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3月中旬，太阳宫0627地块有了新进展——维拓时代中标了项目设计，中建智地已经开始组建销售团队。这块地，终于要动了。
距离去年9月30日那场339轮的血战，已经过去了整整半年。
中建智地花了43.145亿拿下这块地，溢价39.18%。抛开商业面积后，住宅楼面价约9.5万元/㎡。加上建安、税费、营销、资金成本，业内普遍测算保本售价在13-14万/㎡。
拿地半年后终于有了实质动作，所有人都在等一个答案：中建智地会做出什么样的产品？
四栋楼，全四居，这是坊间最新的预测
关于太阳宫0627的产品，坊间讨论已经从去年10月延续到现在，版本也在不断迭代。
去年拿地后不久，有博主预测6栋楼、180-200㎡的面积段。但随着地块深入研究和维拓时代设计方案的推进，最新的坊间预测变成了：4栋楼、240-390㎡、全部四居起步。
这个变化并不意外。
先算一笔账：住宅建面43161.68㎡，如果做240-390㎡的大户型，取中间值300㎡来算，大概140套左右。加上小户型补充，总户数可能在160-200套之间。
这个体量，4栋楼完全够用。而且太阳宫板块本身就是北京豪宅密度最高的区域之一——太阳公元、红玺台、丰和园，清一色大户型社区。做小户型反而是对自己地段的不尊重。
退线吃掉了35%的地块，但反而成就了产品
太阳宫0627最大的特殊性，是地铁17号线从地块中间穿过。
地块内本身就有17号线的G出入口、无障碍电梯和风亭。按照退线要求，地铁结构外缘需要退线36-41米。整条退线带长约177米，直接吃掉了地块约35%的面积。
表面上这很亏——名义容积率2.6，但退线之后，实际可用容积率被推高到了3.38。同样是4.3万㎡的住宅，得塞进更小的可建设面积里。
但换个角度看，这条退线也帮中建智地做了一个关键决策：楼只能往高了做，户型只能往大了做。
限高80米，大约25-26层。退线之后剩的可建设区域大概是地块南侧的一半，形状不规则。在这种条件下做大面宽、大进深的大平层，反而比切小户型更合理——地块本身就不够做太多栋楼，不如每一栋都做到极致。
而且退线带本身也不是废地。按照挂牌文件，地下空间要建设不少于5500㎡的商业设施，还要与17号线预留通道连接、与10号线站厅连通。也就是说，退线区域下面会做成地铁连通的商业空间——出门直接进地铁，下楼就是商业。
这在整个朝阳三环，几乎找不到第二个。
大胆预测：四栋楼怎么排？
基于地块形状、退线位置和限高条件，大胆做一个排布预测：
逻辑是：地块南侧远离地铁退线带，日照和噪音条件最好，自然是楼王位置。北侧靠近退线带，层数适当降低、面积适当缩小，既能控制成本，又能拉开产品梯度。
四栋楼全部一梯一户或两梯两户，每栋可能只有一个单元——这种纯粹的板楼排布，在朝阳三环的新盘里已经很少见了。
设计费132元/㎡，是紫京宸园的两倍
3月13日，北京市公共资源交易平台公示了设计中标结果：北京维拓时代建筑设计股份有限公司以1071.9万元中标，工期120天。
按地上建面5.06万㎡算，设计费折合约132元/㎡。
作为对比，中建智地黄杉木店的紫京宸园设计费约65元/㎡。太阳宫的设计投入直接翻倍。
贵是有道理的。评审专家在公示中提了两条建议：一是优化地面非机动车停车位设计，减少对环境影响；二是多高层防火间距须满足规范要求。
这说明方案还不算最终定稿，存在反复打磨的空间。而超高设计费的投入，也侧面印证了中建智地对这个项目的定位——这不是一个走量的盘，而是一个要做标杆的盘。
地块条件其实非常好，有三个隐藏优势
聊完了挑战，说说这块地真正好的地方。
第一，调规把负担全部砍掉了。原来的规划是F1住宅混合公建用地，容积率3.0，还得配0.95万㎡商办和0.8万㎡养老设施。调规后变成纯住宅，容积率降到2.6，商业只剩7400㎡且可整体转让。开发商拿地后只需专注做好住宅。
第二，全部商品住房，不配建保障房。这是官方挂牌文件里明确写的。也就是说，这个小区的圈层会非常纯粹，不需要混居。在北京核心区的豪宅项目里，这已经越来越罕见了。
第三，太阳宫的二手房价格锚定了天花板。太阳公元220㎡四居去年8月成交价3000万，单价13.6万；红玺台挂牌价14万+。新房比二手房贵1-2万/㎡是正常的——如果太阳宫0627能做到14-15万的售价，完全在板块价值体系之内。
中建智地的产品力，能不能撑住这个地段？
这是最大的悬念。
中建智地这两年在北京的产品力是有目共睹的。国贤府系列在昌平、房山都做出了高得房率、南向大面宽的产品，市场口碑不错。黄杉木店的紫京宸园也即将入市，定位高端。
但太阳宫的能见度不一样。这里是朝阳三环，隔壁就是太阳公元和红玺台，买家是真正意义上的高净值人群。产品力差一个档次，买家会用脚投票。
好在几个信号都是正向的：
✓ 设计费翻倍投入，甲方态度端正
✓ 纯住宅、纯商品房、不混居，圈层有保障
✓ 绿建二星级+装配率60%，品质标准不低
✓ 地铁双轨交汇+凯德Mall+人大附朝阳，配套天花板
✓ 设计方案还在打磨，120天工期后才会最终定型
15万有可能，但不是现在
去年拿地后，有自媒体放风说太阳宫要卖18万甚至20万——这明显是噱头。
我的判断：首开均价大概率在13-15万/㎡之间，楼王户型可能摸到16万。
逻辑很简单。太阳公元的二手房天花板是13.6万，红玺台挂牌14万+但没有成交支撑。新房比二手房贵10%-15%是合理溢价，对应13.5-15.6万。如果产品力真的做到极致（比如全石材外立面、嘉格纳厨电、私家电梯厅），楼王摸到16万不是不可能。
但前提是产品力要真的扛住。隔壁玖合府当年指导价13万（含10%政府产权），开盘确实火爆。但那是2022年的市场情绪，现在买家比那时候冷静得多。
如果以300㎡的主力户型、14万/㎡的单价来算，总价约4200万。楼王390㎡户型如果卖到15.5万，总价就是6000万+。
这个价位，在北京已经能看融创壹号院、缦合北京这些顶豪了。太阳宫能不能打赢？地段不输，配套不输，关键就看产品力。
太阳宫0627可能是朝阳区近五年来地段最好的宅地。中建智地花43亿拿下了它，又花了1071万请维拓时代来设计。从投入来看，他们是认真的。
现在销售团队已经组建，设计方案还在打磨。等120天设计工期结束后，规划方案公示的那一天，才是真正见真章的时候。
四栋楼，能不能撑起朝阳豪宅的天花板？
我们等着看。
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