21世纪经济报道记者唐韶葵
2026年第一季度，在政策持续发力、经济活跃度稳步回升、消费复苏等多重利好带动下，上海甲级写字楼市场呈现积极回暖态势。
戴德梁行发布数据显示，上海一季度甲级写字楼净吸纳量为21.22万平方米，同比增长103%，环比2025年四季度的12.32万平方米也有明显增幅。另一家机构仲量联行的统计也显示，上海甲级写字楼一季度净吸纳量为20.1万平方米，同比增长了约120%。
综合已发布一季度市场总结报告的机构分析显示，写字楼市场仍处于底部区间，但最坏的阶段或已过去；全市整体数据仍有承压，但产业集聚板块已率先出现结构性回暖。
仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻指出，一季度上海甲级写字楼市场需求持续回暖，租金降幅收窄，同时市场整体表现呈现分化格局。
市场“寻底”
从已发布一季度市场报告的机构数据来看，上海甲级写字楼市场在“寻底”同时，也进入了结构性回暖阶段，具体而言，有以下三大市场表现：
一是租金持续下行但跌幅收窄。仲量联行数据显示，上海甲级写字楼整体租金跌幅收窄，项目分化加剧，中央商务区租金环比降1.2%至6.3元/平方米/天，非中央商务区降1.5%至4.1元/平方米/天，跌幅均较上季度收窄；部分优质项目已收紧议价空间，但市场可租赁面积充足、新增项目竞争激烈，整体租金仍承压。
二是空置率高位运行但需求回暖。从世邦魏理仕与戴德梁行统计的净吸纳量数据来看，全市需求回暖明显：例如戴德梁行数据显示，一季度上海甲级写字楼净吸纳量21.22万平方米，环比、同比分别增长72%和103%。但受新增供应集中入市的影响，一季度上海甲级写字楼平均空置率小幅上升0.21个百分点，至23.59%。
三是板块分化加剧。北外滩、陆家嘴、徐汇滨江稳居成交前三，世邦魏理仕数据显示，三者占比分别为15%、11%、10%；戴德梁行则指出，徐汇滨江、普陀真如、北外滩凭借产业与性价比优势，成为企业选址热门。
从戴德梁行统计的甲级写字楼需求结构来看，专业服务业占比21%、金融业占比15%、消费品行业占比14%。广告传媒、律所贡献突出，某律所与营销龙头合计带来超2.5万平方米搬迁需求。同时，第三方办公、酒店占比分别达12%、11%，租赁模式更趋多元。
黄臻指出，金融服务企业是核心需求来源，外资金融、专业服务企业租赁积极，科技互联网企业升级需求活跃；非中央商务区受益于成本驱动和升级需求，支撑吸纳量增长。
黄臻认为，上海一季度甲级写字楼市场需求回暖信号明确，但供应高企、租金承压格局未变，仍处于结构性修复阶段。
结构性修复中的机遇
前述多家机构指出，随着核心区域多个优质新项目集中入市，市场竞争进一步加剧，企业搬迁升级意愿持续提升，板块、行业、项目间的分化愈发明显，结构性机遇加速显现。
一季度上海甲级写字楼迎来集中交付期。据前述多家机构一季度市场报告数据，全市共有多个新项目入市，包括长宁A.F.A上海融侨中心、徐汇徐家汇中心三期B座、静安华润中心及香港置地西岸中環（T7&B3–B5），合计新增体量约47.2万平方米，且均布局在核心及重点发展区域。
这些新项目的入市，不仅丰富了核心区办公供给，为企业提供了“成本优化+品质升级”的更多选择，也进一步加剧了存量项目与新增项目之间的市场竞争。此外，机构指出，上海甲级写字楼当下处于供需调整周期，全年新增供应体量可观。2026年下半年，将有K11 Atelier、静安新中心等项目入市。
短期供应压力之下，上海甲级写字楼的业主们开始加码运营增值服务，以便抓住企业入驻商机。戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英指出，行业将加速向精细化运营转型。
不久前，全球建筑数字连接与智慧建筑认证机构 WiredScore 宣布正式进入中国内地市场，目前已为包括Hines、香港置地等开发商旗下的20栋甲级写字楼申请WiredScore和SmartScore认证。
分析人士认为，绿色低碳等因素正在成为写字楼吸引租户的重要附加值。
世邦魏理仕中国区办公楼租赁交易负责人张越对上海甲级写字楼市场后续的发展充满信心，其认为，一季度商办写字楼市场已展现出较强的结构性韧性，未来在重点产业的驱动下，上海商办市场有望逐步实现供需动态平衡，结构性机会将持续释放。随着“十五五”规划纲要落地实施，上海“2+3+6+6”现代化产业体系持续深化，集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业及六大新兴支柱产业，将带动新一轮办公需求释放，为市场注入持久动力。
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