最近，我写了几篇文章，阐述了一下一线城市及部分二线城市楼市出现回暖迹象及其原因。

我写这些文章，并不是想说楼市又要全面回暖了，房价又要全面上涨了。如果有这样的认知，很可能就是对当下楼市趋势的一种误判，局部大城市楼市的回暖，并不代表楼市要全面回暖。

当然，有人可能闻到一些熟悉的味道。在2009-2019年这个时间，每次楼市小调整后，回暖都是从大城市开始，然后向中小蔓延。但这次即便大城市的楼市真的开始止跌回涨了，也基本上很难传递到中小城市了。

因为，当前楼市所处的发展阶段和特征与那个时候完全不一样。

房地产发展的基础是人口，而过去那段楼市发展的大牛市就是享受到了前所未有的人口红利，人口增长在快速城镇化的推动下，短时间内给城市带来了大量的住房需求，但住房供应在短时间是难以供应得上，进而就推动房地产市场大发展和房价的快速上涨。

然而，今非昔比了。人口从2022年起就开启了负增长，目前已经连续负增长了3年了，而且基本上短时间难以回正。2025年的城镇化率已经达到了67.89%，已经达到一个相对比较高的水平，未来逐渐放缓是必然的。这也就会导致城市的新增住房需求减少，房地产市场的发展缺乏了必要的支撑。

同时，住房供应具有一定的延后性。这几年，很多城市的住房市场逐渐进入了供大于求的状态，尤其是在中小城市和县城比较严重。住房市场供求关系失衡导致一些小城市房价跌到了几万块就能买一套房子了。

另外还是有经济增速换档带来的诸多影响，也会影响到房地产市场的发展。

所以整体来看，整体房地产市场仍在调整之中，房价普涨不会在短时间来到，大概率以后就不会再有了。

但同时，我们也要看到房地产市场发展的另一面，国内不同曾经的城市发展情况差异较大，房地产市场发展差别也很大。在房地产市场发展早期，会出现普涨普跌的现象。但是经历这轮完整的涨跌周期后，市场也会趋于城市，楼市的发展将会回到城市的基本面和城市自身楼市供求情况上来。

一线城市及部分二线城市，这类大城市无论是经济水平、产业发展；还是城市配套等对年轻人仍具有很大的吸引力，即便总人口减少，这些大城市的人口将继续净流入或是保持高密度的人口状态，有了人就有住房需求，对楼市的发展就有了支撑。何况这些大城市也是有物理边界的，住房供应也不可能一直增加，住房供求关系也就相对稳定，部分片区会出现结构性的供不应求。

回归到城市基本面后，市场逐渐剔除情绪化因素，大跌后的大城市楼市就有望率先止跌回升。至于说其房价未来会回涨到什么水平，就看经济及城市未来的发展水平的，有些城市的房价再创新高也不足为奇。

总之，楼市普涨普跌行情已经是过去时了，未来楼市走势更多会呈现出因城市而分化的特征。