文/北京进深 林振兴
北京城建拿下天坛旁那块“地王”，快5个月了，依然静悄悄。
唯一一点动静是，4月13日，项目公司北京城建兴瑞置业，发布了一则设计招标公告。
估算投资约28.6972亿元，占地面积22756.72平方米，规划地上建筑面积共计2.5万平方米，其中住宅占比不超过70%，即1.75万平方米。
投标文件递交截止时间为5月6日。换句话说，连设计公司都尚未敲定，更别说报规图了。
表面看，祈年大街这块地，位置简直封神——皇城内，天坛北门，溜达到天安门广场也就半小时。
但背后，藏着两个“硬骨头”：
一是，地段太好，得小心翼翼兼顾文物保护；
二是，其中的四合院产品，必须整院售卖，不能拆开。
隐形规划要求一大堆，进度自然快不起来。所以，在交出最终答卷之前，北京城建兴瑞置业董事长李克锐，只能默默地埋头解题。
别小看这位“解题人”，他曾参与过国家大剧院建设、国家博物馆改造等多个大型项目，拿过“鲁班奖”，还操盘过望坛棚户区回迁房以及天坛府项目。
如今，轮到他在天坛边，再写一份高难度答卷。
01
去年11月19日，北京城建以20.28亿元摘得东城区祈年大街项目，溢价率4%。
别看溢价不高，它的住宅楼面价却高达10.36万元/㎡，一举刷新了北京宅地单价纪录。
土拍现场，剧情也挺有意思。曾操盘西城“京华玖序”的中海新城，放弃了最后的角逐；另一家报名的山东民企百年基石，干脆临阵撤退。
众所周知，近五年来，二环内极少供应新地。
上一次，还是金鱼池地块，它距离祈年大街项目500米左右。
时间回溯至2024年7月，河北鑫界以3.375亿元“夺食”金鱼池地块，虽住宅建筑面积仅1700平方米，但溢价率却高达25%。
但诡异的是，一年多过去了，这块地至今没有传出任何设计方案。甚至有小道消息传出，河北鑫界打算转手。
直到今年2月27日，一封来自北京市文物局的告知函，揭开了金鱼池地块“难产”的冰山一角。
内文提及，“该项目涉及天坛建设控制地带内进行文物保护工程以外的其他建设工程。”
事关重大，市文物局当天就向国家文物局汇报，须等待批复。
与金鱼池地块同命相连，北京城建的祈年大街项目，同样位于天坛建设控制地带内。这或许也注定了，它快不起来。
祈年大街地块的住宅建面约1.75万㎡，开发门槛比金鱼池地块更高。
更关键的是，它并非一整片完整土地，而是由四幅子地块组成，沿祈年大街，呈南北排列，占地2.27公顷，建筑控制规模2.5万㎡，容积率仅1.1。
以东晓市街为界，北边0201、0202地块中间隔了条10米宽的胡同，南边0203和0204地块中间也有一条12米宽的规划道路。
具体来看下这四幅子地块的素质：
0201地块占地0.38公顷，规划建面0.7万平米，容积率1.84；
0203地块0.52公顷，规划建面0.7万平米，容积率1.34；
0204地块0.73公顷，规划建面0.85万平米，容积率1.17。
这三幅子地块，限高均为18米。
按照土拍文件中，规划地上建面2.5万平米，其中非住宅占地约30%，换算过来就是0.75万平米左右。
这样看来，最北面的0201地块，应为非住宅用地，建成写字楼或酒店的可能性最大。
但如此一来，给北京城建增加了不小的“包袱”。
0203地块和0204地块，大概率做4-5层的大平层或者叠墅。
平层类产品面积段大概率200㎡起步，如果以每套300㎡计算，预计供应50来套房子。每一套，都将是天坛旁的孤品。
02
在整个祈年大街地块中，最“特别”的莫过于0202地块，限高3.3米，容积率最低0.39，占地0.64公顷。
面对这样一块低密“璞玉”，很难不让开发商动起做别墅产品的念头。
据小道消息，“此前河北老板拍走的金鱼池地块，据说老板想搞个豪宅大别墅类的产品。原以为能搞定报规，方案都申报了，结果被打回来，没批过。”
可见，在二环内造别墅，并非易事。
此次祈年大街土拍文件中，也彻彻底底将这条路堵死了，文件白纸黑字规定：
“0202地块应严格遵循北京老城风貌、传统四合院形态及文物保护等要求进行建设，禁止通过高低配的方式建造别墅及私家庄园。”
别墅梦碎，四合院成了唯一的答案。
更有两层信息，佐证了这一猜想：
其一、整院售卖；
其二、4号地块院落布局应与金台书院相呼应。
金台书院，又称状元府，是一座三进四合院，建筑共计六十四间。
业内人士猜测，它的四合院可能有两种形态：
1、类似金台书院，只有一座四合院，地上建面2500平米。
2、规划6套四合院，每套地上建面约400平米，但产权证只有一个。
但需要注意的是，无论是一套，还是若干套，它都是不能分割出售的。
按照金鱼池期房指导价15.1万/㎡反推，祈年大街四合院单套产品价格在6000万。若按整院计算，总价更是高达3.75亿元。
中国人对四合院的情结，从未消散。
放眼北京城六区，目前新开发的四合院屈指可数。中海丰和叁号院，去年成交了两套，均价在7.5万/㎡左右，每套大概5900万元。
但那是在丰台。
眼下，祈年大街项目是在东城，天坛旁。其价值，远非数字可以衡量。
然而，这个价值数亿的“传世孤品”，却有一个难以忽视的“bug”：北侧0201地块公建将对四合院产品的私密性有影响。
有业内人士打趣道，毕竟身价不菲的四合院大佬们，个个非富即贵，花上亿买个四合院，还天天被北侧的商办瞅着。所以，最佳的方案是，既买四合院又买北侧商办。
这或许，才是顶级富豪们真正的“解题思路”。
相关公司：北京城建sh600266
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