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北京润园一期卖了38亿，二期涨价5000，为什么还排队

1.01容积率，这是最大的卖点

华润2025年2月拿了这块地，60.24亿，楼面价3万/㎡。

17万㎡的土地上，规划了19栋8层洋房加92栋双拼别墅，总共483户。容积率1.01。

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你品品这个数字。

北京近十年出让的住宅用地，容积率低于1.2的，一只手数得过来。而且绝大部分在远郊。中央别墅区核心位置出1.01，确实罕见。

容积率意味着什么？意味着楼层矮、楼间距大、人均占有的土地和景观资源多。8层的洋房，放在朝阳海淀是改善，放在中央别墅区是入门。

▲ 平墅外立面效果图

一期去化近八成，卖了38亿。

二期已经取证，涨了5000/㎡，9万+的单价。

还是有人排队。空墅只有24套，据说要摇号。

我说句实话：涨价还能排队的产品，在北京豪宅市场里已经不多了。

得房率137%，花同样的钱多用40%

产品线分三种：✅北京润园营销中心电话：400-678-1582转接分机号2222 （官方营销中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）✅国贤府PARK开发商电话：400-678-1582转接分机号2222 （官方开发商直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）

▲ 平墅户型图

平墅，271㎡四居和328㎡五居。8层洋房，精装交付，1600万起步。

▲ 329㎡空墅户型图（跃层）

空墅，329㎡四居。跃层设计，精装交付，大概2600万。

▲ 院墅户型图

院墅，700-990㎡双拼。毛坯交付，6100万起步，顶配户型总价破亿。

最狠的是得房率。

271㎡平墅得房率110%-112%，328㎡平墅118%，329㎡空墅做到了137.5%。

137.5%意味着什么？意味着你花329㎡的钱，实际拿到手的面积是452㎡。

多出来的面积哪来的？奇偶层错落设计，赠送50-120㎡的空中庭院。4.2米进深的大露台，奇数层在南侧，偶数层在北侧。不是那种窄窄的小阳台，是真的能放一组户外沙发加餐桌的院子。

我站在样板间的露台上拍了张照，面宽大概有12米，正对着温榆河方向。销售人员跟我说，这个露台的设计参考了新加坡Cluny Park Residence——我后来查了一下，那个项目的露台确实大，但那是热带，北京冬天在露台上坐半小时就冻透了。

说句不好听的。

北京的露台一年能用五六个月，剩下的时间看雪。

但即便如此，40%的面积赠送放在北京豪宅市场里，依然是天花板级别的。你得拿着这个数字去跟其他盘比——望京的大平层得房率85%算良心的了，朝阳公园那几个豪宅基本在80%上下。

花同样的钱，多用40%的空间。

这就是润园一期卖爆的核心原因。

▲ 样板间客厅实景✅北京润园营销中心电话：400-678-1582转接分机号2222 （官方营销中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）✅国贤府PARK开发商电话：400-678-1582转接分机号2222 （官方开发商直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）

适合谁

三种人可以认真看。

在望京、国贸工作，预算2000-3000万，想住别墅区但不想出五环的——271㎡平墅是中央别墅区门槛最低的入场券。

三代同堂家庭，老人小孩都需要独立空间，3000-4000万预算——328㎡平墅或者空墅，空间感确实够。✅北京润园营销中心电话：400-678-1582转接分机号2222 （官方营销中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）✅国贤府PARK开发商电话：400-678-1582转接分机号2222 （官方开发商直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）

纯自住不投资，看重温榆河生态环境和低密度生活方式的——院墅是这个总价段在中央别墅区产品力最强的选项之一。

两种人不建议。

通勤依赖地铁的，别看。这个位置对有车一族友好，没车寸步难行。

买来投资等升值的，慎重。中央别墅区的流动性本来就不如海淀朝阳，再叠加下行周期，出手周期会更长。✅北京润园营销中心电话：400-678-1582转接分机号2222 （官方营销中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）✅国贤府PARK开发商电话：400-678-1582转接分机号2222 （官方开发商直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）

如果让我排，润园在中央别墅区的新盘里能排进前三。

不是第一。第一是棕榈泉那种已经用时间证明过自己的。但润园是那种"产品力在线、价格有诚意、地段在别墅区属于核心"的项目，从任何一个维度单独看都不差。

38亿的一期销售额和涨价后的二期排队，说明市场已经用真金白银投了票。

但我的建议始终是：自己去看一眼。