近日，世茂集团239亿元“深港国际中心”项目被收回拍卖。
一、项目起源：239亿元“地王”与“中国第一高楼”的雄心
2017年12月，世茂集团旗下深圳市世茂新里程实业有限公司以239.43亿元的天价，竞得深圳龙岗大运新城核心区一宗商业用地（占地面积约32.19万平方米），创下当时深圳土地拍卖总价第二高的纪录。世茂集团宣布计划总投资500亿元，打造包含超高层主塔在内的“深港国际中心”，并雄心勃勃地规划建造一栋约700米的摩天大楼，意图超越632米的上海中心大厦，成为“中国第一高楼”。
二、危机爆发：资金链断裂与项目全面停工
2022年初，世茂集团爆发严重的流动性危机。作为项目主要融资方的“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”（规模约87亿元）于当年2月出现兑付异常，近60亿元本金违约。同年3月，“深港国际中心”项目全面停工，工地陷入沉寂，逐渐沦为“烂尾工程”。
三、处置尝试：两次司法拍卖均告流拍
为化解债务风险，主要债权人中信信托于2023年启动了资产司法拍卖程序：
• 2023年7月：项目资产首次上架法拍，起拍价130.44亿元（评估价约163.05亿元），无人报名而流拍。
• 2023年11月：进行第二次司法拍卖，起拍价降至104.35亿元，再次因无人竞买而流拍。
两次流拍后，北京市第三中级人民法院于2024年7月批准了中信信托“以物抵债”的申请，将项目11宗国有建设用地使用权及其地上物抵偿给中信信托。
四、政府介入：68亿元收储方案与世茂的激烈反对
2025年，转机出现。深圳市龙岗区相关部门拟以土地整备（收储） 方式化解风险。
• 收储方案：计划以68亿元的总价，收回包括中信信托持有的11宗土地及另1宗非信托土地在内的共12宗地块及地上物。补偿款计划分三期支付，最晚于2027年1月31日前付清。
• 世茂集团的反对：世茂集团对此方案提出强烈异议。2025年7月，世茂发布公开函，指出68亿元补偿款不足原土地价值（239亿元）的1/3，且偿付周期长。世茂披露，项目停滞的根本原因在于政府无法履行关于建筑高度的规划审批义务，导致项目无法取得有效的建设用地规划许可证。为此，世茂已于2024年9月提起行政诉讼，主张确认土地出让合同无效并索赔损失。世茂更倾向于“退地退款”或“调规改性后开发”的方案。
五、规划重塑：从商业地标到住宅社区的根本性调整
在收储推进的同时，项目的规划性质发生了根本性改变，旨在提升经济可行性和加快盘活速度。
• 用地性质：由纯商业用地调整为 “二类居住用地+商业用地+城市道路用地” 。
• 建筑面积分配：总建筑面积约47.68万平方米，其中住宅面积达30.56万平方米，占总面积的64%；商业部分缩减至14.35万平方米。
• 容积率：从原规划的约4.17大幅下调至3.26。
六、最新进展：70.45亿元重新挂牌，严格条件寻新主
2026年4月，深圳公共资源交易中心正式挂牌该地块（宗地号G01046-0106），标志着项目进入全新阶段。
• 出让信息：起始价70.45亿元，竞买保证金14.09亿元，将于2026年5月6日以“价高者得”方式公开出让。
• 严格开发条件：
1. 资金门槛高：起拍价已是2026年深圳最高，对房企资金实力要求极高。
2. 开发时限紧：住宅须1年内开工、4年内竣工；商业及酒店须2.5年内开工、6年内竣工。
3. 商业运营能力要求：约11.6万平方米的集中商业必须由竞得人自持运营，不得转让，且对运营商的营收和引进高端品牌有明确指标。
4. 配建责任重：须无偿配建文化活动中心、道路、幼儿园等公共设施。
• 潜在竞买人：市场普遍预测，具备强大资金实力和商业运营经验的央企或国企背景房企，如华润置地、中海地产等，成为最有可能的接盘方。
总结与意义
世茂“深港国际中心”项目从239亿元的天价地王，到烂尾、流拍，最终被政府收储后重新规划出让，其跌宕起伏的历程折射出中国房地产高杠杆扩张模式的终结。此次盘活被视为深圳运用 “清调供”（清理存量、调整规划、供应土地） 政策成功处置大体量烂尾商业项目的标杆案例，为全国类似存量资产的盘活提供了重要借鉴。项目的“重生”也意味着深圳东部核心区的城市发展蓝图将翻开新的一页。
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