进入2026年4月，潍坊房地产市场延续了年初以来的平稳调整态势，整体房价虽保持横向震荡，但区域分化特征愈发明显，部分板块因供需关系失衡出现价格松动。结合官方监测数据与市场动态，当前房价存在下跌迹象的区域主要集中在远郊刚需板块和核心区老旧房源聚集区。

远郊板块中，坊子老区的房价调整最为显著。该区域4月新房参考均价维持在5200元/平方米左右，看似与上月持平，但实际成交中不少楼盘推出了隐性优惠，部分尾盘房源单价甚至低至4800元/平方米，较年初的5400元/平方米累计下跌约11%。这一变化源于区域供需的严重失衡：一方面，坊子老区产业布局相对薄弱，缺乏高端制造业和服务业支撑，人口持续向奎文、高新区外流，本地刚需购买力不足；另一方面，前期大量刚需楼盘集中入市，导致待售房源积压，截至4月中旬，区域待售套数突破8000套，去化周期超过24个月，部分开发商为加快回款不得不以价换量。

核心城区的老旧房源则呈现出结构性价格下跌。以奎文区中百商圈为例，4月第1周二手房参考均价为4349元/平方米，环比微跌0.07%，看似波动不大，但细分房源类型后发现，房龄超过20年的老旧小区议价空间明显扩大。奎文区一套建成于2003年的60平方米两居室，年初挂牌价45万元，如今已降至38万元，降价幅度达15%仍鲜有人问津。此类房源的价格下跌，本质是市场需求的转变——随着居民生活水平提升，越来越多购房者倾向于选择房龄10年以内、配套更完善的次新房，老旧小区因户型设计落后、物业管理缺失等问题，流动性持续下降，价格自然承压。

从政策层面看，潍坊楼市的调整并非市场自发的“硬着陆”，而是政策引导下的理性回归。2026年潍坊提出构建“一二手房联动销售机制”，重点推进“以旧换新”模式，本质是通过激活改善型需求，打通房产置换链条。这一政策看似利好市场，实则加速了老旧房源的出清：在“以旧换新”的政策导向下，部分持有老旧房源的业主为置换新房，主动降低挂牌价，进一步加剧了老旧小区的价格波动。同时，政策对高品质住宅的扶持，也让市场资源向次新房、品牌楼盘倾斜，间接拉大了新旧房源的价格差距。

不过，当前潍坊房价的调整并非全面下跌，而是结构性分化的体现。奎文、高新区的核心板块，如谷德广场、东明学校周边，4月房价仍维持在9500-11000元/平方米的高位，且供需相对稳定。这说明潍坊楼市的价值逻辑并未改变：配套完善、人口流入的核心区域，房价仍有坚实支撑；而缺乏产业和人口支撑的远郊板块，以及产品老化的老旧小区，将继续经历价格回归。对于购房者而言，与其纠结短期价格波动，不如聚焦房源的长期价值——优先选择核心区次新房或远郊板块的品牌楼盘，才能在市场调整中保持资产的流动性。