2026年第一季珠海楼市先抑后扬，价格企稳现区域性分化，3月珠海市场交投明显复苏，买家入市信心回升，购买力陆续释放。踏入次季，楼市走势将会如何，中原澳门及珠海横琴将对2026年首季楼市表现作全面回顾以及对第二季楼市作预测。
本次楼市回顾及前瞻发布会由中原港珠澳及工商铺董事总经理潘志明先生、中原澳门及珠海横琴董事何兆恒先生、珠海中原总经理龚慰宗先生、中原珠海营销总监周艺华先生主讲。
首先，由中原珠海营销总监周艺华先生回顾2026年首季横琴市况，她表示，横琴2026年第一季度网签成交量为855套，同比跌16%，占珠海市网签成交总体比例约为14%，环比下跌41%；价格方面，横琴第一季度均价约25,534元/平方米，同比下跌30%，环比上升26%。其中办公物业是横琴市场交投主力，共网签成交390套，占横琴总体网签比例约为46%；其他成交为294套，占比约34% ；住宅成交158套，占比约18%；商业成交13套，占比约2%。随着商用物业首付下降至3成措施实行，以及横琴4.9米办公产品陆续交楼，令不少买家对横琴商用物业市场信心回升，带动办公物业交投上升。
数据源：珠海商品房预（销）售专网
据中原数据库统计，2026年第一季横琴市场成交面积100平方米以下单位占比约88%，主要是以面积介乎80-100平方米单位居多，占总体成交约64%，主因第一季IFC二期、澳门新街坊、横琴科学城、横琴口岸广场及IYCC等优质项目保持成交，带动该面积段单位交投上升。
在2026年第一季度购买横琴物业的买家当中，以省外买家居多，占比约41%；其次为珠海本地买家，占比约24%，第三位则是澳门买家，占比约18%，广东其他买家则占比约12%。受惠现时购房贷款利率偏低，商用物业首付下调措施出台，以及横琴发展愈加完善，吸引不少省外买家入市，而澳门买家仍主要集中在澳门新街坊成交居多，带动区域占比提升。
据中原数据库统计，2026年第二季横琴市场预料将有4个项目入市或加推，将为市场提供约16.9万平方米供应量。其中将为市场提供约1万平方米商业供应，约13.5万平方米办公供应，约2.6万平方米住宅供应。其中，中央商务区预计新增2个项目，将提供面积约10.5万平方米供应量；科技研发区预计新增2个项目，将提供面积约6.4万平方米供应量。
展望第二季横琴市场，预料办公产品新供应将增多，除层高4.9米单位外，3米多单位也将增加抢占市场，于推售价格上或现竞争机率，预期次季市场价格将比首季更有优势，投资者可选性扩大。此外，现时在售住宅产品集中于横琴科学城及横琴口岸广场上，相信随着金融岛住宅新项目入市，加上横琴无房或仅持有一套住房享受相应的契税优惠税率，澳门单牌车实行北上范围扩大，相信未来住宅或掀起一波白热化竞争。二手市场方面，随着横琴教育体系再优化，横琴于中小学受不少家长青睐，预期小面积住宅单位交投将在4月及5月入学报名前迎来一波小阳春。
珠海中原总经理龚慰宗先生回顾2026年首季珠海市况，他表示，第一季度珠海商品房网签共有6,251套，环比微跌8%；均价18,642元/平方米，微跌2%。虽然总量略有回落，但3月交投明显复苏，说明需求正在释放。随着政策红利持续释放，两会之后定调“着力稳定房地产市场”，加上低首付、低利率措施继续推行，开发商也推出优惠去库存，累积的购买力开始释放，形成了“小阳春”。预期第二季成交量有望回升，价格趋稳。
数据源：珠海商品房预（销）售专网
其中珠海住宅成交占比近六成，是市场绝对主力。商业、办公及其他物业合计占42%。交易结构有利于市场稳定，刚需与改善需求支撑力强，后市住宅成交将继续引领市场复苏。首季珠海住宅物业共网签成交3,644套，占总网签量58%；商业共网签成交187套，占总网签量3%；办公共网签成交578套，占总网签量9% ；其他类型物业共计网签成交1,842套，占总网签量29%。
第一季度住宅网签3,644套，环比上升9%，均价19,258元/㎡，环比下跌9%，属于“以价换量”的良性调整。价格回调促进了库存去化，预计第二季度住宅成交量继续上升，价格逐步企稳。2026年第一季住宅成交集中于斗门，网签面积约7.20万㎡，占19.5%；唐家约6.75万㎡，占18.3%；南湾约6.06万㎡，占16.5%，三区合计占比超过五成。热点区域轮动明显，唐家跃升第二，显示高新区潜力释放。市场多点支撑，住宅第二季有望延续区域活跃态势，带动珠海成交稳步提升。
珠海住宅房企及项目成交排名方面，TOP10房企合计签约50.47亿元，华发以26.74亿元稳居第一；头部房企与项目表现强劲，说明市场集中度提升，优质项目和品牌房企具备更强的抗跌与去化能力，后续将继续引领市场信心回升。
截至3月末，住宅库存311.22万㎡，去化周期约27.61个月。库存量持续缓慢下降，3月销量好转使去化周期小幅收窄。随着第二季度“金三银四”及年中冲刺窗口开启，去化速度有望加快，库存压力将进一步缓解，为价格稳定提供支撑。
2026年第一季珠海楼市先抑后扬，3月出现“小阳春”。在政策托底、利率与首付门槛降低的背景下，市场信心逐步修复，第二季度有望延续回暖态势，后市走势乐观。
第一季市场“先抑后扬”核心区域价格坚挺，周边区域以价换量效果显著。展望第二季度，在政策红利、购房成本下降、开发商年中冲业绩等多重因素推动下，楼市将呈现“回暖延续、量升价平”的走势。五一旺季与年中节点有望形成成交高峰，后市延续“持续上涨”节奏，整体看好。因此，对珠海楼市第二季及之后的表现，持谨慎乐观、局部看好的态度。
中原澳门及珠海横琴董事何兆恒先生回顾2026年首季全国及大湾区市况，他表示，今年首季全国107个省市出台175次稳市场政策，整体趋势延续“控增量、去库存、优供给”逻辑，首两月房地产开发企业房屋施工面积 53.5亿平方米，下降11.7%，开发投资9,612亿元，同比下降11.1%。
数据源：国家统计局
全国重点50城新建商品住宅新增供应面积总计1,486.6万平方米，环比、同比双双大幅下滑48%、42%，市场供应端收缩态势显著。
一线城市合计供应面积210.2万平方米，环比、同比分别下降57%、35%，二线城市合计供应面积845.6万平方米，环比、同比分别下降51%、48%，整体下滑幅度略高于一线城市。三四线城市合计供应面积430.8万平方米，环比、同比分别下降32%、31%，下滑幅度显著小于一线城市和二线城市，供应端收缩压力有所缓解。
从成交面积结构维度分析，全国新房市场的成交结构正明显向大面积产品偏移。以110㎡为界限，大于110㎡的面积段产品成交占比相比去年均上升，小于110㎡的面积段产品占比则均未达到去年水平。一线城市，主力面积段地位巩固，90-110㎡产品成交居首，但市场份额相比去年下降1.6个百分点至32.6%，110-140㎡产品占比相比去年增加1.3个百分点至26.7%。二线城市主力面积段持续增加，110-140㎡产品成交占比为38.9%，较去年增加1.6个百分点，同时110㎡以下面积段成交占比下降1.6个百分点。三四线城市同样表现出明显的大面积化趋势，180㎡以上产品占比上升0.4个百分点，90-110㎡产品成交占比较去年下降1.4个百分点。
2026年第一季成交结构全国市场趋向更多室产品，四房、五房以上大户型产品的市场成交占比持续提升，与去年相比，两者占比分别增加2.0和0.5个百分点至34.0%和3.1%。同期三房产品占比降至49.4%，较去年下降3.0个百分点。全国1、2月份新房销售额同比下降13.5%，但3月份各地成交及查询量都有明显好转，上旬新房成交实现同比增长，中旬二手房成交更是创下近5年的最高纪录。
2026年2月中原大湾区指数报90.76点，终止了连续6个月的跌势，按月升0.61%。2月份中原大湾区12个指数中，录得升幅的指数明显增多，由1月份仅4个指数向升，增至2月份的8个，增幅由0.6%至6.4%不等，下跌指数4个，跌幅为1.4%至2.6%。四大中心城市指数，深圳与香港录升幅，深圳指数结束了连跌11个月。然而受中东局势混乱，美方时打时和，投资市场一时狂升一时急跌，完全变成了某些人的提款机，叫投资者无所适从。尽管如此，香港房地产成为了唯一例外，更录得9连升，对邻近的澳门珠海深圳等地亦有所带动。
至于港澳市场方面，香港楼市在2026年首季交出亮丽成绩表，展现出强劲的「复活」势头。受惠于减息及市场信心回升，一、二手市场同步呈现「价量齐升」格局。今年首季一手市场表现气势如虹，累计录得5,373宗买卖登记，涉及总金额高达628亿元，两项数据较去年同期分别急弹38%及94%，更创下历年同期新高，足证首季楼市已全面重回正轨。
澳门方面，第一季澳门住宅市况，挥别去年底买家普遍抱持的观望心态，自今年1月1日起，置业首600万免税以及楼按上限提高至八成两项利好措施正式生效，为市场注入强大动力，澳门住宅市场在2026年首季迎来明显复苏。据财政局数据显示，今年一、二月成交量分别录得约384宗及494宗，预计三月份成交将维持在450宗的水平，推算全季总成交量约1,328宗，较去年同期大幅上升约95%，呈「量价齐升」的格局。价格方面，受一手盘成交拉动，预测首季实用面积平均每平方米楼价约为7.5万澳门元，同比微升约1.5%。
尽管中东局势存在不确定性，仍无阻澳门楼市持续向好。随着银行最优惠利率普遍回落至加息周期前的水平，供楼成本相应下降，刚需用家受惠，而投资者亦在租金回报上升与资金成本下降的双重诱因下重新活跃。特别是农历新年后，积累已久的购买力明显释放，新盘如「天玺湖」、「信誉天汇」、「晋海」及「金峰名铸」等推售反应热烈。其中二月份住宅成交量约494宗，更创下自2021年以来的单月新高。
中国是这场中东战祸中受冲击最少的国家，经济上所受的拖累应比较少，香港受惠程度最大、澳门次之，预料2026年第二季度将是中国房地产市场确认底部的关键观察期，香港持续领先大市，澳门低位反弹。
中原港珠澳及工商铺董事总经理潘志明先生总结总体市况表示，地缘政治局势不稳下，投资者对「砖头文化」的认同感提升，资金倾向流向政局稳定及国家安全程度高的地区，房地产的保值避险功能再度成为焦点。首季度香港楼市量价齐升，澳门市场成交量开始上涨，珠海及其他湾区城市楼市亦开始复苏。随着市场购买力已酝酿了一段时间，相信自4月到次季尾，大湾区城市将健康发展，整体市场成交量将上升，价格有机会拾级而上。
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