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保利九宸赋
项目概况
【位置】：历下区解放东路以北、茂陵山路以西
【所属片区】：CBD西
【交房标准】：精装
【占地面积】：37271㎡
【建筑面积】：117688.54㎡（含9602.64㎡不计容面积）
【容积率】：2.9（加上不计容部分容积率3.16）
【总户数】：614户
【层高】：小高层3.15M；架空层3.5M
【楼间距】：大部分约为41-56米，10号楼和11号楼约为36米
【外立面】：铝板+玻璃幕墙
有些楼盘地段层面的“高级感”是营销吹出来的，但九宸赋是货真价实，项目所处位置大致济南城区版图中心区域，链接新老城区，交通便利，配套高端且齐全，且产业云集，地段优势明显。
项目周边生态环境也可圈可点，西侧紧邻全福河公园，北侧和东侧规划有生态绿廊，东侧是茂岭山公园，这在高楼林立的CBD范围非常难得。
独特的地理位置，吸引了一部分接受不了更向东位置的“老钱”来购房，也支撑了开盘销售100多套的业绩。
宏观区位优势明显，但是微观四至来看，存在一些不足，主要表现在南侧规划建设了高层建筑，会对小区前排部分楼座的视野、采光造成影响。
对此，大师兄建议可以换个角度思考，CBD范围大多数楼盘都面对高楼围绕的问题，大多数楼盘可以说同一个起跑线，所以，如果你在考虑这个楼盘是否受到高楼的影响，那应该要先考虑是否买CBD了，所以，这像是一个不得不面对的问题。
关于开发商不再过多赘述，历下城发托底，保利合作开发，当下的保利已经成为当下济南的豪宅专业户之一，我们主要看下规划层面。
项目土地占地面积37271㎡，容积率2.9，地上计容建面约10.8万平米。
济南CBD为街区制规划，所以楼盘多以小地块为主，4栋楼一个组团的楼盘不在少数，可见这个体量的项目在CBD范围是有一定优势的，毕竟能拿出更多的面积来组织会所、园林、楼座排布，提高业主的居住体验。
但不得不承认，容积率是偏高的，这是有些人接受不了的。
同样，从专业的角度，也可以换一个角度去看，毕竟五大豪宅有四个容积率不算低。
项目最小户型约152㎡，最大户型约300㎡，户均面积达到了170平以上，并没有密密麻麻的排布很多小户型。同时，能买到这里的家庭，三代同居的并不多，所以虽然容积率高，但是他的居住密度其实是不高的。
项目规划了11栋住宅，其中5栋21-25F高层，6栋15-17F小高层，共614套。
楼盘中间核心的位置4#、6#、8号规划四代宅，户型尺度做得比较有诚意，开间比现在很多主流都要大。值得一提的是四代宅没有盲目跟风，而是把露台放在的东西两侧，不仅仅是可以观景，同时避免了南向采光的问题，这一点应该更适合济南这个相对保守的城市。
项目户型
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4号楼、6号楼、8号楼为四代宅，户型为230/240/290平。其中，230/240平层高3.3米，290平层高3.5米。
其他楼座户型为152/175/159/189平，层高3.15米。
户型配比上，152平占比38%，159平占比3%，175平占比35%，189平占比3%，230平占比7%，240平占比7%，290平占比7%。
赠送面积主要是空中露台、设备平台、开敞式阳台。所有户型至少能达到两梯两户标准，且为同层排水。
152平有两个户型，位于最南排的2-5-9-11号楼上。边户为宽厅类四叶草户型，客厅开间6.1米，南向面宽12.7米，中间户为四面宽四室，南向开间5.3米，南向面宽14.8米。样板间客厅赠送一半阳台，已全封，比较宽敞、北边送露台，交房不封，主卧赠送拐角飘窗。
159-189平位于3号楼东单元。159平与152平宽厅类四叶草户型格局类似，客厅开间更宽，达到了6.5米，南向面宽13.3米；189平为端厅四室，客厅开间6.89米，南向面宽15.8米。189平户型东侧均为大面窗设计，南北达到12.35米，厨房是L型拐角窗设计。
175平D户型位于7号楼上，均为四面宽户型，东西户对称，客厅开间6.2米，南向面宽16.5米。
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175平A/B户型位于1-10号楼上，均为四面宽户型，客厅开间均为5.9米，一个南向面宽15.9米，一个南向面宽16.2米，户型格局类似，主要差异在主卧飘窗。南次卧套间不通透，带暗卫。
230平-240平位于4-8号楼上。230平为标准住宅，四室四面宽格局，客厅开间7米，南向开间20.2米；240平由于是四代宅，在设计的时候为了考虑采光及隐私，所以做了错层挑空设计，并且将露台都放在了一侧，所以奇偶层的露台位置不同
230平为标准住宅，四室四面宽，南北通透，全明格局，得房率100%。客厅开间7米，南向开间20.2米，全封双阳台10.5米，北向厨房面宽4.8米，厨房东侧是赠送面积，已做成家政间。客厅、餐厅、岛台形成一个巨大的长方形，窗墙比超高，南侧目之所及都是落地窗，采光面大，宽敞明亮，样板间前是小区的水景，视觉效果非常好。卧室三南一北，主卧面宽4.7米，270度两面大窗户，主卫北向，也是270度窗。南次卧面宽3.2米，老人房面宽3.5米，老人房带朝阳明卫。北卧面宽3.4米。户型实用性高，每个功能区面积够用不局促，采光通透效果都非常好，整体空间非常显大。
240平是四代宅，为了考虑采光及隐私，做了错层挑空设计，将露台都放在了一侧，所以奇偶层的露台位置不同，层高3.3米。是原来高端改善270度阳台的四代宅版本，卧室两南两北，两个南卧是大套间，南主卧面宽4.2米，南次卧面宽3.1米，都带朝阳明卫，北边两卧室比较小，中间是公卫。U型厨房，面宽4.1米，厨房东侧为2.7米的设备平台，可做家政间。客厅270度端厅，面宽6.8米，东侧7.5米左右大玻璃，往东看山，南向半封闭阳台，东侧有空中花园。
290平为项目最大户型，位于6号楼。层高3.5米，全明格局，四室两厅三卫，两南两北，南侧卧室面积大，都带南向明卫，主卧带衣帽间，北侧两个卧室面积够用，最小11.5平，南侧设置工具间或家政间，西侧卧室可做保姆房，电梯双侧开门，家政保姆可以从小门进，进门就是保姆房，业主从入户门进，布局合理。客厅开间7米，客餐厨一体，南侧连通南阳台，阳台交付时为落地窗，客厅东侧除了三根立柱，其他位置都做了落地窗，视野好，露台都放在了东侧面，奇偶数错开，偶数露台面积大，对着客厅，奇数层面积小，对着厨房。露台南北两侧设置了金属格栅，东侧做了外檐，保证隐私性。得房率超过了100%，可以定制一整层。
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免责声明：文中对项目规划及现状介绍以及对项目周围环境、商业、教育、医疗、交通及其它公共配套等介绍，旨在提供相关信息不意味着对此作出承诺，出街画面及文案仅为示意，实际呈现以最终建成状态为准。图片来源于网络，如若侵权，请联系删除。
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