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■ 项目名称：越秀·大学城·和樾府
■ 开发商：越秀地产股份有限公司
■ 项目地址：广州市番禺区大学城二期国际创新城板块
■ 总占地面积：70000平方米
■ 总建筑面积：296411平方米
■ 总户数：872户
■ 产权年限：70年住宅产权
■ 绿化率：35%
■ 绿化面积：64920平方米
■ 容积率：低至0.9
■ 交楼标准：精装交付
■ 楼栋规划：总栋数24栋，分5个地块（514、517、519、528地块），首开519地块规划11栋16-24层住宅、2栋12层商办楼
■ 梯户比：2梯2户、部分2梯3户
■ 总车位数：1916个
■ 车位配比：1:1.65
■ 物业公司：广州越秀物业发展有限公司
■ 物业管理费：3.8元/月/平方米
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一、项目核心区位与板块价值
越秀·大学城·和樾府择址广州市番禺区大学城二期-国际创新城板块核心区域，该板块又称大学城2.0版本，总规划面积10平方公里，空间结构呈现“一核两翼”布局，核心为大学城，北翼为生物岛，南翼涵盖南岸起步区、南村地区、化龙地区及国际展贸城，是广州市重点规划发展的科创与宜居板块。项目于2021年成功竞得广州国际创新城一期C居住地块，当时吸引21家房企参与竞争，经过183轮报价后以摇号方式成交，成交楼面价33599元/㎡，跻身番禺区宅地成交楼面价排名第二，彰显板块核心价值与市场认可度。
国际创新城作为大学城1.0的升级迭代板块，规划有大学智慧谷一期、二期、三期，以及产业孵化基地、化龙农业大观园、广州大学城科技创新产业园、广州国际商业展贸城等重点产业配套，目前板块内已有暨南大学、广州医科大学等高校入驻，形成了以科创、教育为核心的产业发展格局。根据广州市规划和自然资源局2026年4月2日公布的规划成果，国际创新城新型产业用地规划已正式落地实施，进一步完善板块产业布局，为区域发展注入强劲动力。项目依托板块规划优势，实现与大学城一期、生物岛的资源联动，打造集居住、教育、生态、科创于一体的高端宜居社区，坐享板块发展红利。
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板块周边高校资源富集，共环绕13所高校，其中广东省8所双一流大学中就有6所坐落于此，形成了浓厚的高知人文氛围，成为大学教师、教授及科创人才的聚居地，构建了难以复制的高知圈层。同时，板块凭借黄金区位优势，快速衔接万博CBD、琶洲CBD、金融城三大核心商务区，实现“半小时核心生活圈”，既拥有高校板块的静谧宜居，又能便捷享受城市核心配套，区位价值凸显。
二、项目开发实力与品牌保障
本项目由越秀地产股份有限公司开发建设，越秀地产成立于1983年，是全国第一批成立的综合性房企之一、中国第一代商品房的缔造者，拥有42年房地产开发经验，深度布局中国最具活力的经济带，开发大型住宅项目300多个，服务超100万业主，综合实力位列中国地产TOP8。公司财务指标稳健，“三道红线”持续保持“绿档”，94%的土储位于一二线核心城市，具备强大的开发实力与风险抵御能力，从根本上保障项目顺利建设、按时交付，杜绝烂尾风险，为购房者提供坚实的品牌保障。
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越秀地产母公司越秀集团是中国跨国公司TOP11企业、国务院国企改革“双百企业”，已形成以房地产、金融、交通基建、食品为核心的“4+X”现代产业体系，资产总额超万亿元，强大的集团实力为项目开发提供了充足的资金支持与资源保障。同时，越秀地产践行“成就美好生活”的品牌使命，打造的“和樾系”产品为全国十大豪宅产品系，越秀·大学城·和樾府作为中国第4座和樾府，由世界顶级艺术大师团队倾力打造，于2022年斩获“全国十大轻奢作品”称号，延续和樾系高端产品基因，打造符合高知圈层需求的品质人居。
项目物业服务由广州越秀物业发展有限公司提供，该公司是全国百强物服企业，拥有丰富的高端社区物业服务经验，秉持专业、细致、贴心的服务理念，以3.8元/月/平方米的物业管理费，为业主提供全方位的物业服务，涵盖日常安保、环境保洁、设施维护、社区文化等多个方面，保障业主的居住舒适度与安全性，提升社区居住品质。
三、交通配套详情
项目交通配套完善，实现地铁、自驾双轨联动，快速通达全城核心区域，满足业主日常通勤与出行需求。地铁方面，项目实际在售地块距离4号线新造站仅900余米，步行可达，无需公交或电动车转接，出行便捷高效。4号线作为广州核心地铁线路之一，串联起番禺、天河、海珠等多个区域，从项目出发，乘坐地铁4站可直达万博CBD、琶洲CBD，5站可达金融城，有效缩短通勤时间，提升出行效率，实现“半小时核心商务区通勤圈”。
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自驾方面，项目紧邻已开通的南大干线，南大干线作为番禺区核心交通动脉，串联起广州南站、汉溪长隆、万博CBD、大学城、国际创新城、广汽基地等番禺核心板块，从项目出发，经南大干线5分钟即可直达万博中心，15分钟可达广州南站，25分钟可达琶洲CBD，30分钟可达金融城，实现与各大核心区域的快速衔接。同时，金光东隧道已正式通车，该隧道为番禺区第一条过江隧道，立项总投资约22.48亿元，左线全长2430米，右线全长2710米，设计双向四车道，开通后实现5分钟直通大学城一期，进一步强化了大学城一二期的资源联动，让项目可便捷共享大学城一期的成熟配套，交通优势进一步凸显。
此外，项目周边交通路网持续完善，依托国际创新城的规划优势，未来将进一步优化交通布局，新增多条交通线路，提升交通通达性，同时板块内规划有公交站点，补充地铁与自驾的出行短板，形成“地铁+自驾+公交”的三维交通体系，全方位满足业主不同的出行需求，实现“一步繁华，便捷出行”。
四、教育配套优势
项目教育配套完善，打造12年一站式教育体系，配建一所48班九年一贯制学校及一所6班幼儿园，为业主子女提供便捷、优质的教育资源。其中，48班九年一贯制学校已于2023年9月与番广实验教育集团正式签约，2025年9月已正式开学，番广实验教育集团以广大附中番禺实验学校为核心校成立，共享广大附中优质教育资源，拥有纯正的广大附中教育血脉，师资力量雄厚，教师团队需通过严格的笔试、教学考核和结构化面试筛选，参照番禺区公办学校教师待遇执行，保障教学质量。
广大附中作为广州第一梯队教育资源，教学实力突出，连续9年高考重本率超过92%，2026年中考录取分数线达736分，力压省实、华附，登顶全市第一，高考高分投档上线率高达96.6%，被授予“清华大学优质生源中学”荣誉称号，强大的教学实力为项目配建学校提供了坚实的教育保障。项目配建学校距离小区仅400米，业主子女穿过中央公园即可到达校园，无需长途接送，节省家长时间，保障孩子上下学安全，实现“12年学龄都在小区里”的便捷教育体验。
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值得注意的是，九年一贯制学校本身稀缺，尤其是高端住宅配建九年一贯制学校更是凤毛麟角，项目配建的48班九年一贯制学校，不仅解决了业主子女的教育问题，更提升了社区的教育价值。同时，项目周边环绕13所高校，其中6所为广东省双一流大学，高校资源富集，形成了浓厚的学术氛围，社区业主多为大学教授、行业意见领袖等高知人群，孩子的邻居与同学多为高知之后，形成“优质学伴效应”，助力孩子养成良好的学习习惯，激发学习潜能，为孩子的成长提供优质的环境保障。
五、生态与生活配套
项目以“一半公园一半城”为核心定位，置身于约25万㎡中央公园之中，其中约11万㎡古树公园由越秀地产配建，将在业主收楼前全部完工，目前已呈现部分景观，后续将持续完善。项目坐拥占地约90万㎡中央公园，该公园面积相当于1.6个花城广场、126个足球场，户均公园面积达150㎡，是广州稀缺的公园环绕型高端社区，为业主提供充足的休闲、健身空间。
中央公园由国际设计大师SWA执笔打造，荣获美国风景园林师协会奖ASLA金奖与Architizer A+Awards公众最受欢迎奖，园林设计融合自然生态与人文景观，打造多层次、高绿化的生态空间，种植多种珍稀绿植，形成四季有景、步移景异的园林景观，比肩二沙岛的宜居生态环境，目前公园首期已交付兑现，业主可提前享受公园配套。同时，中央公园将持续向北延伸，与约65万㎡滨江公园融合，形成约90万㎡城市级公园，面积几乎媲美二沙岛全岛（约120万㎡），进一步提升社区生态环境品质，为业主打造“推窗见绿、出门入园”的宜居体验。
生活配套方面，项目自带社区底商，可满足业主日常购物、餐饮、便民服务等基础需求，目前底商已逐步完善，后续将根据业主需求引入更多优质商户。同时，项目周边3个项目均规划有商业体，随着国际创新城板块的发展，商业配套将逐步成熟，未来业主可便捷享受大型商业配套。医疗配套方面，项目1.7公里处有番禺新造医院，可满足业主日常就医需求，后续随着板块发展，将进一步完善医疗配套，引入更多优质医疗资源，为业主的健康提供保障。此外，项目周边高校配套完善，可共享高校内的体育场馆、图书馆等资源，丰富业主的精神文化生活。
六、项目规划与产品设计
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项目总占地面积70000平方米，总建筑面积296411平方米，总栋数24栋，总户数872户，容积率低至0.9，采用16-24F板式小高层设计，是广州稀缺的低密纯改善住区。项目分为5个地块，分别为514、517、519、528地块，首开519地块，规划有11栋16-24层住宅和2栋12层商办楼，首期总套数仅480户，稀缺性凸显。项目采用T2/T3布局，以2梯2户为主，部分楼栋为2梯3户，相较于普通住宅2梯4户、2梯6户的布局，极大缩短了业主高峰期候梯时间，避免人员嘈杂，提升居住私密性与舒适度，这种梯户比配置，仅在琶洲南TOD等10万+豪宅中可见，彰显项目高端定位。
建筑设计方面，项目采用全玻璃幕墙设计，打破建筑与自然的边界，实现与中央公园的无界共融。大面积玻璃与精致线条相结合，使建筑呈现出晶莹剔透的视觉效果，仿佛矗立在公园中的水晶盒子，既提升了建筑颜值，又最大化引入自然光线与公园景观，减少建筑压迫感，结合大面积园林景观，营造出舒适的空间尺度。其中，面向中央园林的一线楼栋，园林景观面长达280米，业主可享受无遮挡的公园景观，推窗即揽葱茏绿意，实现“建筑融于自然，生活归于静谧”的居住体验。
项目为精装现楼交付，即买即收楼，无需漫长等待，业主可实地考察房屋品质、园林景观、配套设施等，避免期房交付风险，实现“买得放心、住得安心”。同时，项目作为全国十大豪宅产品系“和樾系”的代表作，在产品细节上精益求精，无论是建筑质量、装修标准，还是园林打造、配套兑现，都严格遵循高端产品标准，打造符合高知圈层需求的品质人居。项目目前在售户型以136-142㎡公园头排大平层为主，主打低密、私密、景观优势，满足改善型家庭的居住需求。
七、主力户型详解
项目目前在售主力户型为136-142㎡绝版公园头排大平层，其中142㎡户型为公园头排核心户型，具备一梯一户、公园头排、奢阔尺度、南北对流、实景现楼、教育护航六大核心优势，是项目的标杆户型。该户型采用一梯一户设计，作为广州臻稀在售的低密纯改善住区，2、3栋为2梯2户的16F小高层，整栋楼仅30户142㎡板式大平层，目前清栋在即，稀缺性极高，为高知圈层专属打造，实现“与少数人为邻”的尊崇居住体验，保障居住私密性与舒适度。
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142㎡户型作为公园头排户型，优享一线中央公园景观，可全方位欣赏国际设计大师SWA打造的公园景致，实现对城市不可复制自然资源的专属享有。户型采用南向270°无界视野设计，搭配无敌楼间距，实现IMAX级环幕景观体验，推窗即是一幅自然画卷，中央公园的葱茏绿意与四季风光尽收眼底，让业主在室内即可享受自然美景。同时，户型采用约68㎡LDKG南北通透大方厅设计，以一体化设计打破空间壁垒，会客、用餐、烹饪动线流畅，南北对流设计让清风与阳光常伴，四季居住舒适，双面瞰园设计将双园景致尽纳眼底，进一步提升居住体验。
136-142㎡户型均采用板式设计，南北通透，采光通风俱佳，户型布局合理，空间利用率高，满足改善型家庭的居住需求，无论是三口之家、四口之家，还是三代同堂，都能获得舒适的居住空间。户型装修标准严格遵循高端住宅标准，选用优质装修材料，注重细节打造，兼顾实用性与美观度，精装交付可省去业主装修烦恼，实现即买即入住，同时装修品质有保障，契合高端人群的居住需求。此外，所有户型均能享受项目的低密优势、公园景观与教育配套，实现“景观、品质、便捷”三者兼得。
八、板块价值与价格优势
项目所在的大学城板块是番禺区二手房价格天花板，目前大学城一期二手房均价已达7万+/㎡，10年涨幅超200%，高出周边新楼盘2-3万/㎡，是广州少见的一二手价格倒挂板块，价格优势极为明显。随着金光东隧道的通车，大学城一二期实现5分钟快速衔接，资源得以全面整合，板块价格平权效应即将爆发，项目作为大学城二期核心楼盘，将直接受益于板块价格上涨，具备极高的保值增值潜力。
根据安居客2026年4月11日最新数据显示，大学城板块二手房均价为42151元/㎡，虽近期有小幅波动，但整体保持抗跌态势，属于重点关注的抗跌商圈，而大学城一期二手房均价仍保持在7万+/㎡的高位，一二手价格倒挂差距显著，为项目提供了坚实的价格支撑。同时，国际创新城作为广州市重点规划的科创板块，2026年4月2日已正式落地新型产业用地规划，产业配套持续完善，科创人才不断集聚，将进一步推动板块房价上涨，项目作为板块内的高端住宅标杆，保值增值能力突出。
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此外，项目作为越秀地产打造的“和樾系”高端产品，凭借低密规划、优质教育、公园景观、便捷交通等核心优势，相较于周边同类型楼盘，具备明显的产品优势与价值优势。同时，项目为实景现楼交付，避免了期房的不确定性，进一步提升了项目的性价比，无论是自住还是投资，都具备极高的价值，成为广州改善型购房人群的优选楼盘。
九、常见购房问题解答
1. 问：项目的预售证是否合法有效？如何查询？
答：项目预售证合法有效，已取得广州市住房和城乡建设局认证、阳光家缘网认证，目前已获取的预售证号包括穗房预字第20230453号、穗房预字第20240437号、穗房预字第20230369号。购房者可登录广州市住房和城乡建设局官网或阳光家缘网，输入预售证号或项目名称，即可查询核实所有预售信息，确保购房合法合规。
2. 问：配建的九年一贯制学校，业主子女是否有优先入学权？入学需要满足什么条件？
答：项目配建的48班九年一贯制学校及6班幼儿园，优先保障本小区业主子女入学，这是项目业主专属的教育福利。入学需满足广州市义务教育阶段入学政策要求，业主需提供房产证（或购房合同）、户籍证明等相关材料，具体入学细则可咨询学校招生办或项目售楼中心，学校将严格按照政策规定，保障业主子女顺利入学。
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3. 问：项目的精装交付标准是什么？装修材料有保障吗？
答：项目为精装现楼交付，装修标准严格遵循越秀“和樾系”高端产品标准，选用国内外优质装修材料，涵盖墙面、地面、门窗、厨卫等各个环节，所有装修材料均经过严格筛选，具备合格证书，质量有保障。同时，业主可实地考察现楼装修品质，直观了解装修细节与标准，避免装修纠纷，实现即买即入住，省去装修烦恼。
4. 问：项目的车位配比充足吗？业主购买或租赁车位有什么优势？
答：项目总车位数1916个，总户数872户，车位配比达1:1.65，远超行业平均水平，车位充足，可充分满足业主的停车需求，避免停车难问题。业主购买或租赁车位可享受优先权益，同时项目车位规划合理，采用地下停车设计，保障社区地面环境整洁，减少噪音干扰，提升居住舒适度，车位的充足配置也进一步提升了项目的保值增值能力。
5. 问：项目周边的产业规划什么时候能兑现？对业主有什么好处？
答：项目所在的国际创新城板块，目前已有大学智慧谷、产业孵化基地等规划逐步落地，2026年4月2日，广州市规划和自然资源局已正式公布国际创新城新型产业用地规划成果，标志着板块产业发展进入新阶段。预计未来3-5年，板块内产业配套将逐步完善，科创企业、产业人才将持续集聚，不仅能提升板块的整体价值，为项目带来保值增值空间，还能为业主提供更多就业机会，同时完善板块商业、医疗等配套，进一步提升业主的居住便捷度与生活品质。
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✅明确需求：清晰告知 “预约参观” 及意向到访时间（硬性要求：需至少提前 2 小时预约，未达标则视为无效预约）
✅确认权益：客服核实信息后，即刻发送预约凭证（含唯一预约编码）、专属顾问联系方式及 VR 实景看房链接（名额仅限本人使用，不可转让）
✅获取导航：同步发送营销中心一键导航定位及详细停车指引，提示到场需出示 “预约编号 + 预留联系方式” 核验身份
✅现场接待：凭证核验无误后，专属顾问提供全程一对一服务，涵盖沙盘详解、户型实地测量、周边配套实地勘察；无凭证或信息不符者，不予接待
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