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01刚需的天花板
北投栖澐湾，这个位于张家湾设计小镇的新房项目，最初不叫这个名字，而叫“云帆汀澜”，改名栖澐湾后全新面世后，
这个项目是北投以25.9亿元拿下的副中心1102-6003/6004地块，楼面价2.57万。比中海拿下的玖樹满和楼面价还贵！
问题来了，玖樹满和开盘价格给打到了4万+，而楼面价更高的栖澐湾，价格干到了3.3万！怎么有种赔本赚吆喝的感觉？
这个项目综合来看，确实性价比够高。在售面积有79平、89平、107平、110平、120平和140平，整体得房率在83%-94%。
项目最大的亮点是，户型非常优质，南北双通透的3居，带270度转角大飘窗，视野和采光无敌。楼间距40-50米，再加上小区是小洋房，体感不错。
02 板块蓄势待发
从区域来看，栖澐湾靠近北京环球度假区和城市绿心森林公园，在副中心功能规划里，属于文旅板块。潜力巨大，但是需要兑现周期。
规划落地的话，有在建的M101线，M101比较优越的点在于能够与6号线和22号线无压力换乘，借助轨交，能够与副中心运河商务区以及朝阳国贸等板块建立连接。
项目周边还有规划中的9年一贯制书包，据说水平相当高，基本能够人大附打平手，但目前没有官宣的具体消息。
放在配套配建全之后，这个项目还是非常香的，目前的短板是城市界面成熟度一般，商业和产业配套弱一些，居住氛围不浓厚，需要时间兑现。
03 产品力吊打同价位竞品
栖云湾比较大的优势是户型，在通州这种70多平能做到3居的项目不多，目前只有朝棠揽阅、玖树满和等为数不多的项目，有这种户型。
刚需上车盘，79平的3室2厅1卫，格局方正，南北通透，三分离卫生间+独立家政间，南向两面宽，还有大飘窗和阳台赠送。
不足之处北侧次卧面积略小，只有7平，显局促。单卫设计，早高峰会拥挤。
刚改爆款，89平的3室2厅2卫，南向3面宽，采光视野好。主卧是套房设计，双卫比较友好。LDK一体化设计，270度飘窗，居住宽敞松弛。不足之处次卧面积也不大，无独立家政间。
改善主力户型，107平的3室2厅2卫，尺寸均衡，无局促感。南北通透，动静分区，空间利用率高。
不足的地方是南向面宽不及89平和110平，无270度飘窗，部分楼栋临街，有噪音。
110平的是非常舒适的3居，客厅面宽达4米，卧室面积均衡，不局促。两梯两户，私密性好，有独立家政间和独立玄关。
不足时得房率一般，总价略高，性价比不足。
四叶草改善户型，125平的4室2厅2卫，四叶草分布，隐私性强。南向面宽11米，采光非常棒。双阳台，带270度飘窗，有独立家政间。
不足之处是总价高，这个价位竞品可选范围大，这个盘显示不出优势。
终结改善，140平4室2厅2卫，尺度奢阔，功能分区明确，约11米的南向三面宽，主卧大套间，有270度大飘窗，卫生间很宽阔，双台盆设计。储物空间多，改善一部到位。
不足时总价高，房源少，低楼层临园区，夏天蚊虫多。
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