01
澳租房成本飙至新高！超3成收入用于支付租金，悉墨最紧张
最新研究显示，澳洲租房者的住房成本负担已攀升至历史巅峰，租金支出在家庭收入中的占比正以前所未有的速度飙升。
这一数据表明，租房成本正从去年年中0.9%的周期性低点开始加速反弹，租房压力再度升级。
长期以来的房源短缺是推动租金走高的核心驱动力。
目前，澳洲家庭平均需将中位数收入的33%用于支付房租，创下历史最高纪录。
相比之下，2020年9月时的这一比例仅为26%，生活压力激增显而易见。
Cotality Australia研究主管Gerard Burg指出，过去5年持续的租金上涨，使得典型家庭的每周租金支出增加了约202澳元。
他说：“2024年到2025年中期间，租金增长曾有所缓和，但供给无法满足需求，这给租赁市场带来了巨大压力。”
“全澳空置率仍然非常紧张，可供出租的房源数量远远低于应有水平。在供给真正追赶上需求之前，租金增长可能仍将保持高位。”
目前，全澳范围内的租赁挂牌量比五年平均水平大幅低出18%。
其中悉尼和墨尔本的短缺情况最为严峻，可用房源分别较长期水平低了27%和21%。
第一季度的数据显示，全澳所有州府城市的空置率均低于2%，全澳平均1.6%的空置率仅为过去5年均值（3.2%）的一半。
Burg 表示：“当空置率降至1.5%或更低时，租房者的谈判空间几乎消失，可选择的房源也显著减少。”
“这意味着租房者不得不考虑其它选择，例如合租、搬到新地区，或回到家人身边居住。”
02
CGT或下调！房市大利好：新房二手房或获优待
随着5月预算案临近，一项关于新住房的税收优惠方案已浮出水面。
为了在调整税收政策的同时不打击建筑业积极性，澳洲政府几乎确定将削减持有房产满12个月后可享受的50%资本利得税（CGT）折扣。
目前正在讨论的方案显示，新住房可能会被排除在削减范围之外，或者享有比二手房更高的税收折扣。
这一思路不仅得到了澳洲商业委员会（Business Council of Australia）等权势机构的支持，也与工党在2016年和2019年大选时的立场基本一致。
当时的改革方案明确，负扣税限制不具有追溯力，且完全不适用于新房，目的正是为了引导资金流向新住宅投资。
虽然当年的资本利得税改革曾计划将扣除比例统一削减至25%，但现在的政策走向显然更加精细化。
据悉，艾博年政府计划在5月12日的预算案中，将资本利得税折扣普遍削减至33%，以缓解房产市场中的跨代不平等。
知情人士透露，通过为新房提供更高折扣，政府希望将投资者的需求引向新房供应环节。
一名政府消息人士表示，尽管最终决定尚未落地，但政府内部的普遍观点是：改革不应具有追溯力，且应对新住房网开一面。
然而，这一意向引发了不同声音。
去年发起参议院调查并开启该税收辩论的绿党（Greens）参议员 Nick McKim 对此持强硬立场。
他认为，改革应当具有追溯力，并全面覆盖新旧房产。
他直言这是一个“代际难逢”的改变契机，呼吁政府不要在关键时刻“畏缩不前”。
作为业界代表，澳洲商业委员会在意见书中明确表示，支持削减投资者的资本利得税扣减，但核心前提是必须豁免新房，否则将严重阻碍住宅市场的后续投资。
两周前，全澳最大的住房贷款机构——联邦银行（CBA）首席执行官 Matt Comyn 也加入了讨论。
他向《澳洲金融评论报》坦言，尽管削减税务折扣会对该行的房贷业务产生轻微负面影响，且带来的财政收入有限，但这释放了一个解决跨代不平等的强烈信号，比起银行利益，年轻一代的担忧更值得关注。
民意调查也显示改革势在必行。
社区组织 Amplify 针对4253名选民的调查报告指出，高达65%的受访者支持修改资本利得税折扣和负扣税政策。
Amplify首席执行官 Georgina Harrison 强调，各阶层的澳洲民众都认为现行的房产税收设置已不合时宜，甚至直言：“很难想象还有比现有系统更不适合解决澳洲住房危机的制度了。”
03
西澳推2.5亿担保计划，力促新增1200套公寓供应
为彻底解决住房供应难题，西澳州政府近日宣布了一项耗资2.5亿澳元的突破性举措。
通过这项承销计划，政府将直接为新公寓开发项目“背书”，预计可为市场额外增加1200套住房。
长期以来，银行通常要求公寓项目在融资前必须达到50%至60%的预售率（楼花销售），这已成为困扰开发商的“紧箍咒”。
财务主管 Rita Saffioti 指出，这种融资门槛经常导致万事俱备的项目被迫延误甚至夭折。
为了打破这一僵局，州政府将在5月预算案中推出名为“预售担保”的新计划，由 Keystart 提供担保，负责“承包”项目中最多50%未售出的公寓。
根据该计划，州政府将以大都会地区市场价九折（偏远地区九二五折）的价格收购这些由政府担保的公寓。
随后，这些房产将进入价值2.1亿澳元的 Urban Connect 共有产权计划，允许符合条件的购房者与 Keystart 共同持有物业。
财务主管 Rita Saffioti 表示，建筑融资是开发商面临的核心痛点，政府此举本质上是在为项目承销。
她强调，如果开发商能自行售罄则无需政府介入；若未售完，政府则有权以折扣价接手库存。
这种与行业合作的模式旨在确保项目顺利建成，并在必要时将房产转化为共有产权房源。
根据申请要求，开发商必须确保项目中至少30%的公寓售价低于西澳房地产协会（REIWA）公布的中位价（目前为88万澳元）。
此外，Metronet 沿线的项目将获得优先权，偏远地区则享有更高的担保比例和较低的收购折扣率。
该计划申请将于今年下半年正式开放。
州长 Roger Cook 强调，政府的愿景是居者有其屋。
在今年的预算案中，住房问题被摆在了首位，包括释放土地供应、加速建房进程以及扶持首次置业者等一系列组合拳。
住房厅长 John Carey 同步指出，这项2.5亿澳元的巨额投入充分证明了住房问题在州预算中的分量，计划将惠及大批首次置业者和打算换小房的群体。
与此同时，州政府还宣布上调 KeyStart 多项计划的价格限制：低首付贷款的物业上限从80万澳元增至86万澳元；Urban Connect 共有产权计划上限由73万澳元提至80万澳元；其他共有产权产品限制也由66万澳元相应上调至72万澳元。
04
基建推动墨市西区受青睐 新建住宅多家庭用户占比大
得益于强劲人口增长，墨尔本西部在吸引买家兴趣上势不可挡。从Footscray等内城区到Melton和Baccus Marsh等外西部郊区，该区域已从最初的工业区特性发生巨大转变。
根据《PropTrack Stockland Regional Snapshot: Melbourne's West》报告，这一四级统计区域过去十年是维州增长最快地区，2014 – 2024年人口增加244,867人。随着人口加速增长，住房需求上升，西部郊区房价中位数过去十年上涨63%，达72.9万元，同期大墨尔本地区房价涨幅为48%。
尽管如此，该地区仍是大都市中房价相对亲民区域之一，且自2022年房价上涨速度放缓，仍在持续吸引买家。
Stockland开发总监肯特称，该地区吸引力在于房价亲民、生活方式宜人及长期发展机遇平衡，该地区社区氛围浓厚、靠近墨尔本中央商务区，还有重塑生活、工作和社交方式的新基础设施。
近期完工的West Gate Tunnel和Suburban Rail Loop等大型项目预计显著提升交通联系。
2025年2月，联邦政府承诺为新公路和铁路项目投入33亿元，包括为墨尔本机场铁路线提供资金，该项目将增加从机场到Sunshine Station的服务班次。
肯特表示，基础设施投资是推动买家需求的关键因素，道路等改善让居民有信心购房建房。
而随着墨尔本西部人口的增长和变化，买家的需求和偏好也在悄然改变。
报告发现，该地区的新建住宅在开发项目中占据主导地位，占新上市房源的64%，这一比例明显高于大墨尔本地区的49%。相比之下，在截至2025年8月的12个月里，雅柏文仅占新上市房源的2%。
这一趋势与2021年人口普查的数据相符，数据显示家庭占墨尔本西部所有户主的77%。
肯特说，包括Stockland社区在内的新开发项目旨在满足买家的广泛需求，买家可以获得适合不同预算和生活阶段的各种住房选择，土地和排屋价格相对亲民，同时还具有随着社区发展和设施完善而带来的长期增值潜力。这种房价亲民与未来增长潜力相结合的特点，使得西部走廊对首次购房者、年轻家庭和换房者特别有吸引力。
Stockland在Truganina的Mt Atkinson开发项目就是一个典型例子，该项目离墨尔本中央商务区不到28公里，交通便利，还有超过50公顷的绿地，设有开放式公园和游乐场运动场等设施，环境舒适，预计项目完成后预计将有约15,000名居民入住4000套住宅。
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