泰兴市农村宅基地和村民建房管理办法（暂行）
第一条 为进一步加强农村宅基地（以下简称宅基地）和农村村民（以下简称村民）新建、改建、扩建、翻建住房（以下统称建房）规范管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国农村集体经济组织法》《江苏省土地管理条例》《江苏省城乡规划条例》等法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内宅基地和村民建房及其管理活动。
本办法所称宅基地，是指村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。
本办法所称村民，是指具有农村集体经济组织成员身份的人员。
本办法所称村民建房，是指由村民以户为单位，自行申请在宅基地上建设的房屋。
第三条 宅基地分配应遵循符合规划、一户一宅、合法用地、节约集约、因地制宜、保障居住的基本原则。
第四条 市农业农村局负责宅基地改革、管理和监管，指导宅基地分配、使用、流转以及闲置宅基地、闲置农房盘活利用管理等有关工作。
市自然资源和规划局负责定期评估并适时修改完善镇村布局规划，指导乡镇编制修订详细规划（含村庄规划）；负责拟定宅基地占用耕地占补平衡方案，保障宅基地新增建设用地计划、农用地转用工作；负责规划许可和不动产登记等工作。
市住房和城乡建设局负责依法履行村民建房质量安全行业管理工作，负责危房改造、管控等有关工作；组织开展乡村建设工匠培训和管理；组织编制村民建房通用图集，加强住宅等乡村建筑风貌管控。
公安、民政、城市管理、生态环境、交通运输、水务、电力等有关部门（单位）按照各自职责，共同做好宅基地和村民建房管理相关工作。
乡镇（街道）人民政府（办事处）负责村庄规划编制修订、宅基地审批、建设管理等工作；动态巡查和监管村民在建住房；对村民建房质量、施工安全负属地管理责任。
村民委员会对本区域内发现的村民违建行为予以劝阻，并向乡镇（街道）人民政府（办事处）报告；指导本集体经济组织对宅基地的使用和管理。
各集体经济组织负责本集体宅基地管理，审查村民建房的申请材料，及时组织讨论和公示，依法对本集体经济组织宅基地使用方案作出决定。
第五条 市农业农村局会同市自然资源和规划局，指导乡镇（街道）人民政府（办事处）组织开展年度农村新增宅基地农转用需求调查。集体经济组织结合宅基地现状、农村人口变化趋势等因素，合理确定宅基地规模和布局，上报农村宅基地用地需求方案。
市自然资源和规划局、市农业农村局共同对农村新增宅基地农转用需求组织审查，市自然资源和规划局以详细规划（含村庄规划）为基本依据，对农村村民住宅用地计划按需保障，并按上级规定办理农转用报批。
第六条 在城镇开发边界范围内，原则上不再进行单宗分散的宅基地分配。鼓励采用联建房、多层住宅等多种形式在规划的集中建设区域内建设村民住房。
城镇开发边界范围外的按村庄规划管理。
镇村布局规划确定的其他一般类村庄允许有条件翻建住房，搬迁撤并类村庄原则上禁止新建、翻建住房。鼓励其他一般类和搬迁撤并类村庄村民就近在规划发展村庄新建住房，或者进城、镇区居住。因特殊原因难以迁建至规划发展村庄的，经乡镇（街道）人民政府（办事处）批准，可申请在原村庄建设用地范围内原地翻建住房。
第七条 每户宅基地面积不得超过135平方米，房屋（包括住房、附属用房、庭院）四至（含滴水、基础）垂直投影、台阶不得超出宅基地使用批准范围。
村民建房建设标准按照经批准的详细规划（含村庄规划）确定。建筑占地与宅基地面积比例适当，预留空间能够满足日常生产和生活需要。地坪标高等指标应与毗邻建筑相协调。
建房户可使用市住房和城乡建设局推荐的通用图集，也可使用具备资质的设计单位出具的施工图纸，施工图纸设计中应当包括农村生活污水处理等新农村建设的基本功能。
第八条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。
符合下列条件之一的，村民以户为单位申请宅基地：
（一）符合详细规划（含村庄规划），拆除原有房屋后原地翻建的；
（二）原宅基地因公共利益的需要被使用，安排易地建设的；
（三）两个及两个以上子女的家庭户，除与父母共同居住的子女外，其他子女达到法定结婚年龄，确需分户的;
（四）其他依照法律、法规予以批准宅基地和建房申请的情形。
第九条 有下列情形之一的，村民申请宅基地不予批准：
（一）不符合详细规划（含村庄规划）的；
（二）出卖、出租、赠与农村住宅后，再申请宅基地的；
（三）通过买受、受赠、合法继承等方式已经获得一处住宅或者其他不符合“一户一宅”规定的；
（四）原有宅基地违法建设未按规定处理或未处理完毕（包括建新不拆旧、超面积占地、超面积建筑）的；
（五）拟用地块已列入规划拆迁或生态环境、交通运输、水务、电力等部门划定的需要控制建设范围的；
（六）拟用地块权属有争议未解决的，或占用农用地、未依法办理农用地转用审批手续的；
（七）原有宅基地和住房被使用、搬（拆）迁，已自愿放弃重新申请宅基地，选择货币方式或产权调换方式补偿的；
（八）其他依照法律、法规不予批准宅基地和建房申请的情形。
第十条 严禁占用永久基本农田建房。严禁违法违规买卖宅基地和违规搞合作建房。严禁城镇居民到农村购买宅基地和住宅。严禁退休干部到农村占地建房。严禁为城镇居民在农村违法建造和购买的住房确权发证。
第十一条 非本集体经济组织成员依法继承村民住房的，在该住房存续期间可以依法依规占用宅基地，但不得进行改建、扩建、翻建等改变宅基地使用状态的行为。住房灭失的，宅基地由集体经济组织依法收回。
第十二条 符合宅基地申请条件的村民，以户为单位向所在集体经济组织提出申请，并提交以下材料：
（一）宅基地和建房（规划许可）申请表；
（二）申请人及家庭成员的身份证、户口簿、结婚证、集体经济组织股权证书等资格身份信息材料；
（三）宅基地使用承诺书；
（四）原宅基地使用证、原村镇房屋所有权证、原不动产权证书（若有）等相关情况证明、原证书注销登记申请书；
（五）其他需要提供的相关材料。
第十三条 村民小组应当自收到村民申请之日起5个工作日内将村民申请提交村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层数、层高和面积等情况在小组范围内进行公示，公示时间不少于7个工作日。相邻权利人认为宅基地申请侵害其合法权利的，应当在公示期结束前提出。公示及征求相邻权利人意见无异议或者异议不成立的，村民小组负责人在农村宅基地和建房申请表上签署意见，并将建房户申请、村民小组会议记录、公示照片等材料提交村级组织审查。无村民小组或者村民小组会议无法召开的，由村级组织履行上述职责。
村级组织收到上述材料后5个工作日内审查是否真实有效、拟用地建房是否符合详细规划（含村庄规划）、是否已经征求用地建房相邻权利人的意见等；
审查通过的由村级组织在农村宅基地和建房申请表上签署意见，连同申请材料、公示及村民小组会议讨论记录、村民小组初审意见以及村级组织审核意见等材料报送至乡镇（街道）人民政府（办事处）审核批准；
乡镇（街道）人民政府（办事处）应当建立一个窗口受理申请，收到上述材料后应当组织乡镇（街道）农业农村、建设和生态环境、自然资源和规划等单位共同参与实地审查。
乡镇（街道）人民政府（办事处）综合各部门的意见，自受理宅基地申请之日起20个工作日内作出行政许可决定。依法需要办理农用地转用审批的，所需时间不计算在20个工作日内。对符合规划和用地条件的出具《农村宅基地批准书》，并报市自然资源和规划局核发《乡村建设规划许可证》或《建设工程规划许可证》；乡镇（街道）人民政府（办事处）应当及时将审批情况报市农业农村局。
第十四条 村民领取《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》或《建设工程规划许可证》后，不得擅自改变宅基地及建房的用途、面积、位置、四至或者违反有关规定擅自转让宅基地；如确需变更相关事项，应当报原批准机关批准。
除特殊原因外，取得规划许可1年内未建设的，需经原批准机关同意延期后方可使用；批准后连续两年未建设的宅基地，经乡镇（街道）人民政府（办事处）批准，由集体经济组织收回农村宅基地使用权。
第十五条 建房户建设开工前，应当通过村级组织向乡镇（街道）人民政府（办事处）预约定点放样，乡镇（街道）人民政府（办事处）应当在5个工作日内，组织属地农业农村、建设和生态环境、自然资源和规划、村（社区）等“四方”相关人员到场，实地划定四至及建房用地范围，并形成记录。
按照“谁审批、谁管理”原则，乡镇（街道）人民政府（办事处）应加强对宅基地建房申请、审批、施工、使用全程监管，做好矛盾纠纷调处，压实乡镇主体责任。乡镇（街道）人民政府（办事处）严格落实宅基地批前选址、批后放线、建时下地基、建中巡查、建成竣工验收“五到场”制度。
第十六条 经批准用地建房的村民建房完工后，由乡镇（街道）人民政府（办事处）组织相关部门验收，实地检查村民是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。通过验收的，村民向市自然资源和规划局申请办理不动产登记。
第十七条 乡镇（街道）人民政府（办事处）对未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，依据城乡规划的相关法律法规查处。对历史原因形成的宅基地面积超标、“一户多宅”、“未批先建”、“批少建多”等遗留问题，按照国家、省市统一部署，稳妥有序进行处理。
市城市管理局对未依法取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，依据城乡规划的相关法律法规查处。
第十八条 村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住房的，由市农业农村局依法依规查处。
第十九条 乡镇（街道）人民政府（办事处）、市农业农村局、市自然资源和规划局等单位公职人员未依法依规履行职责，在宅基地和村民建房管理工作中，存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，移送纪检监察部门追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
集体经济组织及其相关人员违反本办法规定的，由乡镇（街道）人民政府（办事处）、市农业农村局责令限期改正；情节严重的，依法追究法律责任。
第二十条 本办法自2026年3月1日起施行，有效期至2028年2月29日，原《泰兴市宅基地管理办法》（政府令2003年第1号）废止。
附件下载：
泰兴市农村宅基地和村民建房管理办法（暂行）.doc
来源 | 泰兴市人民政府网站
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