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最近连续写松江，有小伙伴让写写洞泾。
说实话，这是一个比九亭、泗泾更没故事的板块。
前两年，兴业兴云间、华发海上都荟刚刚首开。我因此第一次到洞泾，坐在车上，至今也忘不了两个项目之间延绵不绝的农田与空地。
这次乘地铁到洞泾，一出站，我只有一个想法：
这绝对是上海生态最好的地铁站，油菜花与绿色植被比邻延绵，连地铁口标志性的“电动车大军”都几乎不见踪影。
洞泾站天桥向外实拍
不管这片空白是耽误还是希望，洞泾“有待开发”这四个字，已经写在脸上了。
9号线沿线上班的打工人们，愿意在九亭或泗泾将就，却不太能委屈自己再往深两站，到洞泾落脚。
不能否认的是，这两年洞泾的新房卖得不差，尤其是远离地铁站的别墅区。
兴业兴云间、保利西郊和煦的洋房别墅，去化出了独立行情，还有新地块等待入市。
但这种低密产品终究不是主流，对板块的人口、热度的拉动始终有限。
反观靠近洞泾站的双轨交高层社区华发海上都荟淅淅沥沥卖了三年，至今广告还在地铁口挂着。
这种反差，暴露出洞泾的格局与问题。
华发海上都荟实拍
2022 年12号线西延伸官宣立项后，地铁一根的松江终于有了双轨交，而且“天降”洞泾。
当时，人们以为洞泾就要起飞了，但随着市场的下行与地铁漫长的建设周期，那些美梦似乎是种“误会”。
可怜的洞泾，还没发展过，便又回到遗忘边缘了。
01
可怜的洞泾
细看洞泾的住宅分布，十分与众不同。
首先是数量，洞泾的住宅不到4万套，在松江主要板块里垫底，比泗泾、九亭少了将近一倍。
而且，其中超过半数是动迁房。
值得注意的是，同样是动迁安置，动迁基地泗泾承接的多是市区外溢，而洞泾安置的多是本地人群，这种分别足以彰显两者城市化的进程与节奏。
再看各板块的房屋类型结构：发展最早的松江新城、九亭，中期商品房占大头；泗泾则是近期商品房的天下。
而洞泾，早中期商品房极少，近期商品房的开发也没跟上进度。
我们常说，二手住宅的数量和房龄结构，最能反映一个板块城市化的启动时间和成熟程度。
在这方面，洞泾明显落后了一大截。
其次，是住宅的分布。
由于总量太少，洞泾的住宅分布一目了然，就像一只哑铃，两头重，中间轻。
屈指可数的住宅集中东西两端，中间则是大片工业园、农田、厂房、仓库。
它的中近期商品房，散落在离地铁最远的最东侧，这里沿着莘砖公路，与莘闵别墅区一脉相承，开发出了不少低密住宅。
长泰西郊深幽静谧、中海悦府质感迷人、法兰西世豪气奢华......是洞泾借势培养出的住宅专区，没有那么繁荣，但已经自成一派。
难怪兴业兴云间、保利西郊和煦卖得好，郊区最忌讳一个楼盘孤零零，只要形成规模，就可以成事。
中海悦府实拍
洞泾站一侧，就犯了这个忌讳。
华发海上都荟有上好的品质，但孤零零杵在那儿，周围什么也没有。
双轨交无比诱人，却已经无法劝服购房者当第一个吃螃蟹的人，替板块完成原始积累。
话说回来，洞泾站2007年就开通了，至今快20年，为何至今没有一点像样的开发？
有人说，这源于洞泾站的尴尬位置。
不同于九亭站、泗泾站扎根板块中心，洞泾站几乎是贴着板块的最西面擦边而过，对内部几乎没有辐射作用。
这种说法在我看来有些牵强，哪怕早期在洞泾站投入些许资源，怎么也比现在好。
归根结底，洞泾从来不是松江发展的重点。
松江新城规划科学，早早跑在了前面，九亭、泗泾借着近市区的优势也能野蛮生长，哪怕佘山，也有大片别墅区镇场。
只有夹在中间的洞泾，颇有些无依无靠、自生自灭的意思。要不是东面能沾着莘闵别墅区的光，洞泾的住宅发展会比现在更“难看”。
02
因为可怜，所以可贵
打开松江地图，你会发现洞泾的位置很微妙。
它被新桥、泗泾、九亭、松江新城四面环抱，分明是松江的"腹地"，却长期扮演着"盲区"的角色。
我们常说松江发展太早，大部分板块已经成熟得没有想象空间了，唯独洞泾，连地铁站都是留白，什么都缺，最不缺想象空间。
可以说被一再搁置的洞泾，因为可怜，所以可贵。
作为发展较早的郊区，松江的一大瓶颈就是：不少板块已经发展到一定程度，却始终无法连成一片。
九亭站与泗泾站之间距离遥远，泗泾与松江新城之间缺少过渡，G60 云廊所在新桥与主城之间更是相隔甚远，通通是分散的组团。
洞泾至少有解开这个死结的钥匙，它的北部与泗泾古镇无缝衔接，南部紧挨松江新城的五龙湖商务区，能与中山街道连成一片。
如果把这个缺口补上，整个松江的北片一条连续的城市带或许可以渐渐贯通。
时至今日，难道还要继续绕过洞泾，去发展更远的南部吗？与其在远郊重新开荒，不如把近市区的这块“留白”填上。
松江，是时候把目光收回来了。
当然，位置只是基础，更重要的是如今整个松江的三大变量，全都有指向洞泾的意思。
第一个变量，是12号线西延伸。
这条线有三站都落在洞泾地界，而且不仅是分流9号线压力那么简单。
从走向看，12号线起步是莘庄商务区，途经整个古美地区直连漕河泾（虹梅路）；
随后贯通caz地区，先到徐汇滨江、再绕回传统核心区淮海中路商圈（陕西南路）、直通市区第一梯队CBD南京西路商圈；
随后又跨过苏州河到达北岸的不夜城商圈（汉中路）、苏河湾（天潼路）、北外滩（提篮桥、国际客运中心），东外滩（大连路直到复兴岛），过江直连金桥地区的金鼎片区。
一路上产业带与城市精华应有尽有，能级与9号线不遑多让。
而且相较9号线糟心的乘坐体验，更年轻的12号线堪称最丝滑的“换乘王”，
从桂林公园开始，到天潼路站的12个站点，是连续、不间断地站站换乘所带来的震撼，且很多换乘只需要上下楼梯即可，用时一两分钟，乘坐过的小伙伴几乎都是“全肯定”。
而基本从未开发过的洞泾腹地，一大片的战略预留地也为12号线带来的爆发留足了空间。
第二个变量，是G60科创走廊。
我们一直说，G60云廊是松江“全村的希望”，每个板块都指望能分一杯羹。
从地理位置上，它离洞泾板块挺近，未来又有 12号线链接，也正因如此，人工智能产业基地先行建在了洞泾。
人工智能基地实拍 图源网络
这不是偶然，而是产业空间与交通条件耦合后的必然选择。
当G60科创走廊的能级持续提升，近水楼台的洞泾，很有资格成为产城融合的补充。
第三个变量，是松江站商务区的开发。
完成升级后，松江站变成了总规模9台23线、设计年均客流2000万人次以上的铁路枢纽，定位为上海第三大铁路枢纽，也是长三角地区的关键交通枢纽。
而且车站周边原有工厂已完成搬迁，启动"上海南部新城"整体规划，旨在整合交通、商业、文化功能，打造城市新中心。
相比泗泾、九亭，洞泾离松江站更近，也更容易被辐射。
松江枢纽核心区城市天际线控制图 图源网络
03
提及9号线，我们总会说它起了个大早，赶了个晚集，最生动的诠释就是20年没吃到红利的洞泾了。
直到12号线西延伸落槌，洞泾才终于抓住机会提前布局，准备大干一场。
前两年，雄心勃勃的规划接连出炉：洞泾站要打造云麓湖生态数字小镇，刘五公路站规划32万平方米的TOD综合体，沪松公路站引进华二松江学校、预备建设未来湾片区。
三个地铁站，三大TOD齐发，洞泾显然想趁双轨交汇的风口，一次性补足欠下的功课。
偏偏又碰上下行周期，12 号线西延伸尚未开通，红利反而有点提前透支了。
三个站点的综合开发很难大胆推进，至今仍只是蓝图，连带着住宅开发也按兵不动，静待时机。
说到底，城市开发的节奏就像走钢丝，太快了怕摔，太慢了又怕等不起，洞泾正被卡在中间，不上不下。
好在12号线的到来是确定的，洞泾作为最大受益者也是板上钉钉。
至于最大效益如何开发，能否搅动城市格局，就看松江的发挥了。
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