01
澳联储再加息后，现在买房还是再等等？专家给出答案
随着澳洲利率再度攀升，广大购房者正陷入两难境地：是该趁早入市，还是继续持币观望？
分析人士指出，支持现在入市的理由在于，大多数预测认为今年至少还会有两次加息，购房者可通过固定利率贷款来规避后续财务风险。
然而，也有经济学家发出警示，持续的中东冲突可能将经济拖入衰退，届时房产供应增加、价格回落，未来购房门槛或许会降低。
面对这一棘手难题，Domain研究与经济中心主管Nicola Powell认为，答案其实比预想中更简单。
“目前环境非常不确定，这让买家感到紧张。交易与销售量肯定会放缓，供应开始上升——这通常是这种动态下的常态，我们可能会看到房价增长减速，甚至出现小幅回落。”
“但未来趋势确实无法预测，最重要的始终是找到适合自己的房子，以自己安心的价格购入，然后果断出手。”
以60万澳元的房贷为例，此举令月供负担增加了约100澳元。
许多经济学家现在认为，今年可能还有两次加息，利率高峰可能出现在2026年底或 2027年初。
西太平洋银行（Westpac）也预测，到2026年底将发生3次加息，这促使部分买家加快行动，而另一些则持观望态度，等待时机。
Simple Finance的经济学家兼贷款经纪Joseph Daoud建议潜在买家尽快获得贷款预批准，以便在出现机会时迅速出手。
“利率预计将维持高位，通胀仍然存在，因此部分地区的房价增长可能放缓。”
但由于结构性供应受限，房价不太可能出现显著下跌。那些策略性行动、尽早获得贷款预批并果断决策的买家，将比犹豫者更具优势。
“澳联储的决定强化了借贷成本短期内不会下降的事实。买家已面临更严格的贷款能力限制，而任何未来的加息都将进一步削减他们的可负担额。 ”
“越早取得贷款批准，你在市场中的定位就越清晰。”
但在 Propertybuyer Australia首席执行官Rich Harvey看来，这恰恰是“反周期操作”的良机。
Harvey认为，买家可能预期利率上升会抑制需求、放缓或拖累房价，从而带来“捡便宜”的机会，但实际情况并非如此简单。
不同地区、城市及房产类型之间的走势可能差异很大。
“最高的不确定性，也可能孕育最大的机会。”
“当大家因利率上升而感到恐慌时，拍卖现场可能只有5个竞标者甚至2个，而通常会有10个。因此，‘应该现在买还是以后买’也许是个错误的问题。”
“正确的问题是：你现在是否有能力买房？你准备持有多久？准确把握入市时机几乎不可能。”
“我们无法确定通胀是否因政府支出或油价持续，但澳洲经济总体韧性很强，而且从长期来看，房产始终表现良好。”
不过，他们也必须确保能承担更高利率下的还款负担。
Daoud同时提醒谨慎行事：“我们看到买家的借贷能力因加息和生活成本压力而下降。”
“几个月前还能轻松获批的家庭，现在可能必须重新审视预算、首付或房产类型。当前市场正在以近年未有的方式考验买家的财务韧性。”
02
悉墨房价双双下跌！专家警告：普涨时代终结，市场或迎“高位反转”
澳洲持续多年的房地产繁荣正深陷危机，繁荣表象之下，日益加剧的市场分歧正释放出走向低迷的早期预警信号。
许多投资者开始担忧：悉尼的房价神话是否已走向终结？
市场是否正步入崩盘前夜？
随着澳洲房产市场迈向2026年，普涨时代宣告结束，占据全澳住房财富近六成的悉尼和墨尔本已显露疲态，而其它二线城市仍在最后冲刺。
土地周期专家Catherine Cashmore指出，本轮土地周期预计将在2026年达到顶峰，而这一判断已在最新的市场数据中得到印证。
尽管全澳一季度住宅价值表面增长了2.1%，但数据背后却隐藏着冰火两重天的真实现状。
作为澳洲总值12万亿澳元房产市场的“压舱石”，悉尼和墨尔本的市值占比高达55%至60%。
最新数据显示，悉尼房价下跌0.2%，墨尔本下跌0.6%。当这两大核心市场转向时，往往预示着全澳大势已去。
与此同时，资金正流向具有溢价潜力的其它地区：
珀斯：本季度强劲上涨7.3%
布里斯班：上涨5.1%
阿德莱德：上涨3.6%
目前澳洲已进入“分化阶段”。
悉尼可能成为近期表现最弱的首府城市，其核心矛盾在于：高端市场的买家在持币观望、等待更合理的估值。
而低端市场则深受可负担性危机困扰，大量潜在买家被彻底推向边缘。
当市场两端同时陷入停滞，上涨动力随即枯竭。
相比之下，珀斯的需求依然远超供应，市场暂未达到平衡，房价仍面临上行压力。
而墨尔本虽已出现逆转，但有迹象显示风险偏好型投资者正低位入场，这通常是新周期缓慢酝酿的信号。
当前的种种迹象与房地产周期末期的卖方市场特征高度吻合：价格经历急剧飙升、技工短缺严重、媒体高度聚焦推高情绪，但租金收益率已被压缩至低点，且利率环境正持续收紧。
当一线城市估值过度扩张，资金便会流向更具负担能力的远郊或偏远地区中心。
政策的干预也为市场埋下了地雷。
澳洲推出的“5%首付计划”目前已吸引约4.8万名 首次置业者入场。然而，自2023年以来，这些买家的借贷缓冲空间已被不断上升的利率消耗过半。
数以万计的澳洲人采用了5%房屋首付计划，这意味着任何市场下行都会让他们面临巨大风险。
如果利率压力进一步加大，这些高杠杆家庭可能在未来12到18个月内被迫抛售。
历史数据显示，澳洲主要城市均会经历繁荣与萧条的更替。
悉尼的繁荣期已接近尾声，而珀斯的周期驱动力来自于大宗商品和资本流动，其步调与东部各州截然不同。
值得注意的是，市场中还潜伏着政策变数。
REA Group高级经济师Anne Flaherty与天空新闻商务编辑Ross Greenwood交流时表示，目前有关政府可能调整负扣税和资本利得税折扣的传闻令市场不安。
Anne Flaherty认为，虽然此举理论上能冷却房价和投资者需求，但从长远看，这会重创租赁市场供应，干扰新房开工进度，可谓“时机不当”。
目前悉尼、墨尔本和布里斯班的待售天数正在拉长，咨询量下滑，部分开发商已开始套现离场。
在借贷能力受限的当下，澳洲房产市场已不再是闭眼买入的黄金时代。
未来的增长已被提前透支，周期重置势在必行。
随着资本从强势城市轮动到区域市场，这套典型的周期理论正步入最紧绷的后期阶段。
对于投资者而言，现在的成功取决于对各个子市场所处位置的精准判研，而非盲目入场。
03
推倒旧房卖空地竟多赚$28万！澳房东“神操作”惊呆中介
一位墨尔本业主通过推平不到三年前买下的旧宅，仅凭拍卖剩下的一块空地，便成功斩获了28万澳元的惊人溢价。
快进到三年后，业主 在推平房屋后以168万澳元卖掉了这块土地。
近日，位于 Niddrie 区 Jackson St 46号的房产以168万澳元的价格成交，这一结果让中介与原业主都没想到。
与此同时，墨尔本全市的拍卖表现整体疲软，在已公布的653场拍卖中，初步清盘率仅为55%。
PropTrack 高级经济学家 Anne Flaherty 分析指出，在当前市场环境下，这一初步结果完全在预料之中。但她警告称，如果5月利率再次上调，市场走势恐将进一 步恶化。
Flaherty 补充表示，对于此时入市的卖家而言，这无疑是个严峻的消息。
大多数 人是在伊朗冲突引发全球局势动荡之前制定销售计划的，不确定性正笼罩市场。
负责 Niddrie 这笔交易的 Barry Plant 代理人 Walter Mahch 直言，没人能预见到这一局面。
毕竟在2023年时，带房的同一地块成交价仅为140万澳元。
据了解，该业主在持有期间拆除了旧房，原计划兴建新宅，但随后改变主意，以138万至149万澳元的指导价将这块空地挂牌。
拍卖会吸引了两名竞买者激烈角逐，其他人甚至没能获得出价机会。
当价格仅经过 两次抬升达到150万澳元时，该房产便宣布on the market。
Walter Mahch 表示，尽管该地段位于区内最优质的街道之一，且买家计划在此兴建两栋住宅，但在当前的市场寒冬下，这一傲人的成交价简直可以用“疯狂”来形容。
04
利率走高、信心下滑，房价预测遭下调
受利率走高与信心疲软双重影响，一家大型贷款机构下调了未来几年的房价预期。
澳新银行（ANZ）经济团队因 “高利率与市场信心低迷”，重新调整了 2026 年和 2027 年澳大利亚房价预测。这一局面源于顽固的通胀，以及中东冲突带来的持续不确定性。
澳新银行首席经济学家亚当・博顿（Adam Boyton）与经济学家玛德琳・邓克（Madeline Dunk）发布的最新预测显示，该行此前预计澳大利亚首府城市房价今年上涨 4.8%，现已下调至 2.8%。
两位经济学家表示，鉴于市场结构性供应紧张，房价 “不太可能” 出现普遍下跌，但高利率与建筑成本可能对供应形成压制，而人口增长预计仍将保持稳健。
他们认为，悉尼和墨尔本楼市已 “显现放缓迹象”，预计 2026 年表现将弱于整体市场。
与此同时，近年涨幅强劲的小型首府城市（Cotality 数据显示，西澳与昆士兰州房价过去五年已翻倍），预计 2027 年表现也将走弱。
这家大型银行的经济团队预计，2027 年澳大利亚首府城市房价仅将上涨 2.1%。
经济学家在 4 月 9 日发布的《澳大利亚洞察》报告中写道：
“自 2 月下旬中东冲突升级以来，我们对澳大利亚储备银行（RBA）加息路径的预测再增 25 个基点，目前预计现金利率将在 5 月触及 4.35% 的峰值。”
“这将完全回吐 2025 年降息的 75 个基点，使利率进入我们认为的紧缩区间。”
“近几周市场信心大幅下滑，澳新银行 – 罗伊・摩根澳大利亚消费者信心指数接近历史低位。”
“前景不明朗叠加高利率，或在 2026 年软化澳大利亚楼市，因此我们目前预计首府城市房价上涨 2.8%……”
最新数据显示，购房需求已出现降温迹象 —— 近期房产拍卖清盘率放缓，且在市场对利率走向预期转变后，2025 年末楼市已表现疲软。
房产分析机构 Cotality 的初步清盘率数据显示，过去两周拍卖清盘率均低于 60%（尽管 4 月 5 日当周的复活节长假可能对拍卖活动造成影响）。
澳新银行经济团队指出，悉尼和墨尔本房价已低于 2025 年 10 月水平，两市高端市场房产价格已连续五个月下跌。作为澳大利亚房价最高的两座首府城市，它们对利率变动更为敏感。
该行目前预计：
悉尼房价今年下跌 0.7%，2027 年上涨 2.6%；悉尼上一次房价下跌还是在 2022 年，而彼时下跌主要是因为 2021 年楼市繁荣期房价曾大涨 27.7%。
墨尔本房价今年下跌 1.7%，2027 年上涨 2.9%。
“我们预计布里斯班、珀斯、阿德莱德和达尔文的涨幅也将放缓，这一趋势在 2026 年末至 2027 年初会更为明显。” 经济团队继续表示。
“这些城市目前房源挂牌量极低……2026 年初房价增长依然强劲。”
“随着年内推进，高利率、市场活动放缓以及可负担性压力，可能会拖累房价涨幅。我们预计阿德莱德、布里斯班和珀斯 2027 年表现将弱于整体。”
预测显示，各小型首府城市房价变动如下：
布里斯班：2026 年上涨 9.7%，2027 年上涨 1.4%
阿德莱德：2026 年上涨 5.7%，2027 年上涨 0.2%
珀斯：2026 年上涨 12.3%，2027 年上涨 1.5%
霍巴特：2026 年上涨 3.7%，2027 年上涨 0.6%
堪培拉：2026 年上涨 1.6%，2027 年上涨 0.5%
达尔文：2026 年上涨 8.0%，2027 年上涨 2.6%
尽管澳新银行因需求下滑下调了房价增长预期，但也指出，若房地产相关税收政策出现调整，例如资本利得税（CGT）下调或负扣税受限，都可能改变当前预测。
“鉴于政策存在不确定性，我们并未在房价预测中明确纳入税收变动因素，而是将其视为一项风险来源。” 澳新银行经济团队表示。
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