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//前言//
房价还在涨，
但真正的风暴或许才刚刚开始。
表面繁荣之下，
利率回升与债务堆积，
正在悄然酝酿一场更大的危机。
70%地区房价仍在上涨，
楼市进入“两速分化”
在加息阴影与全球动荡的双重夹击下，很多人以为澳洲房价将迅速降温。
然而现实却出人意料——大多数地区房价依然在上涨，一场“逆势上行”的楼市格局，正在悄然展开。
图片来源：Real Estate
尽管利率持续上行、全球经济不确定性加剧，澳大利亚房地产市场并未出现普遍下跌。
根据PropTrack最新估值数据，在过去三个月中，全国约70%的郊区房价仍在上涨，单元式住宅价格上涨的比例也达到约71%。
其中，涨幅最明显的并非传统高端区域，而是价格更亲民的偏远地区以及大城市外围板块。这些区域由于入门门槛较低，在当前环境下反而成为买家的主要目标。
从城市表现来看，各地呈现出明显分化。墨尔本整体依然稳健，378个郊区房价上涨，仅少数区域持平或小幅回落。
新州市场则“冷热不均”，悉尼部分区域继续上涨，但也有区域出现下跌；整体来看，约40%的悉尼郊区房价仍在增长。
南澳表现强劲，多个区域房价实现两位数增长；珀斯则继续成为全国最强劲的上涨市场之一。
即便在金融市场波动、借贷成本上升的背景下，房价依然具备韧性。
图片来源：Real Estate
业内人士指出，核心原因在于长期存在的住房供应不足问题。房源紧缺，使得市场即便需求有所降温，也难以出现大幅下跌。
此外，政府政策也在持续提供支撑。例如“首次置业担保计划”等措施，正推动大量首次购房者进入仍然负担得起的区域，进一步支撑底部市场需求。
虽然整体房价仍在上涨，但市场内部已明显出现分化，形成典型的“两速楼市”。
在入门级市场，需求依然强劲。面对不确定的经济环境，越来越多买家倾向于“捡漏”，寻找性价比更高的房源。这种“底部需求”成为支撑房价的重要力量，即使涨幅较去年放缓，但整体仍保持上行趋势。
但在高端市场，情况则完全不同。高价房买家往往更加谨慎，且具备更强的等待能力。在利率上升、贷款成本增加的背景下，即便是高收入群体，也开始重新评估大额负债的风险。
这种观望情绪，已经开始对高端市场产生实质影响。
例如在昆州部分高端郊区，短短12周内房产价值缩水高达32.5万澳元；
悉尼内环公寓价格也出现回落；
布里斯班和墨尔本部分优质区域同样录得下跌。
拍卖市场也能反映这种变化。虽然整体成交价格仍在上涨，但看房人数与竞拍热度正在下降，市场情绪明显趋于谨慎。
业内普遍认为，这种分化格局短期内仍将持续：刚需市场因供应不足而保持韧性，而高端市场则更容易受到利率与信心波动的影响。
“史诗级违约潮”逼近，
利率反弹下的真正风险
然而，在房价表面坚挺的背后，一场更深层的金融风险正在逐步积累。
随着通胀再次抬头，全球央行正在重新转向加息路径。
澳央行在经历2025年的降息周期后，已重新进入“抗通胀模式”，市场普遍预计今年5月将再次加息，并可能在年内累计加息约56个基点，将现金利率推升至约4.65%，甚至不排除升至5%以上的可能。
这一变化的根源，在于通胀并未真正消退。、
此前通胀下降，很大程度上来自供应链恢复带来的商品价格回落，而这种“暂时性红利”已经消失。
图片来源：Real Estate
当前更棘手的是服务业通胀，其与工资密切相关，并未回归疫情前水平。
与此同时，政府支出持续高企，劳动力市场紧张，进一步推高工资与物价，形成顽固的通胀压力。
在这种背景下，利率上行周期可能远未结束。而真正的冲击，将来自债务端。
大量企业与借款人在2020至2021年低利率时期举债，当时融资成本接近零，而这些债务通常为5至7年期限。如今正陆续到期，面临“高利率再融资”的现实冲击。
尤其是中小企业和边际借款人，当初依赖宽松信贷标准获得融资，如今却要在更严格的环境中偿还或续借，风险迅速积聚。
事实上，上一轮潜在违约潮原本已在酝酿，但在2024至2025年的降息周期中被“暂时掩盖”。如今随着利率再次上行，这些问题正在重新浮出水面，甚至可能演变为自全球金融危机以来最严重的一轮违约周期。
更令人担忧的是，如果通胀预期失控，可能引发“工资—物价螺旋”，迫使央行采取更激进的加息措施。极端情况下，利率大幅上升将直接打击房地产市场和高杠杆借款人，违约与破产数量可能迅速攀升。
对于澳洲而言，这不仅是金融问题，更是政策问题。
长期高支出、低效率的财政结构，使得通胀难以回落，也限制了利率下降的空间。一旦政策无法及时调整，市场或将通过一场深度衰退来“被动修正”，其代价将是需求崩塌与大规模违约。
本周清盘率
悉尼
墨尔本
布里斯班
阿德莱德
堪培拉
最后
在加息预期与经济不确定性加剧的背景下，
澳洲楼市并未如预期般全面下行，
而是走向更复杂的分化阶段。
真正的风险，
或许不在“是否下跌”，
而在于市场结构的悄然改变。
Ref：
https://www.realestate.com.au/news/property-prices-still-growing-in-most-australian-suburbs-despite-rate-fears/?campaignType=external&campaignChannel=syndication&campaignName=ncacont&campaignContent=&campaignSource=newscomau&campaignPlacement=realestatemodule
https://www.afr.com/markets/equity-markets/prepare-for-the-mother-of-all-default-cycles-20260410-p5zmvj
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