在中国房地产的江湖里，真正看准过周期，看懂过大势的人，并不算多。王健林就算一个。
他把万达带到了商业地产的顶峰，一度成为华人首富。但是最让人钦佩的不是他赚了多少钱，而是他总能够在狂热的时候保持头脑清醒，在顶峰的时候果断转身。2017年他公开宣布万达逐步退出房地产开发，大手笔卖掉文旅酒店这些重资产，到了2019年彻底剥离所有开发业务， 不留一砖一瓦。但是很多人看不懂，觉得他是不是太悲观了？现在回头来看，人家是真的看明白了。
从那以后，王健林几乎不会再公开谈房价。2017年那次访谈中的判断，成了他关于楼市最新也是最后一次完整的预判。时隔这么多年，市场一步步验证了他所说的话。
今天我们聊一个最现实的问题:一套现在估价400万的房子，到了2030年，也就是5年之后，还能值多少钱？400万只是一个方便理解的参照数，换成200万，800万，1000万也是一样按比例推算。
答案的关键不是看你有多少钱，而要看你的房子在哪里。
王健林当年的原话也说的非常直接:北上广深这些城市房价长期还是有上涨动力，而人口净流出的三四线城市和县城里面，未来的房价基本是没有多大的上涨空间。这句话不绕弯子，核心就是两个字分化。
第一种情况:一线城市核心区。以北上广深的核心板块来说，王健林的逻辑其实很简单。核心城市人口持续流入，公共资源高度集中，土地供给紧张，房价具备长期支撑，年化涨幅大概是在2~5%的区间。假设一套400万的房子按照年化3%的温和涨幅来算，5年之后大概是能涨到460万左右。这还只是预估的状态。高盛也有类似的判断，模型预计上海和深圳的房价在2025年底到2028年底期间上涨15%。当然，如果市场回暖的更快，涨幅可能会比较乐观一些。
第二种情况:强二线城市核心地段。像成都，杭州，苏州这些有人口持续流入，产业基础扎实的强二线城市，核心地段的优质房产，5年之后预计也能够稳中有升。2026年一季度的数据已经说明了问题。上海二手房价格指数环比上涨1%，北京，深圳也结束了长达9个月的连跌，实现环比上涨。这些城市的房子短期内有波动，长期大概率是保值增值的。
第三种情况:三四线城市。这就完全不一样了。王健林认为没有产业支撑，人口不断外流的地方，房价阴跌也是常态。目前三四线城市相比2021年的高点，跌幅普遍是在40%左右，去库存周期超过30个月。2026年3月百城二手住宅均价环比跌0.34%，91个城市下跌，仅7城上涨。一套现在400万的房子，如果在这样的城市，5年之后能够卖出320万的价格甚至还会更低，这并不是在危言耸听。
说到底，王健林想告诉我们的核心逻辑是房地产黄金时代已经结束了，全国普涨一去不复返。房子正在回归它最本质的属性。房子是用来住的。房子的命运取决于城市的人口，产业和资源，而不是炒作的热情。
他给普通人买房的建议也非常实在:尽量选择人口持续流入，产业有支撑的城市，优先选现房而不是期房，品质好的房子比地段偏远，但便宜的房子更抗跌。至于投资，他说的也非常明白，未来99%的房子都会回归居住属性，只有核心地段租金回报率高的房子才能有一点点投资价值。
一套400万的房子，5年之后变成500万还是300万，并不取决于大家的运气，而是取决于他脚下的那片土地，有没有人在源源不断的到来。这才是王健林当年那番话，今天最值得听进去的一部分。
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