北京一季度房地产市场新房市场量缩价升、供需节奏分化明显；二手房市场"以价换量"特征突出、交易活跃度保持较高水平；土地市场整体偏冷、全部底价成交。整体市场呈温和修复、止跌企稳，未现过热态势。
1、成交总量：同比收缩，季节性波动明显
据克而瑞数据显示，2026年一季度北京商品住宅市场整体呈现"量缩"特征，成交规模较去年同期明显下降。2026年一季度，北京新建商品住宅累计成交6982套，同比下降约22.6%。成交面积约87.94万㎡，同比下降约21.2%。成交金额约503.74亿元，同比下降约22.4%。
从月度节奏来看，1月受传统销售淡季叠加春节假期临近效应影响，成交规模出现季节性回落，但整体仍维持一定规模。不少房企在历经年底冲刺之后，选择于春节前进行休憩调整，年后"蓄势待发"。2月受春节假期影响，成交进一步回落至年内低点。3月随着假期结束、需求释放，成交环比大幅回升——成交套数环比增长196.62%，成交面积环比增长191.21%，成交金额环比增长209.21%，呈现出明显的季节性反弹特征。但需要注意的是，3月成交套数同比仍下降20.7%，成交面积同比下降21.14%，成交金额同比下降24.55%，说明这种环比回升更多是季节性因素和前期政策累积效应的体现，而非趋势性反转。
2、成交均价：季度内呈上行趋势，价格韧性渐显
季度内均价从1月的54781元/㎡逐步攀升至3月的59501元/㎡，涨幅约8.6%，呈现出明显的回暖趋势。价格回升主要集中在核心区和改善型项目，远郊区域仍在"以价换量"，说明市场并未出现全面大涨，而是结构性分化明显。同时，套均价呈现上行态势：1月套均价695万元/套（同比+2.89%），2月套均价713万元/套（同比+9.83%），3月套均价743万元/套（同比-4.85%），季度内逐月递增，反映出改善型产品占比提升、成交结构向高品质倾斜的趋势。
3、供应端分析：供给节奏波动大，供求比逐月分化
2026年一季度北京新建商品住宅累计供应6351套，供应面积约81.24万㎡，月度供求比变化明显。1月供应大幅收缩、成交维持韧性，供求比仅0.34；2月供应集中释放但成交受假期压制，供求比飙升至1.80；3月供需趋于均衡，供求比回归1.04，市场运行节奏趋于正常化。
4、结构性分化：核心区价格韧性强，远郊承压
北京楼市的分化格局在2026年一季度愈发明显。核心区如东西城、海淀、朝阳核心区域，价格韧性较强，高端改善型项目表现突出。产业强区如亦庄、中关村、丽泽等区域依托稳定的购买力，价格表现相对坚挺。而远郊区域如密云、怀柔、平谷等，库存高企、去化周期超20个月，仍面临一定的调整压力。
成交量：同比基本持平，1月创近五年同期新高
据克而瑞数据分析，2026年一季度北京二手房市场交易活跃度保持较高水平，成交规模与去年同期基本持平。1月成交16911套，同比增长20.45%，环比下降11.61%，成交表现非常亮眼，是近5年来1月份成交量的最高值，充分反映出2025年12月限购松绑政策的持续效应。2月成交9110套，同比下降31.05%，环比下降46.13%，主要受春节假期影响，成交节奏明显放缓。
3月成交21822套，同比增长3.22%，环比大幅增长139.54%，节后需求集中释放，成交量回升至年内高点。一季度合计成交47843套，同比微降约1.1%，整体基本持平。
1、政策端将延续"因城施策"的精准调控方向，供需两端协同发力。需求端方面，预计住房政策将与人口政策更好结合，加强初婚初育家庭、多子女家庭住房支持力度。深化住房公积金制度改革方面，扩大使用范围、支持异地互认互贷等是重要方向。核心城市有望继续优化限制性政策，通过降低购房成本等措施激活合理住房需求。
2、供给端将延续"控增量、去库存、优供给"思路，同时加快"好房子"建设，继续落实收储存量商品房和存量土地政策，改善市场供求关系。城市更新相关政策有望进一步完善，在核心板块带动一部分新增高品质住房入市。政策层面的重点在于释放合理住房需求、盘活存量资产。对于北京市场而言，2025年12月限购松绑政策的效应仍在持续释放，叠加2026年初财政部、税务总局、住建部出台的购房个税、增值税优惠政策，预计二季度政策环境将继续保持友好。
3、新房市场展望：二季度新房市场，在"好房子"项目入市及传统旺季（"金三银四""红五月"）叠加带动下，成交量有望得到一定支撑。
从供应端看，随着2025年出让的优质地块逐渐入市，新盘品质有望进一步提升。在"好房子"建设全面落地的政策导向下，住宅市场供需两端均呈现鲜明的升级特征，成交结构向改善型大幅倾斜，产品设计创新落地持续深化。四房成交占比稳步提升，110-140㎡成为核心适配面积段。
从需求端看，今年新房成交同比降幅有望逐步收窄。供给端主动缩量的趋势在二季度预计将延续，新房供应面积将继续呈现收缩态势。
从价格走势看，二季度新房价格预计将延续"温和上行"态势，核心区改善型项目价格韧性较强，但远郊区域仍将面临去化压力，价格分化格局将进一步深化。
4、二手房市场展望：价格跌幅有望继续趋缓，交易活跃度率先企稳
二手房市场预计将继续领先于新房市场回暖。在"以价换量"一段时间后，随着挂牌量趋稳和看房量回升，交易活跃度有望率先企稳。
从价格趋势看，在挂牌量趋稳背景下，二手房价格跌幅有望继续趋缓。一季度数据已显示出套均价环比降幅从-3.1%持续收窄至-0.54%的积极信号。但要实现真正的"止跌"，仍需收入预期改善与房价预期的实质性修复共同推动。
从成交量看，二季度传统旺季叠加政策持续效应，二手房成交量有望维持在较高水平。核心城市二手房市场的活跃，将传导至新房购房需求——尤其是改善性需求的释放，形成"二手房卖出→换购新房"的良性循环。
5、土地市场展望：局部回暖、整体审慎
二季度土地市场预计将呈现"局部回暖、整体审慎"的格局。核心城市优质地块土拍热度有望阶段性回升，尤其是城市更新、城中村改造推进较快的核心板块，仍能吸引头部房企关注。但房企整体投资意愿仍较为谨慎，"以销定投"的策略短期内难以改变。
1、上述研究成果由克而瑞北京分析师陈晶，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问数、AI问知、AI文章和数据分析等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议。
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