南都讯 日前，《深圳市既有非居住建筑物功能转换实施办法》（以下简称《实施办法》）正式印发。深圳市规划和自然资源局相关负责人在接受媒体采访时围绕政策核心内容开展权威解读，明确存量非居住建筑能改什么、怎么改、又有何支持，以制度创新盘活低效空间，破解城市发展瓶颈、补齐民生服务短板。
“有空间没有用”与“有需求没空间”的矛盾如何解决？
据深圳市规划和自然资源局城市和建筑设计处三级调研员陈贞介绍，作为全国所有超大城市里最早迈入“存量发展”时代的城市，早在2012年，深圳市存量开发建设的规模就已经历史性地超过了新增规模，这意味着我们进入了一个“后城市化时代”。深圳土地开发强度高，部分工业、商业、办公等非居住建筑物因产业迭代和消费转型导致低效空置，而新增公共服务设施用地极为紧缺，“有空间没有用”与“有需求没空间”的结构性矛盾日益突出，亟需通过制度创新盘活存量资源，赋能转型、焕发活力，为深圳高质量发展和高品质空间营造奠定要素保障。从民生保障看，随着人口老龄化、三孩政策推进及居民生活品质提升，市民对养老托育、社区医疗、文体教育、普惠托幼等“家门口”的公共服务设施需求爆发式增长，传统的大拆大建模式难以快速补位。
在此背景下，深圳以正面清单管理、5年过渡期免补缴地价等支持性政策，打通存量建筑向民生设施、产业配套等功能转换的堵点，为城市高质量发展和民生改善开辟了低成本、高效率的空间供给新路径。
正面清单 + 分档管控，什么可为？什么不可为？
《实施办法》创新建立“正面清单+分档管控”的转换范围体系，明确了存量建筑可以往哪个方向走。
目前包括三大类：第一，明确“鼓励做”的转换方向——纳入正面清单，享受5年过渡期免补缴地价。包括：公共服务设施及社区嵌入式服务设施、市政设施、交通设施、中、高等院校统一管理的学生宿舍、科研设施、商业、办公、旅馆业建筑物相互转换、厂房、研发用房、仓库、物流建筑物相互转换以及发展生产性服务业、文化产业和旅游业。
第二，明确“有条件做”的转换方向——市场有需求，但应按规定补缴地价。包括：公共服务、市政和交通设施建筑物，在符合土地混合使用比例规定的前提下，可转换为商业或厂房、仓库、物流；厂房、研发用房、仓库、物流建筑物，在符合土地混合使用比例规定的前提下，可转换为商业。这类转换虽需补缴地价，但相比传统土地用途变更路径，仍大幅简化了审批流程。
第三，明确“不能做”的底线约束。转换范围并非无禁区。政策明确：功能转换不得改变原土地使用性质、年限及主体；不得影响剩余建筑物的正常使用；工业用地和存放危险品的仓储用地，若转换后会对公共环境产生严重干扰、污染或安全隐患，则不得申请转换。
通过“正面清单+分档管控”，《实施办法》既为市场划定了清晰可预期的转换路径——想做民生设施、产业配套、科研教育，政策敞开怀抱；想做商业经营，有条件放行；触碰安全底线、民生底线，坚决禁止。此外，据介绍，“正面清单”将采用滚动式的、动态修订的模式，根据城市发展需要和工作实际适时进行修订，实现精准引导。
年期管理：设定准入门槛+给予弹性续期+开辟长期通道
特别值得一提的是，《实施办法》设计了底线准入+弹性续期+长期转化的年期管理机制：
第一，设定准入门槛，要求申请转换的建筑物剩余土地年期不少于6年，确保项目至少有5年的稳定运营期，避免出现“刚开业就到期”的局面。
第二，给予弹性续期，功能转换一般有效期为5年，有效期届满后若运营良好且符合结构安全、消防等要求，可申请续期，续期时间最长不超过10年。这意味着一个项目最长可获得15年的稳定运营期（5+10），足以覆盖绝大多数公共服务和产业项目的要求。
第三，开辟长期通道，确需长期使用的，可在有效期或续期届满前6个月，按照转换后的功能申请完善土地用途变更手续，彻底解决使用年期的问题，为市场主体提供充裕的试水期和灵活性，同时也衔接长期变更通道保障优质项目的永久落地，实现了政策灵活性、运营稳定性、城市管控性的精准平衡。
补缴地价让人“望而却步”？分档支持，大幅降低转型成本
据介绍，在存量建筑物功能转换的制度设计中，地价收缴政策是保障转换推得开、行得通、走得远的关键支撑。部分工业、商业、办公建筑因产业迭代导致低效空置，若按传统土地用途变更路径操作，企业需一次性补缴巨额地价，动辄数千万元，导致大量潜在转换项目“望而却步”，存量资源无法释放。另一方面，养老托育、社区医疗、文体教育等公共服务设施亟需低成本空间快速落地，高昂的地价成本最终会转嫁给市民，抬高公共服务价格。
为此，《实施办法》创新建立“正面清单+分档地价”机制：纳入正面清单的公共服务、市政交通、科研设施、学生宿舍等转换方向，可享受5年过渡期内免补缴地价政策，企业只需在5年有效期届满后申请续期或完善土地用途变更手续时，再按规定补缴地价；而正面清单中涉及商业、厂房等经营性用途转换的，则需按规定补缴地价，但依然享受联合审查、流程简化等便利。
事实上，据深圳发布消息，此前深圳已有“商改医”项目成功路径：深圳市中医院针灸推拿中心、深圳大学总医院口腔中心两大标杆项目正式落地前海宝中片区蓝湾商务中心，以“8个月完成前期审批、11个月建成运营”的速度，将闲置商业办公物业改造为高端专科医疗机构，为新政全面推行提供实践示范。据相关人士透露，在前期调研过程中，亦有很多转换意向，“相信这一《实施办法》将进一步激活深圳存量空间潜力”，让更多闲置建筑变身民生服务阵地、产业创新载体。
采写：南都N视频记者 黄璐
热门跟贴