮点:居转户年限由7年缩短为3年的,新片区工作时间由不低于2年,减少为不低于1年.居住证专项加分:在新片区工作并居住的,满一年积2分,最高积20分.
2024.08.27起,上海执行18年的“70、90”政策正式退出,70.90平小户型新房退出历史舞台,执行标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米.
2024.9.29上海楼市新政再落地!
(一)对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的,购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限,调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上.
(二)对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭,在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇.
(三)首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%.二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%;实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%.住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整.
(四)调整增值税征免年限,将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年.
(五)按照国家工作部署,及时取消普通住房标准和非普通住房标准,减少住房交易成本,更好满足居民改善性住房需求.
2024.10.21起中国人民银行下调房屋贷款LPR25个基点,最新利率LPR3.6%.
五年期以上首套房贷执行利率:LPR(3.6%)-45bp=3.15%,五年期以上二套房贷执行利率:LPR(3.6%)-5bp=3.55%,
商用房LPR(3.6%)+60BP=4.2%,公积金首套2.85%,二套3.325%
(五年期以上二套:临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25BP=3.35%)
2024.11.13日起:契税方面,将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房,只要面积不超过140平方米的,统一按1%的税率缴纳契税.
增值税方面,在城市取消普通住宅标准后,对个人销售已购买2年以上(含2年)住房一律免征增值税,原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上(含2年)非普通住房征收增值税的规定相应停止执行.
土地增值税方面,取消普通住宅和非普通住宅标准的城市,对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅,继续实施免征土地增值税优惠政策.
2025.4.28日:上海市住房公积金管理中心发布,在上海年满16岁且未达到退休年龄的市民,不论户籍,工作单位,有无职业均可自己缴纳住房公积金,缴纳基数为最低270,最高8860元.自2025.6.1日起施行.
2025.5.7日起:降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点,5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%,二套房贷利率由3.325%降至3.075%.五年内1-5年首套2.10%,二套2.525%.
2025.5.20日:五年期以上首套房贷执行利率(上海纯商贷):LPR3.5%(3.5%)-45bp=3.05%,五年期以上二套房贷执行利率:LPR(3.5%)-5bp=3.45%,
(五年期以上二套:临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25BP=3.25%)
2025.08.25:上海楼市新政五大重点如下:
2025.12.30日:个人(不含个体工商户中的一般纳税人,下同)将购买不足2年的住房对外销售的,按照3%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税.(2026.01.01正式执行)
2026.01.14日:上海最新退个税新政:
自2026年1月1日至2027年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠.
2026.02.25日:上海楼市发布“沪七条:
01.2026.04月上海最新限购政策:
(注:1.外地户口在上海唯一住房在2024年5月28日后出售并网签,再购房不管是新房还是二手房不受社保与个税的限制,(不受环线限制)全上海房产都可以买.)
什么是限购政策中的“多子女家庭”?
答:对本市或外地户籍居民家庭成员中有二孩及以上子女、且其中至少有一名子女未成年,认定为多子女家庭(例如一对夫妻,有一个子女已成年,另一个子女未成年,该夫妻及其未成年子女即为限购政策中的“多子女家庭”).
多子女家庭可按该家庭在本市住房限购套数基础上再购买1套本市住房(例如该多子女家庭为本市户籍居民家庭,家庭名下已有2套本市住房,按多子女购房条件,该家庭可再购买1套本市住房).(多子女家庭外环内可以多买1套)外环外不限套数
2026.04月上海户籍与非上海户籍(单身或已婚)可以在外环外购买不限套数
(注:非上海户籍需要一年社保或税单即可)
(外环内3年社保买2套,1年社保买1套,)
(新增5年上海居住证全上海可购一套)
02.2026.04月上海最新购房贷款政策
1.商业贷款如下:
商业贷款利率:
2.纯公积金贷款最新执行如下:
03.上海一手/二手房交易流程:
2026.04月上海最新房产税标准:
01.本市户籍纳房产税政策:
免税条件:
计算方法:
*新购房单价≤92536元,税率为0.4%
*新购房单价>92536元,税率为0.6%
02.非上海户籍:
首套免征.购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后,给予人均60㎡的免税面积扣除.
03.外籍人士纳税政策
每年全额(不以人均面积计算按产证面积全部缴纳)缴纳房产税直到卖掉为止.
(以上信息整理自国税总局上海税务局官网,仅供参考,具体政策以官方最新发布为准)
房产税缴纳举例说明:
05.上海新房摇号积分制政策
06.上海新房摇号积分制常见问题:
07.上海直系更名/赠予/继承政策:
2024.5.27起:调整住房赠与规定,已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数.
08.公司名义购房相关政策及交易税费:
除上述情况外公司购房政策不变:
09.上海以旧换新购房补贴
为了方便居民升级住房,改善居住条件,上海还推出了旧换新政策,内容如下:
在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平及以下的唯一住房,并购买外环外一手住房的居民家庭,可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴.
建筑面积30平以下,每套补贴标准2万元;
住房建筑面积30～50平,每套补贴标准2.5万元;
住房建筑面积50～70平,每套补贴标准3万元.
在办理新购一手住房不动产权证后领取补贴.
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